8月30日晚间,万科(000002.SZ)发布2024年半年报,报告期内,万科营收约1427.8亿元,同比下降28.93%,净利润约-98.5亿元,同比下降199.82%,扣非净利润约-76.13亿元,同比下降187.48%;经营活动产生的现金流净额约-51.8亿元,同比下降377.63%。
对于公司上半年的业绩情况,万科管理层在业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者表示,亏损的原因主要有四个:房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降;大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损;部分非主业财务投资出现亏损;资产减值计提。
上半年,万科来自房地产开发及相关资产经营业务的营收1234亿元,占比86.4%,来自物业服务的营收160亿元,占比为11.2%。报告期内,万科开发业务的结算收入同比下降34.6%,结算毛利率降至10%以下。
万科管理层在业绩会上表示,一方面,上半年结算的项目约有146个在过去三年都出现价格下降的情况,对公司的权益净利润造成较大影响。另一方面,公司在上半年为了加快一批资源去化,在价格上采取积极主动的策略,对利润造成一定影响,叠加公司之前获取的项目地价较高、产品定位不适应需求变化、销售期遇到市场下行等因素,公司整体利润率受到较大影响。“从目前已售未结及未售资源来看,随着这些项目陆续交付,在未来一到两年仍会继续影响公司业绩,需要一定时间消化。2022年以来,万科主动投资项目的兑现度达到87%,销售毛利率平均达18%。”
结算毛利率大幅下降
半年报显示,万科房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地,地价获取成本较高,后续销售阶段市场持续下行,销售情况和毛利率均低于投资预期。
上半年,万科实现销售面积939.5万平方米,同比下降27.6%,销售金额1273.3亿元,同比下降37.6%。报告期内,万科开发业务的结算收入为1116.8亿元,结算毛利率为6.8%,同比下降13.5个百分点。根据目前的市场状况和项目实际销售情况,万科对开发项目进行减值测试,报告期内新增计提存货跌价准备约19.28亿元,期末存货跌价准备余额约83.04亿元。
分区域来看,报告期内,万科开发业务仅在华中区域、西北区域的权益净利润为正,其余五个区域全部亏损。全部区域中,营收占比最高的上海区域的权益净利润约-4.92亿元,亏损程度最大的为北京区域(约18.55亿元)。
值得注意的是,上半年受结算规模和项目毛利率下降影响,万科和少数股东(即合作方)在项目层面利润都出现了大幅下滑,万科权益净利润出现亏损,但少数股东损益仍然为正,约为13.3亿元。
对此,万科管理层在业绩会上解释称,实际上,在每个合作项目中,上市公司(即万科)与合作方同股同权,利润回报水平的变动幅度保持一致。少数股东损益是合作方在项目公司层面享有的利润,而上市公司权益净利润是上市公司在项目公司层面的损益,在扣除上市公司层面费用后,还应考虑投资损益及资产交易损益等变动。
下半年待交付房源近10万套
在当前的经营情况下,万科的现金流及融资进展成为投资者最为关注的方面。
半年报显示,万科上半年新增融资、再融资612亿元,新增融资的综合成本3.66%,其中境内融资成本为3.6%;经营性物业贷合计落地219亿元,其中表内新增150亿元;5月及6月,万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款以及落地交通银行65亿元固融资产包融资。
万科管理层在业绩会上表示,截至目前,公司合计偿付公开债177亿元,其中偿付4笔境内公司债和中期票据合计73亿元,偿付3笔境外债折合人民币约104亿元。年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。1—7月,公司合并报表中有息负债、供应链融资合计较今年年初下降172亿元。
“万科在今年二季度的经营性净现金流已经转正(约42亿元),二季度以来的月均销售额保持在200亿元以上,回款率超100%。在经营端,公司通过积极销售、推进大宗交易和资源盘活、逐步退出非主业业务和投资等三项工作已回款1370亿元左右;在支出端,随着交付高峰过去,经营端的新增支付压力已经下降。除工程款外,万科其他方面的支出也随着规模下降相应减少。”万科管理层进一步补充称。
对于下半年资金状况及偿债安排,万科方面表示,下半年待交付房源近10万套,交付量同比下降40%,到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还。公司会在经营端创造现金流之外,尽可能稳定银行存量融资规模,积极转换融资模式,同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会,提供增量流动性,以此保障债务的安全兑付。
截至2024年6月30日,万科持有货币资金924亿元,净负债率为62%,有息负债合计3312.7亿元,占总资产的比例为23.3%。有息负债中,一年内到期的有息负债1019.5亿元,占比为30.8%。