公告日期：2024-06-08

股票代码：002269 股票简称：美邦服饰 编号：2024-034
上海美特斯邦威服饰股份有限公司

关于深圳证券交易所对公司 2023 年年报问询函回复的公告

上海美特斯邦威服饰股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于近期收到深圳证券交易所（以下简称“深交所”）下发的《关于对上海美特斯邦威服饰股份有限公司 2023 年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2024〕第 344 号），公司就问询函所关注的问题进行了回复说明，详细回复如下：

1.年报显示，2023 年末你公司净资产为 4.51 亿元，同比增长 86.33%。其中，投
资性房地产账面价值为 7.61 亿元，同比增长 36.62%，本期产生公允价值变动损益
2,053.43 万元。2022 年 1 月 1 日起，你公司将投资性房地产的计量方式由成本模式调
整为公允价值模式。年审会计师将投资性房地产公允价值识别为关键审计事项，其中提到管理层对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，获取投资性房地产公允价值的方法是通过聘请第三方评估机构对投资性房地产的公允价值进行评估。由于对投资性房地产的公允价值评估过程中涉及很多的估计和假设，例如投资性房地产所在地区的经济环境及未来趋势分析、预计租金、出租率、折现率等，估计和假设的变化会对评估的投资性房地产之公允价值产生很大的影响。

（1）详细说明报告期末投资性房地产公允价值评估的具体情况，包括不限于评估方法、假设、重要参数选取、同类房屋建筑物的估值情况及公允价值的计算过程，说明评估结果是否公允；本期产生公允价值变动损益的具体测算过程。计算过程，说明评估结果是否公允；

【回复】：

报告期末投资性房地产公允价值评估的具体情况如下表：

单位：万元

投资性房地产名称 投房公允价值 本期产生公允价值变动损益的

来源

康桥东路 800 号 40,723.00 评估报告

厦门中华城店 11,739.00 评估报告

上饶抗建中路店 5,887.93 出售合同价扣除预计相关税费

杭州庆春路店 5,168.00 评估报告

西安万达 3,998.00 出售合同价扣除预计相关税费

长春重庆路店 2,175.00 评估报告

丹东房产 2,093.00 评估报告

昆明龙成 2,011.00 评估报告

北京西单 1,850.00 评估报告

成都王府井 323.00 评估报告

重庆江北阳光城一楼 159.00 评估报告

合计 76,126.93

报告期评估方法、假设、重要参数选取、评估过程如下：

1、评估方法

公司委托资产评估机构对 2023 年的投资性房地产公允价值予以评估。评估方法主要为市场法评估，各个期间内投资性房地产公允价值项目的评估范围及采用的评估方法保持一致。

公司投资性房地产主要为所拥有的对外出租的商铺和办公用房，位于各地商业较为丰富的地段，同类型房地产交易案例较多，故对公司投资性房地产公允价值主要采
用市场法进行评估。

2、评估假设

①交易假设。

②公开市场假设。

③资产持续使用假设。

④假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化。

⑤假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用无重大变化。

⑥假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对产权持有人造成重大不利影响。

3、主要参数及计算过程

市场法：

市场法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场法估价应按下列步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；⑥进行区域因素修正；⑦进行个别因素修正；⑧求出比……
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