此次成立的Pre-REIT基金，丰富了万科不动产退出渠道，有助于其更好地盘活存量资产，降低负债和改善现金流

　　在宣布制定业务重整和化解风险的一揽子方案后，万科动作不断。与中信和泰康保险设立的消费Pre-REIT基金，是公司不动产变现又一新的途径。新基金的设立既降低了负债率，又改善了万科现金流。

　　8月14日万科A（000002）发布公告，公司下属子公司万聚盈通、深圳万科与中信金石基金管理有限公司、中信证券投资有限公司和泰康人寿保险有限责任公司共同投资设立“万信金石（南京）商业投资合伙企业（有限合伙）”（下称“中信万科消费基础设施基金”）。

　　公告显示，中信万科消费基础设施基金的规模为22.34亿元，主要用于收购万科旗下两家公司持有的北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，同时存在经营性物业贷款等负债。

　　万科合计出资12.52亿元，占比为56.05%。不过按照规定，万科可以将不超过36.05%份额转让给后续投资人。这也意味着，万科后续将最多保留20%的出资份额。其他出资人中，中信合计出资2亿元，泰康保险投入7.82亿元。

　　对于设立基金的目的，万科方面表示，这是落实公司“一揽子方案”的重要举措，有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台。根据万科此前公布的“一揽子方案”，万科此举或意在通过大宗交易和REITs，把商业办公资产等非主业财务投资完成转让，全面完成融资模式转型。

　　在2023年报中，万科没有披露主要商业项目出租和收入情况。在此之前，龙岗万科广场一直是万科的优质项目之一。2020年-2022年，龙岗万科广场营收分别为2.25亿元、2.44亿元和2.43亿元，出租率基本都接近100%。

　　在万科运营的商业项目中，按营收排序，龙岗万科广场稳定在第4-5的位置，旧宫万科广场不在前十名单中。

　　在万科的商业地产中，上海七宝万科广场是最优质的资产，2021年和2022年其营收都超过了4亿元。2024年2月，万科将其持有的50%股份以23.84亿元完成转让，实现内部收益率15.7%。

　　上海南翔印象城MEGA建筑面积接近34万平方米，是万科主要商业地产中最大的一个，也是上海最大的单体商业购物中心。2024年6月，万科持股比例从50%下降至2%，基本完成退出。

　　在年初召开的2023年业绩说明会上，万科董事会主席郁亮明确表示，万科将退出其它业务，聚焦综合住区开发、物业管理、租赁住宅三大主业，并提出一揽子瘦身方案。

　　据郁亮介绍，“一揽子方案”大概分为两个阶段：第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式、降低风险，将聚焦综合住区开发、物业管理和租赁住宅三大主业业务，并退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资，大力度地通过大宗交易和REITs，把商业办公资产通过这种方式转让出去。

　　第二阶段是做好、做强、做精主业，打造出行业的产品标杆和服务标杆。郁亮介绍称：“一揽子方案并不只是收缩、压降的方案，它其实也是一个发展进取的方案。第一阶段瘦身就是为第二阶段打基础、聚集能力、聚集资源。”

　　2024年上半年，通过资产交易和REIT、Pre-REIT基金等大宗交易途径，万科实现资产交易回款93.4亿元，除了上述商业项目外，还包括万科大股东深圳地铁以22.35亿元摘下万科持有的深圳湾超级总部基地项目，印力成功发行了32.6亿元的REIT。

　　按照郁亮在年初业绩会上的介绍，一揽子方案有三个目的，首先是降负债，其次是完成融资模式转型，最后是完成聚焦主业。

　　万科的目标是未来两年将削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半。融资模式逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。

　　此次设立的中信万科消费基础设施基金是Pre-REITs基金。首先使万科的运营资产又增加了一条退出渠道，其次降低了公司负债，公司还可以收回现金改善现金流。

　　如同万科在公告中所说，设立中信万科消费基础设施基金，“有助于公司聚焦主业、瘦身健体，构建面向未来的、战略的、可持续的资产证券化平台在万科2023年度股东大会上，万科总裁、首席执行官祝九胜也坦言，万科还需要越过”三座大山“，最终实现”轻舟能过三重山，两岸援声加点赞。

　　第一是通过打造好产品实现快速回款。“今天为什么融资问题变得很重要？就是回款不那么充足了，对融资的依赖度有所提升，这是我们必须过的第一座山。”

　　第二是经营业务整体收益率不足以覆盖融资成本，需要从经营角度抓服务、空间、内容，让经营业务的投资回报率能够不断地提升，能够覆盖和超过融资成本。

　　第三是融资模式转变带来的挑战。“我们要从总对总、统借统还、信用放款转向项目制、落实抵押、封闭监管这么一个操作模式。”祝九胜表示。