房地产持续调整，曾经被房企们引以为傲的地产开发业务，现在正被部分企业舍弃。
近日，格力地产公布了新的重组方案，取消了定向增发，改为出售三地项目置入珠海免税集团股权。格力地产表示，调整基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量。
不只是格力地产，今年上半年，华远地产、美的置业也宣布剥离地产开发业务。在业内人士看来，会有越来越多的中小上市房企退出或收缩地产主业，这既是市值管理使然，也是顺应行业发展方向。
3家上市房企相继宣布剥离开发业务
四年重组之路“一波三折”，在经历了两次暂停后，格力地产的重组有了新的进展，不过也发生了重大的变化。
7月7日，格力地产发布公告称，拟对原重组方案进行重大调整，其调整方向是，不再进行定增募集资金，拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权。
对于方案调整原因，格力地产表示，鉴于原重组方案推进时间较长，公司所处内外部环境发生较大变化，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，董事会同意公司申请撤回原重组方案申请文件，并对重组方案进行重大调整。
虽然在“大本营”珠海的地产业务没有出现在此次出售的名单上，但是从格力地产的表述来看，会逐步退出开发业务。
事实上，格力地产不是今年第一家提出要剥离开发业务的企业。
6月23日，美的置业公告称，将对房开业务进行内部重组，拟剥离开发业务至控股股东，专注于经营性业务。
对于业务重组的原因，美的置业称，尽管集团2023年度维持健康的财务比率，并设法满足“三道红线”的要求，仍须承担沉重负担及债务以支持其房开业务。把房开业务从本集团剥离将可减少该集团的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在本公司部分投资的选择权，减少其与本公司股份相关的房开业务投资风险。
美的置业进一步称，将重资产的房开业务剥离将不可避免地缩减集团整体业务的规模，但将重心转移到轻资产模式使保留集团能够利用其在房地产行业的专业知识，实现更高的利润率（与房开业务相比），并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。
再早前的4月26日，华远地产公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团。
根据公告，华远地产目前的主营业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出。交易完成之后，华远地产将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。
行业调整、风险管理等促使房企彻底转型
中指研究院企业研究总监刘水表示，房企销售业绩连续剧烈下滑，房地产市场持续深度调整，上市房企背负较大经营业绩压力。
根据中指研究院统计，2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。其中，TOP10房企销售额均值为1029.6亿元，较上年下降33.2%；TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元，较上年下降46.9%；TOP31-50房企销售均值为113.8亿元，较上年下降52.8%；TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元，同比下降45.7%。
虽然新政利好之下，五六月份楼市有所起伏，但是整体来看，上半年的房地产仍在持续地深度调整。
而在房企偿债方面，三季度仍有偿债高峰。据中指研究院，截至2024年6月末，2024年下半年尚在存续期的债券余额为3168.4亿元，其中信用债占比71.7%，海外债占比28.3%；一年内到期余额为7205.4亿，其中信用债占比69.8%，海外债占比30.2%，境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰，7月、8月单月到期余额超700亿。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商品房市场快速下行，特别是中小型上市房企，规模萎缩的态势更加明显。新房市场分化加剧，小的上市公司在品牌度、行业地位上的劣势非常明显，导致竞争下处于下风，对保持规模更加不利，一方面因为销售下滑对后续交付造成一定难度，另一方面消费者认可度也降低。因此，会有越来越多的中小上市房企退出或收缩地产主业，这既是市值管理使然，也是顺应行业发展方向。
剥离地产开发业务会给企业带来哪些影响？刘水表示，业务方面“去重取轻”，重资产开发业务剥离转让，甩掉重资产包袱，能够聚焦资源、聚焦精力发展轻资产业务。同时，财务方面“轻装上阵”，重资产开发业务剥离转让，其对应的资产及负债也同时转让，能降低企业的杠杆率及负债水平，减轻偿债压力，增强抗风险能力，助力穿越周期。
“从上市平台剥离地产开发业务，上市公司的业务结构不再受地产拖累，财务报表可能会更好看。”在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，不过从集团来说，项目还在，资产还在，负债仍在，整个资产负债状况并没有改变，还是要想法设法把这些问题解决掉。
张宏伟进一步说，未来房地产拼的一定不是规模，是在细分市场的能力，以及在区域市场的认可度。
地产开发是否还有机会？张宏伟表示，未来仍有机会，但不是所有人的机会，城镇化还没结束，未来即便结束，城市更新也是一个体量比较大的工作。
