8月30日晚间，万科（000002.SZ）发布2024年半年报，报告期内，万科营收约1427.8亿元，同比下降28.93%，净利润约-98.5亿元，同比下降199.82%，扣非净利润约-76.13亿元，同比下降187.48%；经营活动产生的现金流净额约-51.8亿元，同比下降377.63%。
对于公司上半年的业绩情况，万科管理层在业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示，亏损的原因主要有四个：房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降；大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损；部分非主业财务投资出现亏损；资产减值计提。
上半年，万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收1234亿元，占比86.4%，来自物业服务的营收160亿元，占比为11.2%。报告期内，万科开发业务的结算收入同比下降34.6%，结算毛利率降至10%以下。
万科管理层在业绩会上表示，一方面，上半年结算的项目约有146个在过去三年都出现价格下降的情况，对公司的权益净利润造成较大影响。另一方面，公司在上半年为了加快一批资源去化，在价格上采取积极主动的策略，对利润造成一定影响，叠加公司之前获取的项目地价较高、产品定位不适应需求变化、销售期遇到市场下行等因素，公司整体利润率受到较大影响。“从目前已售未结及未售资源来看，随着这些项目陆续交付，在未来一到两年仍会继续影响公司业绩，需要一定时间消化。2022年以来，万科主动投资项目的兑现度达到87%，销售毛利率平均达18%。”
结算毛利率大幅下降
半年报显示，万科房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期。
上半年，万科实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%。报告期内，万科开发业务的结算收入为1116.8亿元，结算毛利率为6.8%，同比下降13.5个百分点。根据目前的市场状况和项目实际销售情况，万科对开发项目进行减值测试，报告期内新增计提存货跌价准备约19.28亿元，期末存货跌价准备余额约83.04亿元。
分区域来看，报告期内，万科开发业务仅在华中区域、西北区域的权益净利润为正，其余五个区域全部亏损。全部区域中，营收占比最高的上海区域的权益净利润约-4.92亿元，亏损程度最大的为北京区域（约18.55亿元）。
值得注意的是，上半年受结算规模和项目毛利率下降影响，万科和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，万科权益净利润出现亏损，但少数股东损益仍然为正，约为13.3亿元。
对此，万科管理层在业绩会上解释称，实际上，在每个合作项目中，上市公司（即万科）与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度保持一致。少数股东损益是合作方在项目公司层面享有的利润，而上市公司权益净利润是上市公司在项目公司层面的损益，在扣除上市公司层面费用后，还应考虑投资损益及资产交易损益等变动。
下半年待交付房源近10万套
在当前的经营情况下，万科的现金流及融资进展成为投资者最为关注的方面。
半年报显示，万科上半年新增融资、再融资612亿元，新增融资的综合成本3.66%，其中境内融资成本为3.6%；经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元；5月及6月，万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款以及落地交通银行65亿元固融资产包融资。
万科管理层在业绩会上表示，截至目前，公司合计偿付公开债177亿元，其中偿付4笔境内公司债和中期票据合计73亿元，偿付3笔境外债折合人民币约104亿元。年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。1—7月，公司合并报表中有息负债、供应链融资合计较今年年初下降172亿元。
“万科在今年二季度的经营性净现金流已经转正（约42亿元），二季度以来的月均销售额保持在200亿元以上，回款率超100%。在经营端，公司通过积极销售、推进大宗交易和资源盘活、逐步退出非主业业务和投资等三项工作已回款1370亿元左右；在支出端，随着交付高峰过去，经营端的新增支付压力已经下降。除工程款外，万科其他方面的支出也随着规模下降相应减少。”万科管理层进一步补充称。
对于下半年资金状况及偿债安排，万科方面表示，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还。公司会在经营端创造现金流之外，尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。
截至2024年6月30日，万科持有货币资金924亿元，净负债率为62%，有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%。有息负债中，一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%。
