万科的预亏公告还是不出意料地来了。

　　2024年7月9日，万科发布公告称，今年上半年，其预计录得归母净亏损70亿元~90亿元，同比下滑171%～191%；扣非后的净亏损为50亿元~65亿元，同比下滑157%～175%。

　　这将是万科上市以来，首份录得亏损的半年报。万科解释亏损原因时表示，这主要是因为结算规模和毛利率下降；此外计提了部分项目的减值、部分非主业财务投资出现了亏损而且部分大宗交易和股权交易价格低于账面值。

　　万科亏损的原因与之前其他房企的说辞并无差别，此前一直有投资者认为，万科有利润释放潜力的投资性房地产以“成本法”入账的会计处理方式基本宣告失灵。这家曾被视作“优等生”的房企也终于走到了发展生涯的转折路口。

　　在发布预亏公告的同时，万科还发布了与投资者的交流纪要。在这份纪要中，万科管理层表示坚定看好行业前景，认为本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显。万科相信政策会给予市场持续支撑，目前市场的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并能够提供优质住宅的企业有机会。

　　此外，万科还发布了增持公告，万科骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，表达对公司前景的坚定信心。

　　意料中的亏损

　　万科今年上半年录得亏损，并不出乎市场的意料，这是由于今年一季度，万科已经录得小幅亏损，在市场没有转暖的背景下，上半年继续亏损几乎是肯定的。今年一季度，万科录得亏损3.6亿元，同比下降125.0%。

　　万科称，尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响。此外，公司为确保现金流安全，通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步加大。

　　至于亏损的主要原因，其中之一是，房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。

　　今年上半年，万科房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。

　　此外，万科还对部分项目计提了减值，这部分数值目前万科暂未公布；还有部分非主业财务投资出现亏损，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

　　从万科的解释中可以看到，万科此前一直被称为“保守”的入账方式——将投资性房地产以成本法计量，也基本在市场下行期没有办法扭转局势，万科最终在大宗资产交易时仍然录得了总体上的亏损。

　　万科管理层也关注到了这个方面，在与投资者交流时，万科管理层提到，对于万科来说，最能把握的是，聚焦于持续提升经营管理水平。大宗资产交易并不必然会产生亏损，今年上半年的大宗交易中，有亏有赚。比如出售上海万科七宝广场股权，实现了12.3亿元的权益利润。

　　一位长期跟踪万科的私募机构人士告诉21世纪经济报道记者，“万科亏损我们早有研判。房地产公司的风险就是资产价格的底部难预测，所以我们觉得万科的底（部）也还没法预测。”

　　积极化解风险

　　万科在公告中还表示，今年上半年在业务重整和化解风险方面全力行动，已取得积极进展。

　　业务方面，万科交付7.4万套房子，销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营；偿债方面，上半年完成全部到期公开市场债务偿付，年内已无境外公开债，下半年境内公开债券还剩两笔，将通过经营端现金流、银团贷款等渠道安排偿还。

　　融资方面，今年上半年，万科按照“应报尽报”原则，积极申报城市项目白名单。同时公司获得主要金融机构的大力支持，合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元，其中招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

　　此外，万科也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增149.8亿元。大宗交易方面，资产交易实现回款93.4亿元，同时REITs方面也取得积极进展，印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs也在申报过程中。

　　看好行业前景

　　虽然现状不容乐观，但是万科还是一如既往对未来释放信心。

　　对于行业未来走势，万科在与投资者交流时表示，坚定看好行业前景，认为本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显。

　　万科分析称，今年6月，百强房企全口径销售金额环比增长32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄，同时今年4月以来万科自身销售额也在逐月上升。目前几个核心城市比如上海、深圳、杭州、广州成交有企稳迹象。

　　万科相信，政策会给予市场持续支撑，指明方向。“我们相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备。相对于潜在总需求，目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。”

　　万科在交流中认为，未来十年，市场的需求量完全可以保障每年10亿平方米~12亿平方米的开工量。但2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平方米，今年1月~5月同比进一步下降25%。“从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显。”

　　基于对市场未来的看好，万科管理层再度推出增持计划。万科发布的公告表示，其公司骨干管理人员拟自筹资金合计2亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票。本次增持计划不设定价格区间，逐步实施增持计划。

　　在回应投资者的关切时，万科管理层表示，管理团队决定再次推出增持计划，希望向市场各方表达万科管理班子坚定看好行业和公司未来，与股东同呼吸、共命运。同时，万科也表达了对重回健康可持续发展道路的信心和决心，将会按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级。

　　万科管理层指出，安全始终是第一位，公司实施的一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够帮助公司现金流恢复健康循环，化解债务，为发展提供必要的资金，必须坚定不移地执行下去。今年上半年，万科资产交易、股权处置等工作，实现超过100亿元的现金回流。

　　而对于下半年的债务偿还，万科表示，今年上半年公司完成3笔境外债的偿付，约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务；此外还完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年，境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

　　对于万科未来的发展走势，市场目前对之基本已经形成共识。一位长期跟踪万科的地产分析师对21世纪经济报道记者分析认为，“万科的现状依靠股东层面或者其他外力来帮助化险的效果还需观察。比较理想的结果是整个市场有积极的变化来带动这类企业的经营回暖。”

　　由于万科目前的基本面还不明朗，股价也持续承压。截至2024年7月9日收盘，万科股价为6.71元/股，总市值为800.55亿元。