2023年年报季，物业企业的分化与营收增速回落是显而易见的。

　　目前，已有50多家物业企业发布2023年年报。年报显示，去年物企整体营收增速回落，央、国企与民企的盈利分化逐渐清晰。

　　从业务类型上看，各家公司集中火力于业务结构的优化调整，持续巩固物业管理基本盘，开拓第三方服务规模，提升独立性。

　　亿翰智库指出，2023年物企营收整体稳中有增，但是营收增速明显放缓，毛利率和净利率双双下挫，在管规模增速同样放缓，合约在管比仍在不断下降。“行业所遇到的问题以及物企自身的发展困境已经非常明显地在2023年的经营数据上显现出来”。

　　业绩分化

　　据亿翰智库统计，2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元，较2022年同期的2503.34亿元增长了8.6%，营收均值50.35亿元，较2022年同期的46.36亿元有所提升。其中，仅13家物企营收高于平均值，占比约24%。

　　纵向对比来看，2023年物业行业营收均值仍在提升，但增速出现了明显的回落，与2022年27.5%的增速相比，下滑了约18.9个百分点。

　　头部物企的分化已经出现。在管理规模增速上，碧桂园服务依旧保持在30%以上的增速；万象生活、保利物业、中海物业这三家增速相当；招商积余增速最低，降到了10.9%。

　　而在营收规模的增速上，头部物企万象生活、招商积余、中海物业都在20%上下的水平，接着是保利物业和万物云，在10%左右；碧桂园服务的营收增速则是个位数。

　　前述机构指出，物企营收增速放缓，主要是受到在管规模增速下滑与增值服务收入减少的影响。一方面，房地产增量市场交付在减少，另一方面，物企出于财务安全系数考虑，主动缩减非业主增值服务收入，转而开拓第三方市场。

　　从所有制性质看，2023年，央、国企物企实现营收1107.86亿元，较2022年同期增长15.4%；民企物企实现营收1611.11亿元，较2022年同期增长4.4%，低于国央企近10个百分点，分化明显。

　　尤其是民企物企，毛利率、净利率双双出现下滑。分析人士指出，这与前几年房地产上升周期内，物企收并购潮涌有关。

　　民企物企前期的大幅收并购，导致大规模商誉减值以及关联方贸易应收款项计提减值拨备。即便是作为头部民企物企的绿城服务也难逃大幅减值命运。绿城服务在2023年计提减值1.9亿元，其中1.5亿元来自于收购China CVS Holdings Limited的资产减值计提。这导致绿城服务2023年净利率为4.1%，较2022年的4.3%下滑了0.2个百分点。

　　据亿翰智库统计，2023年54家物企毛利润总额约为550.71亿元，同比下降4.0%，净利润总额约为157.16亿元，同比增长6.8%，利润增速并未跑赢营收增速，增长质量有待提高。

　　央、国企物企与民企物企的分化还表现在利润增速指标一项。2023年，央、国企毛利润实现了18.3%的增长，净利润实现了27.0%的增长，民企物企则分别下降了13.9%和19.2%。毛利率和净利率变动方面，国央企物企也是保持正增长，而民企物企分别下滑4.5个百分点和0.95个百分点。

　　分析人士指出，在地产流动性危机、物业服务需求增多、人工成本刚性增加、物业费上涨困难等多重因素叠加的影响之下，民企物企盈利进一步承压，这也将影响未来行业格局。

　　拓展新业务

　　同策研究院研究总监宋红卫分析认为，从近期披露年报的物业企业来看，财报呈现几个特征：第一、物业行业的整体表现要明显优于开发商的财报；第二、物业企业的收入和利润基本都保持增长，属于“双正”指标。

　　但是，物业行业也表现出“增收不增利”的现象。核心原因主要有两点：首先，从营业收入结构来看，传统的物业管理收入仍然占比最高，增值服务占比较小，物业费一旦定下来后，后期难以稳定上涨，但是物业管理的成本在不断上升，这是利润率下降的原因之一。

　　不少物企由于过度依赖母公司的物业服务，在下行周期内，甚至面临应收账款问题。

　　其次，头部物企的规模扩张主要依靠收并购，但收并购的项目质量良莠不齐，部分项目可能还面临亏损，这拉低了整体的盈利水平。

　　宋红卫认为，物业行业过往快速扩张的局面要按下暂停键了。过去物管公司规模扩张主要通过两个模式，第一、关联企业直接委托；第二、通过资本市场融资后，收并购其他物管公司项目。目前来看，这两条路都比较难走。降低和母公司的关联是物管公司降低经营风险的举措，属于不得已而为之。

　　他进而指出，物业和开发业务割裂性明显，物业公司的财务指标和股价严重偏离。从物业公司的财报来看，其营业收入和毛利润仍然保持一定水平，属于优质资产。但受到整个地产行业形势以及开发板块应收账款的影响，股价处于较低水平。

　　实际上，物业行业正朝着多元化、差异化方向发展，物企不再单纯提供物业管理服务，更多是成为综合性多元服务商，不断拓展新业务。2023年大部分物企都将自身业务结构进行了优化调整，一方面是由于政策红利，鼓励物企提供社区服务等；另一方面是物企主动减少对关联方的依赖，降低非业主增值服务收入占比，尽可能减少关联方带来的不利影响。

　　亿翰智库统计，2023年46家上市物企基础物业管理服务收入约为1515.63亿元，占总营收的66.5%，较2022年的63.3%提升3.2个百分点，其中42家基础物业管理服务收入占比超50%，这主要是由于物企在管规模的增长带来收费面积上升。另一方面，非住宅物业费增长带动整体物业费单价上涨。

　　该机构认为，对物企而言，2023年是个十字路口。利空出尽之后，物企前路已经逐渐明朗，下一步，增值服务的赛道被重新定义，只有在增值服务领域寻找到新增长点的企业才能脱颖而出。

　　一个事实是，2023年，上市物企PE均值约11.3倍，这与2020年前后动辄50倍以上的PE形成天壤之别。截至2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高缩水达九成。随着分化的来临，头部物企对行业的判断也在改变。

　　3月22日，万物云董事长朱保全在业绩发布会上提出，物业公司需要有摆脱路径依赖、独立自主转型的决心，而2023年到2025年是物业行业的分水岭。

　　保利物业的管理层认为，物业依旧是不错的行业，强现金流和抗周期性强，在整个经济大环境有压力的情况下，仍然保持了不错的增长。而头部企业为代表的市场主体将率先引领行业从高速增长向高质量增长发展。