万科2024年半年报的分析与看法
以下是对万科2024年半年报的分析与看法：
1. 财务数据方面：
- 营收下降：上半年万科实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.93%。这主要是由于房地产市场整体仍处于调整期，新房市场规模缩减，项目经营难度增加，导致公司的开发业务结算规模受到一定影响。
- 净利润亏损：归母净利润亏损98.52亿元，上年同期盈利98.7亿元；扣非净利润亏损76.13亿元，上年同期盈利87.03亿元。这是万科上市以来首份录得亏损的半年报。亏损的原因主要包括开发业务结算规模和毛利率下降、大宗交易和股权交易产生亏损、部分非主业财务投资出现亏损以及减值计提的影响。
2. 业务板块表现：
- 综合住区开发：
- 销售保持第一梯队：上半年万科销售1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强整体水平。这显示出万科在市场下行的环境中，仍具有较强的销售能力和品牌影响力，能够在一定程度上跑赢市场。
- 高质量交付：高质量交付7.4万套房子，并且在78个项目实现“交付即办证”，这有助于提升公司的市场口碑和客户满意度，为未来的业务发展奠定基础。同时，公司积极研发适配城市发展趋势的前沿产品，如“未来城市理想单元”产品已在上海率先落地，并开始在全国更多城市实践推广，这显示出公司在产品创新方面的积极探索。
- 投资能力提升：2022年以来主动投资项目整体兑现度达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升，为未来的健康可持续发展做好了能力准备。
- 物业服务：
- 收入增长稳定：上半年实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。在行业增长面临挑战的情况下，住宅物业积极挖掘市场机会，实现营收双位数增长，显示出公司在物业服务领域的市场竞争力较强。
- 业务拓展多元化：商企服务连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，中标科大讯飞全球总部园区物业服务，并挖掘物业设施服务、企业职能远程服务等多元服务需求，实现单一客户综合服务合同总额超过1亿元。这表明公司在商企服务领域的业务拓展取得了较好的成果，有助于提升公司的整体盈利能力。
- 租赁住宅业务：
- 规模与运营效率领先：上半年实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，累计开业数量增加至18.3万间，泊寓客户满意度95%，出租率保持95.2%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平。这说明公司在租赁住宅业务方面具有较强的运营能力和盈利能力，能够为公司提供稳定的现金流。
- 模式创新突破：万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破。上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。这为公司在租赁住宅业务的可持续发展提供了新的思路和方向。
3. 财务状况与融资能力：
- 现金流改善：二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿正向现金流。公司积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，2024年1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。这有助于缓解公司的资金压力，增强公司的财务稳定性。
- 融资渠道畅通：万科上半年合计新获融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低，加权平均债务期限5.31年。5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，上半年经营性物业贷落地219亿，“白名单”项目“应报尽报”。这显示出公司在融资方面具有较强的能力和优势，能够为公司的业务发展提供资金支持。
4. REITs 业务推进：
- 多赛道突破：万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报过程。这有助于公司盘活存量资产，实现资产的保值增值，同时也为公司的未来发展提供了新的机遇。
总体而言，万科2024年半年报显示公司在市场调整期面临着一定的挑战，但也在积极应对，通过聚焦三大主业、提升业务竞争力、改善财务状况等措施，为公司的未来发展奠定基础。然而，房地产市场的不确定性仍然存在，公司需要继续加强风险管理，不断提升自身的核心竞争力，以适应市场的变化。
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