近日A股上市房企三季报密集披露,相关数据显示行业盈利仍在承压。
据Wind数据统计显示,截至10月30日,A股房地产板块共52家房企披露三季报,其中有18家房企前三季度归母净利润为亏损状态;同时,超七成房企前三季度规模净利润同比下滑,仅7家企业因基数小微幅回升、以及6家企业亏损幅度有所收窄,整体而言行业利润空间逼仄。
房地产行业正面临有史以来最长时间的持续亏损,继2022年及2023年行业全年录得亏损后,上市房企盈利承压的趋势似乎还在持续,今年前三季未见明显扭转态势。
“当前行业长短周期均处于换档期,存货去化和变现能力受到极大影响,房企利润表修复有待市场风险出清和复苏。”中指研究院企业研究总监刘水告诉第一财经。
不过,业内机构认为,在楼市政策持续发力之下,行业基本面见底的信号正逐步增强,随着房企前期高价拿地项目逐步消化,未来结算业绩有望好转,到2025年行业盈利可能修复回正。
超七成房企前三季盈利下滑
A股上市房企三季报正密集发布。
从已披露业绩的52家房企看,2024年前三季度营业收入居前的分别为保利发展、绿地控股、金地集团、华发股份、天健集团、陆家嘴、苏州高新、合肥城建、外高桥、中国武夷、上海临港、中洲控股、大名城等企业,其中仅保利发展、绿地控股前三季营收超千亿元,保利以1827亿营收居首。
从归母净利润情况看,期内金地集团、格力地产、中洲控股、电子城、光大嘉宝、南国置业、京能置业、市北高新、渝开发荣丰控股等18家房企前三季度为亏损状态;同比来看,仅少数7家企业因基数小微幅回升、以及6家企业净利润亏损幅度收窄,其余39家企业净利润同比均下滑。
在A股房地产板块中,前三季保利发展保持着龙头位置。2024年前三季度,保利发展实现营业收入1827.74亿元,归属于上市公司股东的净利润为78.13亿元。其中,该集团第三季度实现营业收入435.25亿元,归属于上市公司股东的净利润为3.93亿元。
从销售情况看,2024年前三季度,保利发展实现签约金额2416.86亿元,签约面积1349.62万平方米。期内,新开工面积856万平方米,竣工面积2062万平方米。截至三季度末,该集团共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平方米,待开发面积5286万平方米。
同样在营收千亿阵营的绿地控股,前三季度营业收入为1599.49亿元,归属于上市公司股东的净利润为2.37亿元;期内,合同销售面积累计475.4万平方米,合同销售金额累计482.58亿元;前三季度新增项目储备为1个,土地面积14.96万平方米,权益土地面积8.98万平方米。
值得注意的是,即便是行业头部,前三季度相关盈利数据仍有下滑。
比如保利,前三季度1827.74亿元的营业收入,同比下滑幅度为5.06%;78.13亿元的归母净利润,同比下滑幅度为41.23%。其中,第三季度435.25亿元的营业收入,同比下滑幅度为21.62%,第三季度3.93亿元的归属于上市公司股东的净利润,同比下滑幅度达63.31%。
“保利发展净利润下滑,主要是由于结转收入和项目的毛利率下降所致。从房企结算周期来看,房企当期结算的项目多为2022年前获取的土地,地价获取成本较高,后续销售阶段市场持续下行,销售情况和毛利率均低于投资预期。”刘水表示。
绿地方面,该集团前三季度1599.49亿元的营业收入,同比下滑幅度为36.93%;2.37亿元的归属于上市公司股东的净利润,同比下滑幅度为90.40%。基本每股收益0.02元,较2023年同期同比下降88.89%。
港股市场中,因季度报表遵循自愿披露原则,大部分房企鉴于公司策略或商业机密不披露,可参考样本数量较少。已发布三季报的中国海外发展,前三季度实现营收1095.8亿元,营业利润高达181.8亿元,但也避不开行业盈利收窄的趋势,期内两项数据同比分别下滑6.7%、19.6%。
