8月30日晚,万科发布2024年半年报,上半年实现营业收入1427.8亿元,全力销售,回款率超100%,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善,实现42亿正向现金流,年内已无境外公开债;同时,实现多赛道REITs突破,商业REIT完成上市,物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程;三大主业能力持续提升,综合住区业务销售保持第一梯队,高质量交付7.4万套房子,物业服务及租赁住宅业务持续巩固行业头部优势,实现稳健增长。
业内人士分析,上半年万科面临多重挑战,最终仍能在守住流动性安全的基础上,实现高质量交付、销售跑赢大市、年内境外已无公开债等多项成果。更重要的是,还能积极响应国家对于房地产行业建立新模式的要求,在多赛道REITs突破、综合住区产品创新、物业服务探索增量市场机会、租赁业务发展模式突破等方面,产生突出成果,实属不易。企业在漫长发展过程中经历高低起伏是常见现象,从长远看,各类支持房地产平稳健康发展的政策正在陆续落地,相信在其自身持续努力下,伴随未来市场逐步恢复,万科有望在行业新阶段重新回到健康可持续发展轨道。
多重挑战下坚守财务安全,年内已无境外公开债
多年坚持稳健经营,为万科提供了较为坚韧的抗风险能力,在自身努力和各方支持下坚守了财务安全底线。经营层面,全力销售跑赢大势,实现超100%回款率,销售回款近1300亿元;积极推进资产盘活和大宗交易,2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元,1-7月大宗交易签约204亿元,回款金额近百亿元。与此同时,伴随交付高峰过去,万科经营层面的支付压力已在下降,上半年交付总量同比下降超过30%,工程支付量也相应降低。通过经营层面的持续努力,万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善,实现42亿正向现金流。
通过全力行动,万科持续降解存量债务,年内已无境外公开债。上半年,万科累计偿债524亿,截至目前已完成73亿元的境内公开债和中期票据,以及折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付,年内境外公开债已全部偿还完毕,年内境内公开债仅余1笔中票20亿元。
此外,万科积极主动转变融资模式,融资渠道保持畅通,获得主要金融机构的大力支持。上半年,万科合计新获融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66%,其中境内3.60%,创历史新低,加权平均债务期限5.31年,其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外,万科上半年经营性物业贷落地219亿,“白名单”项目“应报尽报”。
关于亏损原因,万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释,主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加,实际亏损金额小幅超出预告区间,一位资本市场人士指出,按监管规则,最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。
事实上,房企亏损实属行业调整的普遍结果,因为现阶段结算的主要是2021年及之前获取的项目,当时行业仍处高增长时期,房企尤其是头部企业为了“保规模”、不掉队,在激烈的土地竞争中难免拿到高价地,而2022年后行业进入深度调整期,“保现金流”又成为第一要务,为全力销售回款,以价换量在所难免,两相叠加下,亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后,次日股价保持平稳,就可看出市场对房企亏损早有心理准备。
多赛道REITs突破,建立行业新模式下的资产证券化通路
伴随房地产行业发展变化,REITs已成为行业新发展模式的重要探索之一。REITs对于经营性不动产的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发,不仅能盘活存量资产、贡献现金流,更能打通“投-融-建-管-退”的商业模式闭环,并反向推动企业持续提高资产经营水平。未来,全国有百万亿级的存量资产体量,REITs市场发展仍有巨大空间,可以说,对REITs工具的深入探索和成熟运用,将成为房企适应行业新发展阶段的核心能力之一。
目前,万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业,逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月,印力REIT上市,发行规模32.6亿元,同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外,今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金,同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
不仅如此,万科的REITs和Pre-REITs基金,已获得众多专业投资者的支持,体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。根据公开信息显示,国寿投资、中信证券、建信信托、平安理财、招商理财等多家知名投资机构参与了印力REIT认购,建信、中信、泰康等还与万科联手成立了基金产品。
风物长宜放眼量,三大主业核心竞争力凸显
伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化,为居民建设好房子、提供好服务,已成为行业新发展阶段下房企核心竞争力所在。正如住建部部长两会期间对房企的寄语,“今后要拼的是高质量,拼的是新科技,拼的是好服务,谁能抓住机遇转型发展,谁能为群众建设好房子,提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来。”上半年,万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业,稳步提升核心竞争力。
综合住区业务销售跑赢大市,高质量交付7.4万套房子,逐步建立新发展模式下的能力“护城河”。上半年万科销售1273.3亿元,销售金额在14个城市位列第一,销售表现优于百强整体水平。同时,万科持续优化客户交付入住的全过程体验,交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量;交付现场优化流程,78个项目实现“交付即办证”;交付后持续提升居住氛围,上半年在48个大盘项目完善社区生活配套,积极开展社区活动,入住率提升16%。不谋长远者不足以谋一时,做好当期销售和交付的同时,万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。伴随城市发展,未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的‘未来城市理想单元’,每个单元都将生产、生活、生态集于一体,让市民在步行可达范围内,享受自然生态与多元的生活场景。基于此,万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地,成为了2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军,今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时,万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力,2022年以来,行业高增长时代成为过去时,楼市销量及价格均已今非昔比,但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%,销售毛利率平均达18%,体现了万科的投资、管理水平持续提升,为未来的健康可持续发展做好了能力准备。
租购并举,长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一,客户满意度及出租率双双达到95%。 上半年,万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元,同比增长5.3%。截止6月底,累计开业数量增加至18.3万间,泊寓客户满意度95%,出租率保持95.2%,GOP利润率接近90%,保持行业领先水平,单房运营成本同比下降13.3%。同时,万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟,传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破,上半年开业的深圳和颂轩项目,1088套公寓由售改租,开业即实现满租,同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外,泊寓还积极响应国家纳保政策,全国共计纳保11.2万间。
物业服务积极于存量中发现增量,用新能力抓住新机会,实现营收176.3亿元,同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会,行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下,精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求,重点提升设施翻新能力,以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善,客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可,万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升,连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目,金额超过5亿元;中标科大讯飞全球总部园区物业服务的同时,挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求,实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。此外,在科技赋能服务方面持续领先领跑,业内首创《数字物业服务报告》,通过透明的数字化方式,展现服务期内物业服务、设施设备、公共资金的实时状态,让客户实现所选即所得。
坚定看好公司前景骨干团队集体大力度增持
值得注意的是,万科于近期公告公司骨干管理人员共计1862人已自筹资金2.01亿元增持公司A股股票,增持股份自愿锁定两年,其中管理团队增持金额不低于总额的三分之一,以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定。业内人士认为,万科是年内少数完成管理人员增持计划的房企,2亿元的增持金额也明显高于行业内的同类增持计划,如此大力度的增持,充分体现了万科团队的诚意。另一方面,相较于多数上市公司的高管增持计划,万科此次增持的人员涵盖范围更广,近2000人参与,向外界展示了万科骨干团队同舟共济的坚定决心,这对市场更具重要意义。房地产当前仍面临多重挑战,任何房企都不可能仅靠少数人力挽狂澜,万科这种一直以团队作战著称的企业更是如此,上下齐心协力,众志成城才可能渡过难关。而为了广泛动员骨干队伍参与此次增持,万科管理团队带头表率增持不低于总额三分之一,更是体现了其与公司共度难关的决心。毕竟,万科高管近年已连年大幅降薪,面对当下行业的深度调整,公司内部骨干人员能够拧成一股绳,将是万科穿越此轮周期的底气所在。