上海土拍市场，回归“价高者得”。

　　7月9日，上海迎来新政后首次土拍，共出让4宗宅地，总成交金额约91.33亿元，其中2宗溢价成交，2宗底价成交。

　　值得注意的是，最受关注的杨浦区平凉地块吸引了9家企业参拍，最终经过60轮竞价，由保利发展以22亿元拿下，成交楼面价88642元/m²，溢价率达21.18%。

　　业内人士指出，本次土拍是上海楼市新政后的首批宅地出让，自该批次起上海取消了实行三年的土拍溢价率10%上限，回归“价高者得”，有利于企业打造“好房子”，而本次高溢价率成交的地块也使客户对未来该板块房价上涨有一定的预期。

4宗地总成交金额约91.33亿元

　　7月9日，上海迎来新政后首次土拍，共出让4宗宅地，其中2宗地块位于杨浦区，1宗地块位于宝山顾村，1宗位于奉贤新城，总规划建筑面积约29万m²，起始总价84.2亿元。

　　最受关注的是杨浦区平凉社区02H1-01地块，建筑面积24900.3m²，起始价18.18 亿元。该地块是本次出让地块中唯一的内环内宅地，共有9家竞买人参与竞拍，分别为华润、保利发展、绿城、中海、招商蛇口、建发、越秀和北京城建联合体、象屿和天安联合体、上海城投。最终，经过60轮竞价，该地块由保利发展以22亿元拿下，成交楼面价88642元/m²，溢价率为21.18%。

　　杨浦区长白社区H2-17 地块位于杨浦内中环，起始价19.04亿元。该地块吸引了中海、保利置业、越秀和北京城建联合体、象屿4家竞买人参与，经过79轮竞价，由越秀和北京城建联合体以22.3亿元竞得，成交楼面价70272元/m²，溢价率17.12%。

　　宝山区顾村大型居住社区BSP0-0103单元0308-02、0314-05地块，起始价31.12亿元，被招商蛇口和中旅投资联合体以底价拿下，成交楼面价22252元/m²。

　　奉贤区奉贤新城12单元02A-04A地块起始价15.88亿元，由奉发集团以底价拿下，楼面价17000元/m²。

　　至此，本次土拍4宗地总成交金额约91.33亿元。

新政后首次土拍回归“价高者得”

　　中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，本次4宗地块共吸引12家企业参拍，相比上次土拍的15家企业有所减少，热门杨浦平凉地块参拍企业共9家，而宝山顾村地块和奉贤新城地块均仅有1家企业参拍。从企业性质上看，本次土拍未现民企身影，仅有绿城一家混合所有制企业。

　　陈炬兰表示，本次土拍是上海楼市新政后的首批宅地出让，自该批次起，上海取消自2021年实行集中供地起的溢价率10%土拍封顶原则，以及并未在出让条件中规定相关房地联动价。取消溢价率上限代表着上海土地市场在经历三年限价后，回归“价高者得”的市场逻辑，有利于企业打造“好房子”，从而增加政府土地收入，进而有利于城市环境及基础设施建设。而本次高溢价率成交的地块也使客户对未来该板块房价上涨有一定的预期，高溢价率成交地块未来批准售价或将高于实行房地联动价的项目，这亦将对拿地开发商的销售及产品打造能力形成挑战。

　　5月27日，上海率先落地“5·17”新政，大幅松绑楼市政策，其中，非沪籍家庭购房门槛大幅降低，社保或个税缴纳年限由5年改为3年，非沪籍单身人士由只能买外环外扩大至可买外环外新房和全域二手房，新城、临港等区域社保要求更是降至2年和1年，多子女家庭可增购1套。同时，商贷首付方面，首套房从30%降为20%，二套房由50%降为35%，重点六区为30%；商贷利率首套由3.85%降为3.5%，二套由4.25%降为3.9%，重点六区为3.7%，显著降低购房按揭成本。另外，家庭公积金贷款额度方面，首套由120万元调整为160万元，二套由100万元调整为130万元，多子女家庭再上浮20%。

　　在楼市新政影响下，上海楼市正在迎来一些积极变化。克而瑞研究中心的数据显示，6月上海新建商品住宅共成交80万m²，环比由负转正增长64%，成交规模创年内新高。从项目开盘和认购情况来看，6月以来上海已有超20个楼盘完成认购，平均认购率在80%以上，其中，均价14.6万元/m²的高端住宅中海领邸·玖序认购率达到272%，实现2小时内清盘。相较于新房，上海二手房率先完成筑底反弹，6月二手住宅成交面积约为197.4万m²，同比增长89%，成交规模创近3年单月新高。

　　据了解，8月上海还有5宗宅地出让。根据“上海土地交易市场”公众号公布的2024年第四批拟出让住宅用地清单信息，共有5宗地，分别位于浦东新区、徐汇区、虹口区、青浦区和奉贤区，拟于7月中旬发布出让公告，8月上旬开始组织交易活动。