不过,相较于中小型房企,头部企业整体资金盘面仍较为厚实。比如保利发展,2024年前三季度实现销售回笼2196亿元,回笼率为91%;期末货币资金余额达到1273.99亿元,公司总资产为13,739.44亿元,归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元,资产负债率为74.89%。
申万宏源研究指出,保利发展前三季度业绩略低于预期,但作为老牌央企融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升。后续房地产加速出清后格局优化,集中度将进一步提升,优质房企有望获更大发展空间。
从亏损行列看,金地集团前三季度营业收入约为410亿元,同比下降21.6%;归属于上市公司股东的净亏损约34.1亿元。金地还发布了计提资产减值准备公告,第三季度计提资产减值准备约5.14亿元,其中计提信用损失准备合计约2.43亿元,计提存货跌价准备合计2.71亿元。
此外,格力地产前三季度实现营业收入24.38亿元,同比下降10.21%;归属于上市公司股东的净利润亏损9.21亿元,同比下降194.70%。中洲控股前三季度主营收入38.63亿元,同比下降11.15%;归母净利润-5.19亿元,同比下降388.99%;扣非净利润-4.31亿元,同比下降320.37%。
机构:房地产盈利回升仍需时间
A股上市房企前三季盈利缩水,其实是行业趋势的反映和延续。
从2024年上半年看,亏损依然是房地产行业的关键词。东莞证券研报表示,经统计上市房企(按申万房地产分类)2024年中报,上半年行业共实现营业总收入8449亿,较2023年同期下降24%。
盈利方面,上半年行业共实现营业利润67.56亿,净利润为-86.5亿,归属母公司股东净利润-146.5亿,同比分别下降90.2%,下降459.5亿和下降371.5亿。净利润、归母净利润录得亏损,这是继2022年、2023年行业全年录得亏损后,首次全行业整体中报录得亏损。
同时,上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.8%和-1%,较2023年全年结算毛利率及净利润率分别下降2.1个百分点和下降0.4个百分点,行业整体盈利状况处于历史底部。
“当前行业面临销售结算量、毛利率双下滑,同时叠加资产减值计提影响,业绩出现有史以来最长时间的持续亏损。”东莞证券表示,预计下半年行业结算量、结算毛利率以及计提减值等,均难以明显好转,全年业绩大概率继续录得亏损。
天风证券也表示,行业营收盈利双降,主要因销售整体疲弱,叠加房价走弱,造成结转利润及存货净值下行。大型房企毛利率下滑较多,主要因其为维持市场份额,采取“以价换量”方式,影响结转利润率,同时此前高地价也有所拖累,短期内房企业绩压力仍将持续一段时间。
2024年前三季度,上述行业基本面还未根本扭转,由此导致三季报数据较为“惨淡”。
国家统计局数据显示,2024年前三季度,全国新建商品房销售面积7.03亿平方米,销售金额6.89万亿元,分别同比下降17.1%和22.7%;全国房地产开发投资7.87万亿元,同比下降10.1%;全国房屋新开工面积5.61亿平方米,同比下降22.2%;竣工面积3.68亿平方米,同比下降24.4%。
值得注意的是,三季度末以来、到十月份期间,楼市利好政策不断发出,行业预期出现了转机。
刘水告诉记者,9月底中央系列举措有效地提振了市场信心,若各项政策加力并较快落实,四季度市场有望迎来边际改善。但由于影响居民置业能力及意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间,预计市场短期仍延续筑底行情。考虑到近两年土地市场转冷后地价相对较低,部分房企受益于优质地块结转,仍有可能率先修复利润表。
东莞证券认为,在房地产优化政策持续发力之下,行业基本面探底信号逐步增强。随着房企前期高价拿地项目逐步消化,未来结算业绩或将逐步好转,计提减值也可能缩减。预计2024年全年行业业绩亏损程度相比2023年或能减少,2025年业绩有可能修复得以回正。