“在供给端,新房供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%,按这个趋势全年预计5亿平方米左右,即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较,目前的供给水平也是偏低的。供求关系的改善,为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”
8月30日晚,万科举行2024年中期业绩会,在被问及对未来市场走势的看法时,万科董事会主席郁亮表示,中长期来看,潜在住房需求虽然已经过了历史峰值,但绝对量的规模仍然巨大。而从短期看,经过了三年的调整,新房性价比在提升,政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加,这些都在为市场需求的复苏积蓄能量,为新发展阶段的到来提供土壤。
2024年上半年,万科实现营业收入1427.8亿元,全力销售,回款率超100%,销售回款近1300亿元。二季度经营性现金流净额较一季度明显改善,实现42亿元正向现金流,年内已无境外公开债。
万科表示,为了应对当前严峻的经营挑战,适应行业发展新模式,下半年将更加严格地落实“瘦身健体”和降本增效措施。
万科管理层将化压力为动力,以“一揽子方案”为路线图,全力以赴,克服困难,推动公司尽快度过阶段性风险,重新回到健康发展的轨道,以实际行动重新赢得股东信任。
年内境内公开债仅余1笔
通过全力行动,万科持续降解存量债务,年内已无境外公开债。
上半年,万科累计偿债524亿元,截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据,以及折合人民币约104亿元境外公开债券的偿付,年内境外公开债已全部偿还完毕,年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。
在被问及公司现金流和融资情况时,万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示,依靠自身的努力和社会各界的支持,以及政策端的助力,万科有信心保持经营稳定,完成“保交房”和“保兑付”的工作。
上半年,万科始终把“保交房”和“保兑付”放在工作首位,不仅顺利完成了7.4万套房子的交付,也如期归还了154亿元境内和境外债券。尽管现阶段经营上仍面临着挑战,但万科一定会全力以赴过好关,在确保项目能按时、保质交付的同时,完成各类债务的兑付。
对于下半年的资金状况和偿债安排,万科方面称,下半年待交付房源近10万套,交付量同比下降40%,到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还。
万科会锚定既定经营目标,继续保持销售和回款的稳定,加快推进大宗交易和股权处置,继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏,在全力完成下半年交房任务的同时,创造更多自由可用的现金流。
同时,在各类债务偿还的安排方面,除了经营端创造现金流之外,万科会尽可能稳定银行存量融资规模,积极转换融资模式,同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会,提供增量流动性,以此保障债务的安全兑付。
截至7月末,万科新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动,公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。
“一揽子方案”不是简单做“减法”
万科在业绩会上介绍了当前阶段的整体工作思路,上半年制定并落地的“一揽子方案”是万科集团全面化解潜在风险,积极适应行业向新发展模式转变的五年计划。
这项计划具体包括:实现总体负债规模下降;明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务;完成融资模式转型等。
万科还强调,“一揽子方案”不是简单的做“减法”,还包括发展方案,具体包括:积极推进综合住区产品模块研发创新,提升开发业务竞争力;确保投资兑现水平;实现长租公寓、物业服务等经营服务业务资产管理规模有质量增长,竞争力行业领先等。
相信随着“一揽子方案”的推进,万科渡过近两年的阶段性困难之后,集团业务将更加聚焦,投资将更加聚焦,能力将更加聚焦,步入高质量发展轨道。
“房价水平经过了三年调整,已经回落到一个相对比较合理的位置。产品力、服务力提升的同时,新房的性价比也在提高。比如,今年上半年我们在合肥开盘的璞拾隐翠项目,是当地销售面积和销售金额的双冠王。项目一方面是产品过硬,另一方面价格上也有竞争力。在市场普遍下行的情况下,六次开盘全部售罄。”郁亮说。
万科称,总的来说,新房市场规模缩减的同时,项目经营难度增加,操盘及格线大幅提高。但正如住建部所提到的,从我国城镇化发展进程看,从人民群众对好房子的新期待看,房地产市场还是有很大潜力和空间的。
另外,万科执行副总裁、首席运营官刘肖指出,截至7月底,大宗交易累计签约200亿元,涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项目,能够完成“一揽子方案”中2024年度资产交易目标。
RIETs方面,印力完成32.6亿元商业基础设施REIT的发行,物流仓储REIT获得证监会受理,保障性租赁住房REIT已提交各地发改委审批。万科还设立了2只Pre-REIT基金,合计122亿元。
万科方面表示,未来4个月,万科大宗交易工作将按照既定路线继续前行,当前有19个项目在谈判过程中。万科后续资产交易工作的重心是资产经营质量提升,这不仅可以支持优良资产交易,随着外部融资环境越来越好,好的经营资产也能够支撑万科的融资模式转型。