【大河财立方记者赖苏婷】在公布上半年业绩预告后，万科企业股份有限公司（以下简称万科）于8月13日宣布，下属子公司海南万聚盈通企业管理有限公司、深圳市万科发展有限公司与中信金石、中信证券及泰康人寿合作成立“万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）”（以下简称“中信万科消费基础设施基金”）

　　业内人士认为，这一新基金的设立可以通过收购万科旗下资产，优化公司的财务结构和现金流，以应对当前市场的挑战，但解决业绩压力仍需从多方面入手。

合作设立22.34亿消费基础设施基金，拟收购北京、深圳两项目

　　根据公告，该基金的募集规模为22.34亿元，主要用于收购万科的两家子公司，这两家子公司持有的资产包括北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场。这些资产目前面临经营性物业贷款等负债。万科表示，此次投资是落实公司“一揽子方案”的重要举措，旨在聚焦主业、优化资产结构，构建可持续的资产证券化平台。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉大河财立方记者，此次基金所投资的深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场均为经营稳定的核心资产，预计本次交易完成后，或将为万科提供正向的现金流和利润。从长远来看，万科通过多元化投资策略，特别是向消费基础设施领域的拓展，显示出其对市场变化的敏感性和适应能力。这有助于公司在传统房地产市场增长放缓的背景下，寻找新的增长点。

　　此前，万科总裁祝九胜曾表示，REITs对房地产行业的影响可与20世纪90年代中期按揭政策的出台相提并论。

　　在今年7月的投资者关系活动中，万科管理层透露了在REITs和Pre-REIT基金方面的进展。4月份，印力REIT成功上市，发行规模达到32.6亿元。此外，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs也在申报过程中，万科计划通过建立租赁Pre-REIT基金来实现广州项目的扩募。

加码REITs能否改善经营成为市场焦点

　　从最新的业绩看，万科的经营压力显著，能否通过REITs改善经营状况成为市场关注的焦点。

　　2024年上半年，万科预计净利润出现亏损，相较上年同比下滑。万科公告提到，主要是由于房地产开发项目的结算规模和毛利率显著下降。

　　万科解释称，报告期内的房地产开发业务结算利润主要来源于2022年和2023年的销售项目，以及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分是2022年前获取的土地，地价较高，后续销售阶段市场持续下行，导致销售情况和毛利率均低于投资预期，从而造成结算毛利总额大幅减少。

　　对于当前万科继续加码REITs能否改善后续经营，业内认为仍取决于诸多外在条件。

　　“当下REITs市场发展仍有较大空间，万科通过消费基础设施基金的形式进行投资，确实找到了一条新的业务增长路径，有助于分散风险、稳定现金流。”关荣雪表示，“然而，改变形式并非短期内就能实现业绩的显著提升，需要时间来验证其效果，同时也需要公司有效执行战略、管理好新资产，以及市场环境的配合。”

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受大河财立方记者采访时表示，万科通过REITs等方式，试图打通经营性资产的商业模式闭环，盘活存量资产和现金流，实现资产的良性循环发展。但基金的设立并不能直接解决销售业绩下滑的问题。万科仍需通过产品创新、市场拓展、成本控制等多方面措施，综合应对市场变化，提升销售业绩。