公告日期：2024-04-30

股票简称：中交地产 股票代码：000736
中交地产股份有限公司

（重庆市江北区观音桥建新北路 86 号）

向特定对象发行股票

募集说明书（注册稿）

保荐机构（主承销商）

中国国际金融股份有限公司

（北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层）

二〇二四年四月

声 明

本公司及全体董事、监事、高级管理人员，控股股东承诺本募集说明书内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，按照诚信原则履行承诺，并承担相应的法律责任。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证募集说明书中财务会计报告真实、完整。

中国证监会、交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行 后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。

重大事项提示

公司特别提示投资者对下列重大风险给予充分关注，并仔细阅读本募集说明书中有关风险因素的章节。
一、财务风险

1、存货规模较大且增长较快、存在存货减值的风险

房地产项目开发产品在销售并结转收入前均以存货列报，因此房地产企业存货规模往往较大。随着公司业务规模的持续扩大，公司存货规模持续快速增长。截至 2021 年
末、2022 年末、2023 年末和 2024 年 3 月末，公司存货账面价值分别为 10,889,409.21
万元、10,694,308.71 万元、9,325,640.05 万元和 9,280,121.43 万元，占资产总额的比例分别为 76.71%、77.89%、76.04%和 76.51%。公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。此外，如果未来受到宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现下滑，存在存货减值风险，可能会对其财务表现产生不利影响。

2、资产负债率较高的风险

截至 2021 年 12 月 31 日、2022 年 12 月 31 日、2023 年 12 月 31 日和 2024 年 3 月
31 日，公司负债总额分别为 12,401,650.51 万元、11,826,596.78 万元、10,496,881.01万元和 10,374,415.68 万元，公司合并口径资产负债率分别为 87.36%、86.13%、85.59%和 85.53%。总体来看，近年来为满足项目建设的需要，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高。如果公司持续融资能力受到限制或者房地产市场出现重大波动，公司可能面临偿债压力。

3、毛利率下降的风险

2021 年度、2022 年度、2023 年度和 2024 年 1-3 月，公司毛利率分别为 22.91%、
13.43%、10.46%和 14.31%，受结转项目结构的影响，毛利率总体呈现下降趋势。如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，房地产行业毛利率空间持续压缩，将对公司经营业绩造成不利影响。

4、发行人盈利能力下滑的风险

2021-2023 年度及 2024 年 1-3 月，发行人实现归属于母公司所有者的净利润金额
分别为 23,564.54 万元、3,393.95 万元、-167,309.95 万元和-21,883.00 万元，2022 年
归属于母公司所有者的净利润有较大幅度的下降，同比下降约 85.60%，2023 年度归属于母公司所有者的净利润由盈转亏，2024 年 1-3 月归属于母公司所有者的净利润较去年同期亏损额进一步扩大，同比降低 8.39%。发行人扣除非经常性损益后的归属母公司股东净利润分别为-43,239.07 万元、-18,630.43 万元、-171,927.14 万元和-22,846.68万……
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