公告日期：2024-04-30

北京中企华资产评估有限责任公司

对深圳证券交易所《关于对北京华联商厦股份有
限公司的问询函》

相关问题的专项核查意见

深圳证券交易所：

根据贵所于 2024 年 4 月 14 日下发的《关于对北京华联商厦股份有限公司
的问询函》（公司部问询函〔2024〕第 214 号）（以下简称“《问询函》”），北京中企华资产评估有限责任公司评估项目组对问询函中的问题进行了认真的研究、分析和核查，现就问询函中需要评估师核查并发表明确意见的问题回复如下：
问题一：北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华”）对本次交易标的房产出具了资产评估报告。评估报告显示，本次评估采用收益法，以标
的房产租金作为每年净收益额的评估参数，其中第一阶段（2023 年 12 月 31 日
-2026 年 2 月 28 日）的租金为 0.38 元/每平方.天，第二阶段（2026 年 3 月 1 日
-2052 年 7 月 14 日）调整为 1.24 元/每平方.天，第二阶段后净收益年递增比率
按 3.00%考虑，请你公司：

（1）结合标的房产所处地区近年房产租赁市场活跃度、二级市场租赁价格及变动趋势等说明在第二阶段将预测租金上涨超 3 倍的原因及合理性，本次评估涉及的全部参数选取的合理性，评估涉及预测数据的预测依据、充分性及合理性，与实际情况是否存在显著差异。

（2）结合标的资产所处地区可比房产近年交易价格情况及交易价格变动趋势等说明本次交易标的资产评估价是否具有公允性。

（3）请评估机构中企华对前述问题进行核实并发表明确意见。

一、公司回复

（1）结合标的房产所处地区近年房产租赁市场活跃度、二级市场租赁价格及变动趋势等说明在第二阶段将预测租金上涨超 3 倍的原因及合理性，本次评
估涉及的全部参数选取的合理性，评估涉及预测数据的预测依据、充分性及合理性，与实际情况是否存在显著差异。

（一）市场情况及合理性

银川作为宁夏回族自治区的省会城市，通过推进城市商圈提升改造，大力发展首店经济、夜间经济等促进消费持续提升，商业稳步前行趋向上涨。银川购物中心覆盖商圈人口数量较多，周边以公务员、商务人群和青年公寓为主要人群，在银川当地具有较强的消费能力。本次收购后，公司将推进银川购物中心经营性改造，整体业态规划与落户将更趋于合理，有利于银川购物中心出租率的持续提升。

公司本次拟收购目标资产位于公司所持银川华联购物中心物业的地下一层。目前，银川海融兴达将目标资产出租给宁夏华联用于经营综合超市，租期期间为
2016 年 3 月 1 日至 2026 年 2 月 28 日，本次评估第一阶段租金基于上述现存租
约中约定的租金进行预测。经了解主要竞争对手经营的综合超市租金水平区间为1.2-1.6 元/天/平米，本次评估第二阶段调整后的租金符合银川当地商业综合体房产租赁市场的现实情况。银川地区成熟商圈的商业综合体每年租金都会存在上浮，上浮幅度在 3%-8%之间，本次评估第二阶段递增比例确定为 3%符合当地市场情况。

（二）本次评估参数及预测数据的合理性

1）租金背景

委估房屋建筑物租期为 2016 年 3 月 1 日至 2026 年 2 月 28 日。本次在租约
期内按照约定租金预测。对于租约期外，按照市场租金进行预测。

2）本次对评估基准日租金的市场调查如下：

楼层案例 楼盘名称 出租面 年租金 日租金（元/ 房屋 房屋
积 天/㎡） 层数 类型

世贸世悦府 103.00 99,996.00 2.70 1层 商业

海茂壹号院 177.00 129,600.00 2.03 1层 商业

金凤万达-金街 55.00 55,242.00 2.79 1层 商业

商业一层 人民广场 115.00 101,844.00 2.46 1层 商业

人民广场 220.00 219,600.00 2.77 1层 商业

悦海新天地 225.00 189,600.00 2.34 1层 商业

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