公告日期：2024-06-13

股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号：2024－42 号
深圳市中洲投资控股股份有限公司

关于深圳证券交易所 2023 年年报问询函的回复公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“公司”)于 2024 年 5 月 22 日收到深圳
证券交易所公司部下发的《关于对深圳市中洲投资控股股份有限公司 2023 年年报的问询函》(公司部年报问询函〔2024〕第 240 号)(以下简称“问询函”)。根据问询函的要求，公司就所涉及问题逐条进行了认真核查，现回复如下：

问题 1、年报显示，你公司 2023 年实现营业收入 76.21 亿元，较上年增长 7.59%，实
现归属于上市公司股东的净利润(以下简称“净利润”)-18.45亿元，较上年减少2,412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净 利润 (以 下简称“扣非后净利润”)-18.64 亿元，较上年减少 6,564.38%。报告期经营活动产生的现金流量净额为 13.52 亿元，同比增加 38.12%。2023 年第四季度，你公司实现营业收入 32.73 亿元，占全年营业收入的42.95%。请你公司：

(1)结合主营业务所处行业环境、经营状况等，说明报告期营业收入增长但净利润和扣非后净利润大幅下降的原因及合理性，收入、毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司及行业平均水平存在较大差异，以及经营活动产生的现金净流量与净利润变动存在重大差异的原因及合理性。

公司回复：

1.行业及公司总体情况分析

2023 年，中国房地产市场整体仍维持底部震荡格局，房地产企业在深度调整中面临了重重困难。政策环境虽然整体呈现宽松态势，但市场供需关系发生重大转变，2023 年商品房市场表现不及 2022 年。2023 年一季度，前期积压的需求集中释放，带动一季度销售快速
冲高，1-3 月商品房销售额 30,545 亿元，同比增长 4.1%，累计增速自 2022 年以来首次转
正。短暂小阳春后，2 季度供应收缩、需求退潮，市场热度及复苏动能快速衰退。6 月商品房销售面积、金额同比分别下降 18.2%和 19.3%，绝对量是2015 年以来同期最低。

从 2023 年全年来看，房地产市场继续底部调整。中央政策前稳后松，下半年以“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，不断优化政策力促房地产市场平稳运行，需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融 16 条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。但居民收入预期弱、观望情绪浓等因素仍制约着市场修复节奏，房地产投资、销售等方面依然承压，市场调整仍在持续。国家统计局数据显示，2023 年，全国房地产开发投资约 11.09 万亿元，同比下降 9.6%；全国商
品房销售面积约 11.17 亿平方米，同比下降 8.5%，创 2012 年以来新低；全国商品房销售额
约 11.66 万亿元，同比下降 6.5%，销售额创 2016 年以来新低。从上述数据来看，2023 年，
房地产行业的供求关系发生了重大的变化，房地产行业投资信心仍未改善，较 2022 年降幅进一步扩大。

受到房地产行业大环境的影响，2023 年惠州房地产市场经历了显著的调整，自二季度开始房价下跌幅度较大，整体市场呈现疲软态势。由于经济环境影响和市场需求减弱，开发商信心受挫，推盘意愿降低，导致新房供应量下降至近十年最低点。同时，购房者观望情绪浓厚，入市意愿不足，成交量大幅减少，创下近年来新低。为了促进销售，开发商普遍采取了以价换量的策略，通过降价促销来吸引买家，这进一步加剧了房价的下跌。

公司 2023 年实现营业收入 76.21 亿元，较上年增长 7.59%，实现归属于上市公司股东
的净利润(以下简称“净利润”)-18.45 亿元，较上年减少 2,412.74%，实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润(以下简称“扣非后净利润”)-18.64 亿元，较上年减少6,564.38%。公司 2023 年营业收入增长主要系根据房地产行业特点，房地产销售采取预售模式，营业收入与实际销售情况存在一定时间差。本年度结转收入的部分项目主要系 2021-2022 年期间进行预售，并于本年度竣工达到约定交付条件进而结转收入的金额增加。净利润和扣非后净利润大幅下降的主要原因系受到房地产行业市场持续低迷的影响，公司 2023年开发预售的部分房地产项目销售价格不及预期，售价下降明显，公司根据各项目所处的市场环境，按企业会计准则的要求对存在减值……
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