自9月底新一轮房地产政策密集出台，市场热度明显升温。但是全国土地市场延续低温运行态势，房企拿地仍偏审慎，头部企业拿地销售比维持低位，土地供求两端持续缩量。据机构统计，1-10月，TOP100企业拿地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，相较1-9月降幅扩大0.6个百分点。
对此，业内人士认为，目前，土地市场环境持续宽松，政府在供地端及出让政策调整更趋于市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升。
央国企及地方国资是拿地主力
今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。据中指研究院数据显示，1-10月，TOP100企业拿地总额6198.7亿元，同比下降38.7%，相较1-9月降幅扩大0.6个百分点。
从新增货值来看，保利发展、华润置地和绿城中国位列前三。其中，1-10月，保利发展以866亿元新增货值占据榜单第一，华润置地以806亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值规模为779亿元，位列第三。TOP10企业1-10月新增货值总额5670.2亿元，占TOP100企业的30.3%。
1-10月房企新增货值排行
图/中指研究院
此外，目前央国企及地方国资仍是主力，民企拿地信心仍偏弱。根据中指研究院数据统计，1-10月，22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，两者合计达76%，是拿地绝对主力。少部分城市民企拿地金额占比较高，如杭州滨江、建杭、兴耀、伟星等本地民企持续拿地。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企、国企和地方国资也仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。具体来看，保利发展在北京、上海、西安、成都等多个城市拿地金额均进入前十，中海地产在北京、成都、西安等城市位列拿地金额前十。绿城中国、滨江集团等民企和混合所有制企业则聚焦重点深耕区域补充土储，金基地产、润达丰滨江等区域性房企深耕重点城市增加土地储备。
在城市群拿地金额上，1-10月，长三角TOP10企业拿地金额1269.7亿元，继续居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额881亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额587亿元，增幅较高，主要由于10月广州、深圳等城市进行土拍，成交金额较高。
10月的最后两天，借着楼市回暖的良好势头，广州顺利出让6宗住宅用地，收金约89.32亿元。值得一提的是，这6宗地中有1宗是终止出让后重新挂牌的，其余5宗均曾延期出让。虽然此次都是底价成交，但没有流拍就说明房企的投资信心正在逐渐恢复。
值得关注的是，10月29日，杭州出让3宗地块共收金36.67亿元，有2宗地块溢价成交。其中，蜀山地块在本次土拍中热度最高，经过61轮竞价，溢价率达51.31%，最终由滨江集团以总价17.69亿元竞得。这样的溢价率在全国土地市场并不多见，对此，中指研究院华东大区常务副总高院生认为，10月政策热度延续，土拍市场分化依旧，热门低密宅地受到多家争抢，但房企整体拿地依旧偏理性。
房企拿地审慎，出让规划不断优化
整体来看，截至目前，今年土地市场供地节奏不及去年同期。各地土拍热度延续分化，仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%，更多的城市还是以低溢价成交为主，北京、上海、西安、长沙等城市本月绝大多数地块仍是底价成交。
在克而瑞分析人士看来，鉴于大多数城市新房消化周期的高企，预计四季度供地规模的环比增长，仍然会控制在周期性高位的范围之内，且供地质量还会进一步优化，各地“以需定供”的趋势也会更为明显。
与此同时，各地土地市场出让规则也趋于市场化。从10月全国住宅用地成交总价TOP10来看，入榜地块中，深圳宝安区航城街道、福永街道以总价66.65亿元位居榜首，该地块要求宗地内的普通商品住房需全部实行现房销售，按照“价高者得”的原则确定竞得人，不受“70/90户型”（90平方米以下户型占比70%以上）政策限制、无配建、建成后商品房不限售价。
此外，10月31日，北京丰台二环外一住宅用地“上架”预申请，起始价超110亿元，这宗预申请地块的出让文件中，并未提及是否设置合理土地价格上限。这也意味着，北京或取消土地上限价格。该地块位于丰台区太平桥街道，地处西二环、三环之间，地铁16号线、房山线双轨交会处，临近即将建成的丽泽城市航站楼，区域配套优势明显。
对此，北京市规划自然资源委相关负责人表示，该地块是“9·30”新政后北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。北京市将进一步加大对区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求突出区域的土地供应。同时，通过优化交易规则，推进供给侧改革，吸引有实力、有能力的开发商选取高品质土地进行高质量开发建设。
中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，头部企业拿地销售比维持低位，销售额TOP20企业拿地销售比均值不到20%。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升。
