8月30日晚，万科发布2024年半年报并举行2024年中期业绩会。
尽管在行业调整中，上半年营收同比下降、净利润同比盈转亏，但万科仍逆势实现高质量交付、销售跑赢大市、年内境外已无公开债、旗下商业REIT上市等多项成果。
业绩会上，当被问及对未来市场走势的看法时，万科董事会主席郁亮表示，中长期来看，潜在住房需求绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，为市场需求的复苏积蓄能量。
上半年实现营收1427.79亿元
万科半年报显示，报告期内，公司实现营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东的净利润为-98.52亿元，同比盈转亏。
对于亏损的原因，万科已在7月业绩预告中做过解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。
由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间。一位资本市场人士指出，按照监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。
“因为现阶段结算的主要是2021年及之前获取的项目。当时行业仍处于高增长时期，房企尤其是头部企业为了‘保规模’、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地。而2022年后行业进入深度调整期，‘保现金流’又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。”上述人士说。
实现新增融资和再融资超600亿元
尽管上半年经营面临多重挑战，万科仍实现多项成果，包括二季度经营性净现金流转正、实现新增融资和再融资超600亿元。
经营端而言，半年报显示，万科二季度经营性现金流较上一季度环比明显改善，实现42亿元正向现金流。
具体来看，万科实现超100%回款率，销售回款近1300亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降，上半年交付总量同比下降超过30%，工程支付量也相应降低。
融资端而言，万科积极主动转变融资模式，融资渠道保持畅通，获得各方尤其是主要金融机构的大力支持。
半年报显示，上半年，万科合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本为3.66%，其中境内为3.60%，创历史新低，加权平均债务期限为5.31年。
万科进一步表示，截至7月末，新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动，公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。
聚焦三大主业
同时寻求多赛道REITs突破
上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。
综合住区业务方面，销售跑赢大市，高质量交付7.4万套房子。上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。此外，上半年万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。
同时，万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破。上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。
业绩会上，当被问及万科长租公寓目前经营状况及未来竞争优势时，万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜表示，“集团坚定地好看长租公寓这项业务，并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务。上半年，泊寓在规模、业绩、能力、模式方面均取得了成绩。”
物业服务方面，万科实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，在行业增长挑战下实现营收双位数增长。
值得一提的是，伴随房地产行业发展变化，REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
万科方面表示，REITs对于万科的重要意义，在于促进打造优良资产，包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。
关于大宗资产交易整体进展情况，万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示，今年前7月，万科大宗交易累计签约204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目，所以今年能够完成“一揽子方案”中大宗资产交易的目标。
下半年待交付房源近10万套
在中期业绩会上，就投资者所问的公司下半年的资金状况和偿债安排，万科方面也作出回应，并且表达了对保交房和保兑付的充分信心。
万科称，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还。
万科同时表示，公司会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。
“万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。”万科管理层称。
在被问及公司现金流和融资情况时，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表示，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定，完成“保交房”和“保兑付”的工作。
“尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。”她说。
郁亮：中长期潜在住房需求绝对量规模仍然巨大
在中期业绩会上，当被问及对未来市场走势的看法时，万科董事会主席郁亮也进行了回应。
郁亮表示，从中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。
万科方面进一步解释称，首先，新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升。随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，也就是给消费者提供优质住房。行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。
产品力、服务力提升的同时，新房的性价比也在提高。房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有比较大的提升。
万科进一步表示，政策端对多样化住房需求的支持也让买房变得更容易了。在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计为5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。“供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件”。
