日前，保利发展（600048）又完成了一笔25亿元的短期融资券发行。前三季度公司融资已经轻松超过千亿，而拿地规模已经大幅跳水。
保利发展日前发布的三季报显示，2024年前三季度，公司实现营收1827.7亿元，同比下降5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润78.1亿元，同比降幅达到了41.2%。即便如此，保利发展也已经取代万科，成为A股房企“利润王”。
分季度看，保利发展净利润降幅更为明显。2024年第三季度，公司实现营收435.3亿元，同比下降21.62%；实现归属于上市公司股东的净利润3.9亿元，降幅达到63.3%。若不是销售和利息等费用的节省，保利发展能否实现季度盈利，都将打上问号。
收入和盈利在下降，保利发展融资毫不手软。近日，公司就宣布，完成了一笔短期融资券的发行，新增融资25亿元。
《财中社》注意到，这已经是保利发展年内第10次发布类似的公告了，主要涉及短期融资券和中期票据的发行。2023年相似的公告只有两则，2024年还未结束，保利发展还有充足的时间公告新的融资公告。
保利发展融资取得十足增长。现金流量表显示，2024年前三季度，公司取得借款收到的现金为1188.8亿元。与上一年同期相比，增长了19.9%，涨幅约为两成。
按照当前的融资速度，保利发展有望逼近前两年的融资高峰。2021年，保利发展取得借款收到的现金接近1800亿元。
在不断融资的推动下，保利发展有息负债重新开始增长。2022年末，保利发展有息负债规模为3813亿元，达到历史峰值。2023年末，公司融资总额降至3543亿元，较上一年下降了逾7个百分点。
2024年上半年，保利发展有息负债总额达到3735亿元，反弹的同时，又再度接近融资规模的历史峰值。2023年保利发展年内公司新增融资1371亿元，2024年半年时间，已经新增负债938亿元，直接导致公司累计净增有息负债193亿元。
值得庆幸的是，随着整体利率环境的走低，保利发展融资成本也在下降。2024年上半年，公司融资综合成本降低至 3.31%，较年初下降25个基点。
《财中社》发现，虽然融资又重新增长，保利发展拿地力度却大幅下降。2024年上半年，公司新增项目12个，总地价只有126亿元。其中，公司权益地价为109亿元。与之相比，2023年上半年，保利发展新增项目41个，总地价达到709亿元。
自2016年以来，保利发展每年新增土地的总额都在千亿元以上。疫情突发的2020年，公司拿地成本达到2353亿元，之后每年拿地成本基本都略有下降。2022年和2023年，保利发展新增土地总地价为1613亿元和1632一样，基本保持稳定。
2024年上半年，保利发展新增土地成本只有百亿元出头，已经远不如前几年拿地规模的零头。
一边是借款重新开始增长，一边是拿地断崖式下跌，保利发展遇到了什么问题呢？
当前，保利发展正加大力度去库存。根据公司年报透露，2023年，公司存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。
即便如此，这也没能实现存货明显去化。2024年上半年，保利发展存货中的开发产品为1673.2亿元，与年初的1645.5亿元相比，几无变化甚至略有增长。一般而言，房企的开发产品是已经完工的项目。
进一步向前看，2022年末，保利发展存货中的开发产品就已经达到1673.2亿元。也就是说，经过保利发展去库存的努力，公司账上的存货并没有多少减少。
2024年上半年，保利发展实现签约收入1733.4亿元。这意味着，即使没有任何新增项目，当前的现房也基本可以应付公司近半年的销售了。
保利发展的签约销售从2021年的5349亿元下降至2023年的4222亿元，但公司还是“被动”成为行业第一。2024年前10月公司签约销售2840亿元，同比减少22.9%，减少拿地也就不足为奇了。
经《财中社》计算，2022-2023年，保利发展新增项目每平米楼面价1.53万元和1.52万元，较2021年6821元/平米的楼面价相比，增长了不止一倍。按照保利发展的介绍，2023年公司加大对2022年之前获取的存量项目去化力度。因此，在新增项目均价大幅增长前提下，签约单价没有多少增长。
2022年-2023年，保利发展每平米签约均价约为1.66万元和1.77万元，这两年公司拿地均价翻倍增长，签约均价与2021年的1.6万元相比，没有多少增长。如果说2023年签约销售中，之前存量项目占比较高的话，2024年前10月，保利发展签约均价为1.81万元，依然变化不大。
即使这样，保利发展也没有对存货中的开发产品计提太多减值损失。2023年公司计提存货跌价准备15.7亿元，这一规模与中交地产类似，后者的收入仅是保利发展的一个零头。
与保利发展类似的全国化龙头中，绿地控股计提规模超百亿，招商蛇口也远超40亿元。只有万科同样计提不大，但是近几年还未完工时，万科每年已经对在建项目进行了大幅计提。
