去年底遭遇重要企业租户退租后，招商蛇口租赁住房REIT底层资产子项目近期火力全开。

　　招商蛇口租赁住房REIT现金流主要源自租赁住房所产生的租金等业务收入，底层资产包括两个子项目，分别是太子湾项目以及林下项目，起始运营时间为2020年和2016年，两个项目均位于深圳市南山区核心区域。

　　其中，涉及大客户退租的是林下项目，共计房源143套，出租率对应下降30.86%。

　　“企业和个人租户都是拓展目标，目前已经租出去了一些房源。”林下项目运营方深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（以下简称招商伊敦）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，已制定“年末特惠”策略，吸引意向客户提前预定，将抢抓目标客户群体春节假期后返深/来深的这段时间，加大营销推广力度，做好实地对接服务，进一步提升租赁去化效果。

　　但就具体已出租房源情况，招商伊敦方面表示，由于目前林下项目已经转入公募REITs基金，具体数据因涉及内幕消息，暂不方便透露，以公告为准。

　　招商蛇口租赁住房REIT是A股市场第6单租赁住房REIT，作为高股息的中低风险投资品类，其在上市之初备受追捧，甚至在网下询价阶段，还出现了较预测价格溢价的现象。

　　最终项目于2024年9月19日正式启动发售，发售价格为2.727元/份，计划发售5亿份，预计募集资金总额为13.635亿元，其中面向公众投资者发售4075万份。

　　“退租可提前预见，属正常腾退”

　　根据戴德梁行出具的评估报告，太子湾项目于2024年6月30日之市场价值为4.63亿元，市场价值单价为17,843元/平方米；林下项目于2024年6月30日之市场价值为7.83亿元，市场价值单价为19,921元/平方米。两个项目合计评估值12.46亿元。

　　每经记者查询发行资料获悉，太子湾项目包括1栋保障性租赁住房，共有可出租保障性租赁住房462套，配套商业15套以及地下车位182个；林下项目包括3栋公共租赁住房（高级人才公寓），共有可出租公共租赁住房465套，地下车位320个。底层资产的运营公司也为招商系企业，即招商伊敦，其在住宅及酒店管理方面具有比较丰富的经验。

　　此次遇大客户退租的是林下项目。2024年12月底，上市仅两个月，招商基金公告披露林下项目退租事宜。公告指出，目前林下项目重要现金流提供方企业租户一的续租合同将于2024年12月25日到期，涉及退租房屋数量143套，出租率对应下降30.86%。

　　记者了解到，此次退租的重要企业客户原本合同到期日为2024年6月30日，是在招商蛇口租赁住房REIT正式询价发售的前两个月。该企业租户2023年度占该项目不含税总租金收入的比例为23.07%，截至2024年6月30日，承租林下项目13,120.09平方米、合计155套房间，租赁面积占该基金全部基础设施项目总已出租面积的21.11%。

　　此后经过协商，该重要企业租户与林下项目另续租了143套房间，合同到期日延长至2024年12月25日。

　　每经记者从知情人士处获悉，林下项目此次退租的是一家央企，该企业在2021年末整租了林下项目一栋楼作为总部员工宿舍，原到期日为2024年6月30日。该企业同时也在自建宿舍楼，待自建宿舍楼建好后便会搬离，2024年5月底REITs基金上报证监会时，公开申报材料中已披露该租户退租情况，退租可提前预见。

　　上述知情人士指出，此次租户退租属于正常腾退。林下项目大租户的承租、续租和退租，均有合理正常的商业交易背景，并非竞品项目抢走租户导致，亦不存在为保障REITs基金发行不受影响而特地沟通临时续租的情况。

　　每经记者了解到，截至2024年上半年，林下项目已出租的455套公共租赁住房中，个人租户和企业租户约各占一半，企业大客户对其现金流贡献比例较高。

　　“目前已启动线上线下合作推广”

　　招商伊敦方面在接受每经记者采访时表示，为实现企业租户退租后租赁去化，保持基础设施项目稳健经营，目前已启动线上线下合作推广，与多家房屋租赁中介机构沟通，并进行大型线下组团等带看活动，正在拓展其他线下引流方式,增加多户型实景样板房布置，增强客户看房体验。

　　对于后续拟采取的应对措施，招商基金表示，将持续敦促和协同运营管理机构执行租赁去化方案，并根据执行效果对工作计划进行动态调整，共同努力提升本基金业绩表现。

　　从企业披露数据来看，2021～2024年上半年，太子湾和林下两个底层项目营收与净利润双增长且趋势稳定。

　　2021～2023年度及2024年1～6月，两个底层资产项目的总营收分别为7110.49万元、7983.07万元、8328.42万元以及4208.30万元；汇总净利润分别为2442.96万元、2591.20万元、3062.01万元和1641.10万元。

　　现金流预测及分派率方面，2024年下半年及2025年度预测可供分配金额为2682万元、5522万元，分派率分别为4.37%和4.42%。

　　长期关注、研究中国公募REITs实践与政策的“REITs速达”发文指出，2024年上市的同类项目“国泰君安城投宽庭REIT”发行价计算预期第二年分派率为4.28%，市价计算分派率约4.03%；目前已上市的5单保障房REITs截至2024年10月18日收盘价计算的平均分派率约3.7%。

　　“但招商蛇口租赁住房REIT的2025年实际出租率及租金收入是否达标还存在一些不确定性。”“REITs速达”指出，在需求低迷与时间节点双向挤压下，2025年留给林下项目填补空置率的时间逐渐减少。项目公司通过调节可供分配金额来减少自有资金补足的支付，或者通过调节支出以及其他可延期支付的事项来应对前三年的业绩承诺安排。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，市场竞争加剧可能会对项目租金水平和出租率产生一定压力。如果市场竞争过于激烈，项目可能需要降低租金或提供更多优惠措施来吸引租户，这可能会对项目的收益和分派率产生一定影响。