广州下半年土地市场交易中最受关注的南方面粉厂地块，终于迎来了最终归属。

　　2024年9月29日，南方面粉厂地块进入竞价环节，共有保利、越秀和中海三家房企参与举牌。最终，经过5小时、148轮的竞价，保利发展以117.55亿元总价、6.7万元/平方米的楼面价成功拿下，溢价率为33.4%。

　　这是广州土地出让史上楼面价第二高、总价第六高的地块。尽管这一价格改写了广州高价地榜单的格局，但市场普遍认为最终成交价格略低于预期。此前，市场预计成交总价应该在120亿元以上。

　　不过，当前的淡市之下，南方面粉厂地块的成功出让被认为有助于提振市场。

　　在这宗地块出让之前，今年广州共成交宅地13宗，总成交建筑面积约158.4万平方米，总土地出让金217.9亿元，约为2023年同期的28%；加上这次出让的面粉厂地块，广州今年土地出让金累计到了335.45亿元。未来两个月，广州也还有近50宗地块挂牌。

　　作为一线城市，广州在限购限贷政策上已经基本松绑。9月27日，广州南沙区宣布放开限购，目前限购区域仅剩下天河、越秀两区，以及海珠、荔湾和白云的部分区域。限购限贷政策已经基本优化到位，广州楼市也有望在近期重磅政策的助力下边际改善。

　　高价值地块

　　南方面粉厂地块是一宗自挂牌起就备受市场关注的地块。

　　在8月26日召开的广州秋季土地推介会上，这宗地块官方称其一线临江、位置地段好。此外，根据其时的规划提示，这宗地块鼓励建筑设置公共开放空间及半开敞空间，打造新一代高品质人居环境，阳台面积占比可以扩大到30%，而其他项目最多只到20%，不计容的公共开放空间面积可以扩大到10%。

　　南方面粉厂的地块起拍总价为88亿元，体量17.56万平方米，折合楼面价约5万元/平方米左右。由于极佳的地理位置，这宗地块被认为有望刷新广州记录。一位广州本土龙头房企的人士对21世纪经济报道记者分析称，“下半年推的地块里面大家最想要的就是面粉厂（地块），这块地有非常好的价值。”

　　虽然价值受到认可，但最终参与到竞价环节的还是老面孔，保利、中海和越秀三家。这是因为这宗地块的起拍总价并不低，目前有实力参与其中的房企已经不多。在竞价环节中，中海仅在前期环节进行竞价，保利、越秀则交战到最后，最终保利以117.55亿元摘得这宗地块，楼面价为6.7万元/平方米。

　　克而瑞广佛首席分析师肖文晓表示，保利、越秀、中海，都是房企之中国央企的龙头代表，且近年来在广州土拍市场都有着活跃的表现。深耕型房企入场亮剑，并将该地块成交价推至“历史楼板价第二”的高位，不仅是企业开发实力的证明，也彰显了行业对广州楼市未来发展的信心，对于促进广州房地产市场止跌回稳有积极的意义。

　　略低于预期

　　纵向对比，117.55亿元、6.7万元/平方米的价格让面粉厂地块最终成为广州总价第六、楼面价第二的地块。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬对21世纪经济报道记者表示，“这一地块楼面价是目前的第二高，不过还是略低于市场的预期，因为项目最终的出售单价肯定会比当前楼面价第一的项目还要高。”

　　广州当前楼面价最高的项目是2023年出让的琶洲西区地块。其时，9家房企经过5个多小时、85轮的竞拍，最终被越秀地产以约22.7亿元的总价，7.57万元/平方米的楼面价拿下，创下广州地价新高。这宗地块目前还未进入发售阶段，市场预期这一项目单价有望超过10万/平方米。

　　以此推断，面粉厂地块最终出售单价将大概率超过10万/平方米。

　　根据克而瑞提供的数据，面粉厂周边三公里内，仅保利华创都荟天珺住宅项目在售，自今年三月开盘至今，项目一共网签47套，成交金额共计9.59亿元，成交均价约10.9万元/平方米。

　　企稳待续

　　虽然面粉厂地块的成功出让为市场增添了些许情绪利好，但近期广州整体的市场并未有明显变化，情况较为平淡。

　　一手房方面，据克而瑞统计数据，截至9月23日，广州9月份的一手住宅供应51.01万平方米，与去年同期相比减少14.8%，成交37.05万平方米，同比减少4.3%。价格方面，根据国家统计局数据，8月份广州一手房价格环比下降0.5。

　　而据广州市房地产中介协会近日发布的9月二手房销售简报（统计周期8月26日至9月25日），今年9月，广州市二手住宅共网签8473套，合计84.80万平方米，环比分别下降4.50%和3.94%，同比分别下降0.83%和0.94%。

　　此外，在土地市场上，近期广州也有热门地块延期出让，市场也普遍认为房企有一定的观望情绪。

　　9月23日，广州公共资源交易中心发布海珠区琶洲三宗国有建设用地使用权网上挂牌出让补充公告。根据公告，海珠区琶洲南区三宗地块网上挂牌时间延期至10月17日11时，三宗宅地总起始价约59.01亿元，原定于9月24日出让。

　　在此背景下，广州楼市仍然有待激活。肖文晓也称，综合来看，在史无前例的政策着力下，股市、楼市的基本面都在短时间内得到了积极的改观，但也许不能太早说出“轻舟已过万重山”，更像是新周期的一个良好开局。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析认为，近期政策部署了“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，广州南沙退出了限购，后续京沪深都会跟进，土地、金融、财税等政策有望相继发力，包括降低LPR以继续降低月供等，有望支撑购买力。

　　李宇嘉表示，这些政策都是传统需求端的做法，近年来其效果也有所打折扣。中期的市场走势，取决于居民预期的扭转，关键在于收入和就业能否稳定下来。可观察的指标有，法拍房和工抵房是否减少，二手房挂牌量是否下降，挂牌价能否稳定下来，新盘去化率能否提升等。