在万众瞩目中,万科于8月30日晚发布了2024年半年报并举行了业绩发布会,万科董事会主席郁亮携一众高管亮相。与以往一样,万科管理层并未回避问题,坦诚对待并披露相关进展。
根据业绩会,上半年万科实现营业收入1427.8亿元,全力销售,回款率超100%,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善,实现42亿正向现金流,年内已无境外公开债;同时,实现多赛道REITs突破,商业REIT完成上市,物流、租赁住宅REITs也已进入申报过程。此外,万科非地产业务稳定增长,“稳定器作用”凸显。
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万科8月30日晚举行中期业绩会,高管回应热点问题。
二季度经营现金流回正,年内已无境外公开债
地产下行周期,每一家房企都在负重前行。对于万科来说,业绩不免受到冲击。
关于中期业绩亏损的原因,事实上万科已于7月业绩预告中做过解释。此次业绩会上,万科集团董事会秘书朱旭再次回应称,主要由于房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、大宗交易、资产退出和股权交易产生亏损、部分非主业财务投资出现亏损以及减值计提的影响。由于计提减值的金额增加,实际亏损金额小幅超出预告区间,一位资本市场人士指出,按监管规则,最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。
朱旭表示:“我们对业绩亏损深感愧疚,我们知道,这关乎股东的信任和期待。管理层将化压力为动力,以一揽子方案为路线图,全力以赴,克服困难,推动公司尽快化解风险、实现瘦身健体,重新回到健康发展的轨道,以实际行动重新赢得股东信任。”
市场最关心的是,万科的现金流承压能力如何?偿债安排进展如何?
万科执行副总裁、财务负责人韩慧华表示:“尽管经营上确实面临阶段性的挑战,但是我们会全力以赴过好关,在确保按时保质兑付的同时,保障各项债务的兑付。”
数据显示,上半年,万科积极推进资产盘活和大宗交易,2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元,1-7月大宗交易签约204亿元,回款金额近百亿元。通过经营层面的持续努力,万科二季度经营性现金流较一季度已明显改善,实现42亿正向现金流。
在融资端,今年上半年,万科在金融机构和相关部门的大力支持与帮助下,实现新增融资、再融资612亿元,平均融资成本3.66%,融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面,按照“应报尽报”原则积极申请。同时,银团贷款有序推进,5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款,这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。截至7月末,新增融资和再融资完成总量超过670亿元。考虑到供应链融资变动,公司合并报表有息负债加供应链融资总额较年初下降约172亿元。
对于下半年的偿债安排,韩慧华说,下半年待交付房源近10万套,交付量同比下降40%,到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。万科会锚定既定的经营目标,继续保持销售和回款的稳定,加快推进大宗交易和股权处置,继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏,在全力完成下半年交房任务的同时,创造更多自由可用的现金流。同时,在各类债务偿还的安排方面,除了经营端创造现金流之外,万科会尽可能稳定银行存量融资规模,积极转换融资模式,同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会,提供增量流动性,以此保障债务的安全兑付。
非地产开发业务增长,竞争力凸显
今年4月份,在万科举行2023年度股东大会上,万科董事会主席郁亮表示,未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业,让公司重新走上可持续的轨道,在房地产新发展阶段继续领跑。
在开发业务方面,上半年万科销售1273.3亿元,78个项目实现“交付即办证”;主动投资项目整体兑现度达到87%,销售毛利率平均达18%。
万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示,总的来说新房市场规模缩减的同时,项目经营难度增加,操盘及格线大幅提高。但正如住建部所提到的,从我国城镇化发展进程看,从人民群众对好房子的新期待看,房地产市场还是有很大潜力和空间的。
围绕造好房子,实现高质量发展,张海具体提及四个方面,一是以客户为中心,营造有活力的社区生活场景;二是围绕客户需求的新变化对成本和费用的投入进行结构性调整,提高产品的质量价格比和性能价格比;三是项目实行全周期、全维度的现金流精算;四是推动建立未来城市产品新优势,以“活力”、“低碳”、“智慧”为三大核心场景的新产品,给客户留下了深刻印象。
除了开发业务外,物业服务、租赁公寓上半年的表现如何?根据财报,上半年,万科长租业务实现营业收入17.3亿元,同比增长5.3%;物业服务方面,实现营收176.3亿元,同比增长9.5%。
万科总裁、长租公寓事业部首席合伙人祝九胜表示,坚定地看好长租公寓这项业务,并始终把长租公寓作为万科的三大核心业务。上半年,泊寓在规模、业绩、能力、模式方面均取得了成绩。
祝九胜透露,截至年中,长租公寓业务累计管理规模达到了24.1万间,已开业18.3万间,持续保持着集中式公寓规模第一的位置;累计纳保11.22万间房源,位列市场化运营机构纳保数量第一位。同时,万科长租业务运营效率、自有渠道建设及服务客户的能力得到了长足的提升,持续保持行业优秀水平。万科长租业务在今年实现了业务发展的提速,新拓展1.5万间,并在多个城市与国资国企达成了战略合作意向,未来合作总房源数超2万间。
在物业服务方面,万科有哪些优势?行业未来有哪些发展机会?万科联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全表示,万物云商业设施管理能力领先领跑,中标腾讯企鹅岛和华为青浦练秋湖,这两个是中国企业最大的设施管理外包服务项目,金额超过5亿元。其次,打造节能改造能力也是万物云提升商写物业市场竞争力的方式之一。此外,万物云打造老旧小区改造能力,提升住宅市场竞争力,上半年万科物业重点打造了设施翻新能力,以低于市场价格30%的高性价比开展业务。
REITs持续发力,公寓REITs、物流仓储REITs申报中
值得关注的是,万科多业态、多层次实现REITs突破,建立行业新模式下的资产证券化通路。4月,印力REIT上市,发行规模32.6亿元,同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外,今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金,同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。
有关万科REITs的推进情况,万科执行副总裁、首席运营官刘肖透露,物流REITs已于今年3月通过发改委审批,获得证监会受理。公寓REITs也已在申报阶段,已经获得相关指导和反馈,标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。此外,万科也关注到行业中出现私募REIT的尝试,万科建万基金武汉项目加入了“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”,项目已于7月30日在上交所挂牌上市。
刘肖称,万科在2023年就明确了集团统筹、三支REITs共同推进的工作安排,力图抓住政策有力支持的时机,通过资产退出实现现金流与利润贡献;力图带动集团实现“投-融-建-管-退”的经营性资产良性循环;力图通过REIT反向促进各类资产经营水平的提高。
刘肖进一步说,REITs对于万科的重要意义,在于促进打造优良资产,包括完善资产的各类权证、提升资产的经营效益、为经营性资产的投资标准提供重要的参考依据。此外,REITs帮助万科链接了行业里领先的、专业的投资机构。
新京报记者段文平图/企业提供