昨天下午一点整，伴随着MA下午的开盘分秒不差地推出了房地产史诗级利好的大批发，犹如除夕夜十二点的天空突然齐放的礼花令无数人激情荡漾。这不禁让我忽然想起了四年前本人发过的一篇帖子——

昨天下午一点整，伴随着MA下午的开盘分秒不差地推出了房地产史诗级利好的大批发，犹如除夕夜十二点的天空突然齐放的礼花令无数人激情荡漾。

按照正常的认知，这种盘中突发的“史无前例”级别的重大利好绝对会让相关概念板块瞬间集体涨停，但耐人寻味的事实却是房地产相关概念个股表现出了视而不见，反而走出了一波小幅冲高后回落的走势，只不过在临近收盘时，作为房地产标志性龙头的万科才勉为其难地封上了涨停板，史诗级的利好竟然就这样化成了一缕青烟随风散去。

其实，纵观近一年来楼市走向，虽然房地产利好不断持续推出，不断加码，但各地楼市的价格却依然在持续下滑，相关概念的个股也走得上上下下，进三退二。所以昨天市场对于利好给出这样的反应也就不难理解了。

对于密集推出的利好，我们更需要的是从两方面来思考其带来的深远影响——

利好一、央行设立3000亿元人民币保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

思考：利好中的合理价格意味着什么？首先肯定不会是目前的市场价格。对于收购企业来说，不打一个白菜价的折扣谁都不会去做雷锋。那么作为被收购的房企来说，是情愿白菜价给别人收购，还是主动打折自己销售呢？而无论怎样，都将势必带动周边房价的再次下行。

利好二、推出住房“以旧换新”，打通新房和二手房市场的流通循环。

思考：这和你自己把房子卖了再重新买的区别是啥？首先肯定是你的房子不好卖，自己卖不出去，那交给中介收购肯定不会给你一个好价格，因为中介肯定是要赚钱的毫无质疑，那么有多少人会接受低价割肉以旧换新呢？

利好三、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。人民银行副行长陶玲5月17日在国务院政策例行吹风会上表示，此次决定不再设置全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限，对于一线城市和部分热点城市，城市政府仍可因地施策，自主决定当地房贷利率政策下限。如未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，以调节供需。取消房贷利率政策下限后，商业银行可根据客户风险状况自主决定利率水平实现房贷利率市场化。

思考：以前也曾鼓励大家买车，但是后来你发现买了车后不仅油价年年涨，停车费、保险费等等也越来越贵，等你承受不住了想卖车的时候才发现车子又不值钱了。道理一样，你在认为现在觉得利率低之前先看清楚上面陶副行长是如何表述的——“如未来房地产市场供求关系发生较大改变，人民银行将及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，以调节供需”，等你上了车，利率又涨回来了你咋办？在做一个重大投资之前，你首先要做好最坏的打算，也就是说你要想清楚如果利率提高了，你是否还有能力坚持还贷。

楼市之所以风光不再，主要是因为推动楼市上涨的两大需求（居住属性下的刚需和金融属性下的投资增值需求）受到了极大的抑制：

首先，当楼市的金融属性（投资增值属性）一旦不复存在，没有赚钱效应就不会再有投资需求。这样就必然会失去一大群投资客。

其次，在整个大经济环境不好的背景下，刚需群体面对着失业、降薪带来的收入不稳定焦虑，不是万不得已的刚性需求也都会因此被抑制，而转向租房过度。即便是按照目前最低利率的公积金贷款来计算，以深圳市南山区普通住宅为例，贷款500万可以买一套大约70平的二房一厅，一个月的利息支出大约1.2万，而同地段同样面积的房子月租金不会超过6000元。

第三，利好本身是把双刃剑，根据国人买涨不买跌的消费习惯，不断推出的利好会通常会不断增加市场的观望气氛，这又延缓了大量非刚性需求的入市脚步。

此外，在老龄化不断加剧的同时，高房价抑制了婚育增长，从而造成新增人口的急剧减少。父辈早先囤积的房产与目前不婚不育的现状彻底扭转了供需结构。

因此，在房价不跌到让购房者有利可图之前，目前无论推出怎样的利好，也只不过是在延缓楼市下跌的脚步，改变不了未来若干年继续下跌的大趋势。啥叫有利可图？购房的财务成本（简单可以理解为贷款利息）少于租房租金，至少购房者远期可预见的收入足够稳定持续地支付房贷。

至于现在要不要出手买房这个问题，我只能说如果不是现在不买房就会死，那就再等一等，等到什么时候不再出任何利好，等到没有房产中介再给你打电话说楼市要大涨催你赶紧下定，那个时候或许才是你出手的明智选择。就本人目测，以深圳市南山区两个比较好的地段前海和后海为例，十年以内房龄的目标均价跌破6万元，新房均价不高于8万元可能就差不多了。

现在的楼市这就像一位病入，在吃药~打针~吊水~吸氧一系列治疗后不仅不见好转而且每况愈下，百无良策情急之下不得不直接上了强心针和电击手段，但最终也不过是在大声咳嗽几声后再次躺倒一样。

油灯熄灭前，总会有那么一刻突然变得格外闪亮。利好的密集批发，正犹如除夕夜灿烂的烟花齐放，而过后地上是一地狼藉，夜空重回一片寂静。

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