8月30日晚间，万科举行2024年中期业绩会，万科董事会主席郁亮携一众高管为投资者答疑解惑。郁亮表示，从中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；从短期来看，经过了三年调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
把“保交房”和“保兑付”放在首位
自去年以来，万科的经营状况备受市场关注，而公司的现金流及融资情况更是频频被追问。在此次业绩会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示，万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定，完成“保交房”和“保兑付”的工作。
在经营端，上半年万科在业务瘦身健体上取得积极进展，二季度公司经营性净现金流已经转正。一是积极销售，万科二季度以来的月均销售额保持在200亿元以上的水平，同时持续保持领先的回款效率，回款率超100%。二是积极推进大宗交易和资源盘活，上半年已经实现的回款超过百亿。三是全力落实聚焦主业的要求，逐步退出非主业业务和投资。上述三项工作合计给公司带来的回款约1370亿元。
在融资端，万科得到各方大力支持，融资渠道保持畅通。公司上半年实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请。同时，银团贷款有序推进，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款。截至7月末，公司新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约170亿元。
万科方面表示，下半年公司待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还。万科会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。同时，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。
两方面入手稳定开发业务毛利率水平
万科2024年上半年的业绩表现不尽如人意。财报显示，上半年万科实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。
业绩亏损的主要原因之一是公司房地产项目结算规模和毛利率显著下降。上半年万科开发业务的结算收入为1116.8亿元，同比下降34.6%；开发业务的结算毛利率6.8%，同比下降13.5个百分点。
韩慧华表示，公司毛利率下降是几个因素叠加带来的影响。一是随着片区和板块市场变化，以价换量导致利润折损；二是2022年以前获取的项目地价高，当前进入结算期，给公司当期利润带来不小的压力。
韩慧华表示，万科将主要从两方面入手稳定公司开发业务的毛利率水平。一是存量资源的提效增收。公司对于在建在售项目会做好精益管理，继续在量价策略和费效比提升上下功夫；土地阶段的存量将把握好产品定位和资产价值的关系，挖掘产品价值，通过产品溢价和投入产出比来提升利润水平。二是保持住当前新项目的投后兑现水平。2022年之后万科主动投的52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值预计将去化80%，总体表现符合预期。随着这部分“热水”资源逐渐步入结算期，会对万科的业绩起到一定补充作用。
万科方面表示，近三年来，万科在投资原点、产品原点和操盘效率上的努力取得初步成效。操盘能力的稳定提升是可持续发展的根本基础，万科会尽最大努力把结果做得更好。
大宗交易有19个项目正在谈判过程中
与此同时，万科正积极推进资产盘活和大宗交易。万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，截至今年7月底，万科大宗交易累计签约200亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目。未来4个月，万科的大宗交易工作将按照既定路线继续前行，当前有19个项目在谈判过程中，公司有信心能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。
刘肖表示，通过过去两年的实践，万科大宗交易已初步形成两大优势。首先是建立了资产交易主阵地，即战略的、可持续的、符合行业未来发展模式的退出渠道，主要包括了REITs和Pre-REITs基金。其次，万科与境内外金融机构投资者、本地国企、产业需求者、个人资产配置等四类投资者，初步建立了制度化、系统性的链接与合作。今年6月，万科成功与新加坡主权基金GIC完成上海南翔印象城MEGA交易，该商业综合体将由万科持续经营。这笔交易是上半年为数不多的外资基金购买境内不动产资产的交易，交易的背后，是GIC对万科商业物业经营的认可和长期的战略互信。
