7月9日，万科举办投资者关系活动。万科董事会主席郁亮，总裁祝九胜，财务负责人韩慧华，董事会秘书朱旭，高级副总裁、商业事业部（BG）首席合伙人孙嘉出席了会议。

　　对于亏损原因、管理层增持、大宗资产交易、银团贷款、债务偿还安排等一系列的热点问题，万科管理层均给予回应。

　　万科管理层表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

　　万科管理层详解亏损原因

　　7月9日晚，万科发布2024年半年度业绩预告。公告显示，2024年上半年，万科归属于上市公司股东的净利润亏损70亿–90亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损50亿–65亿元。

　　今年一季度万科仅亏损3.6亿元，为什么二季度的亏损金额明显增加？

　　对此，万科管理层表示，结算节奏以及从今年二季度开始全力落实聚焦主业、“瘦身健体”的一揽子方案，这都加大了二季度亏损压力。

　　万科管理层进一步表示，历史上公司出现了转型操之过急、步子太大，开发项目投资过于乐观等问题，随着市场的变化、房价的下跌，这些问题对公司现金流和业绩都产生了压力。一般而言，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模要显著超过一季度，历史问题带来的业绩压力会体现得更为明显。例如今年上半年，万科交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，占比达75%。同时，结合市场的动态变化，公司也对部分项目计提了减值。

　　此外，万科从今年二季度开始全力落实“瘦身健体”的一揽子稳定经营和降低负债的方案，对库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。“公司在今年3月底确定了一揽子稳定经营和降低负债的方案，对现房和准现房库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些交易价格低于账面值，并且主要发生在二季度。但这些举措有助于公司更快回笼资金，是我们保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。”万科管理层说。

　　值得关注的是7月9日，万科还发布关于公司骨干管理人员拟通过信托计划增持公司A股股票的公告。公告称，万科骨干管理人员拟自筹资金合计2亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。其中，在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，集团党委成员等15人出资额不低于7300万元，其他骨干管理人员共1847人出资额不超过1.27亿元。

　　对此，万科管理层说，管理团队一直都主动将自身利益与公司捆绑、以实际行动表达和股东共进退的决心。过去十年，管理团队多次以个人名义增持万科股票，比如2014年郁亮曾使用2013全年税后收入购买万科股票；2022年，在公司全职工作的董事、监事、高级管理人员又自愿以2021年度的全部税后收入购买了万科股票。“公司骨干管理人员共计1862人计划增持公司股票，并自愿锁定两年，希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心，提振市场信心。”

　　上半年资产交易回款93.4亿元

　　今年4月30日，万科2023年度股东大会上，郁亮表示，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

　　目前大宗资产交易进展如何？万科管理层表示，根据一揽子方案的安排，公司在今年以来，加大力度推进大宗资产交易工作，包括资产交易和REIT（不动产投资信托基金）、Pre-REIT（不动产信托投资基金的前融端）基金两个方面。上半年实现资产交易回款93.4亿元，其中，2月完成23.8亿元转让七宝万科广场50%股权；5月完成超总项目转让，回款22.35亿元；6月份印力还完成了南翔印象城MEGA48%的股权交易。

　　REITs和Pre-REIT基金方面也取得积极进展：4月印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中。建万租赁Pre-REIT基金实现广州项目扩募；消费Pre-REIT基金在推进过程中。

　　万科管理层说，公司大宗交易工作的推进，核心聚焦在三个方面的能力建设。一是构建面向未来的、战略的、可持续的资产退出渠道，尤其是REIT和Pre-REIT基金；二是持续提升资产经营水平，打造越来越多的优良资产；三是努力广泛地链接和服务包括地方政府、本地产业和个人投资者在内的资产买家，提供客户需要的产品和服务。

　　部分资产交易出现亏损，是否会导致盈利压力增加？万科管理层回应称，大宗资产交易并不必然会产生亏损。上半年的大宗交易中，有亏有赚。比如出售上海万科七宝广场股权，实现了12.3亿元的权益利润。公司会努力提高资产经营水平，提升资产价值。以公司商业业务为例，通过店铺升级、提升多经收入等举措，上半年同店同比的收入和NPI（物业净收入）均有约7%的增长；公司公寓业务的整体NOI（营运净收入）预计在2024年也有10%的增长，相信这些努力会支持公司在资产交易的过程中提升盈利或减少亏损。

　　下半年43亿境内债已有相应偿还安排

　　为了缓解现金流紧张的情况，万科上半年加大与银团合作力度。目前，银团贷款落地情况如何？

　　对此，万科管理层表示，公司获得了金融机构极大的支持，融资渠道保持通畅。今年以来，公司合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元。过程中主要金融机构都给予了公司极大支持。

　　其中，在“白名单”方面，按照“应报尽报”原则积极申请，万科大部分在建项目都已经向属地城市做了申报。公司也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增149.8亿元。

　　在银团贷款方面，万科称，5月公司获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款，6月落地交行固融资产包融资。未来公司还将继续争取银团贷款机会，巩固公司现金流。

　　加大大宗资产交易、增加银行贷款，目前万科的债务结构调整得如何了？万科管理层说，如果看有息负债，公司上半年借了600多亿，偿还500多亿，所以有息负债总体是会有增长的，但是如果看付息债务（含供应链融资），整个债务结构上其实是有一些优化的，就是降低了一些短期的到期债务，所以整体融资从付息债务的口径是有一些下降的。

　　截至目前，万科债务偿还进展如何？下半年债务偿还是如何安排的？

　　万科管理层表示，上半年公司完成了公开市场债务的安全兑付，下半年有关债务偿还已有安排。公开市场债务方面，上半年公司完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。