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发表于 2024-10-11 07:21:52 东方财富Android版 发布于 四川
发表于 2024-10-11 07:07:09
来源:羊城晚报 作者:黄士

  “十一黄金周”前夕,广州全面取消限购并降低了改善型购房入市门槛,带动市场对后市预期向好的情绪有所增加。市场表现火热的除了新房,广州各区域的二手房也呈回暖态势,头部二手房平台交易数据显示,国庆期间日均二手住宅成交量是2023年同期的2.4倍。

  业内人士认为,在市场整体预期和信心改善的情况下,中心区二手房成交将迎来发力阶段。整体来看,广州楼价止跌回稳将成趋势,对于希望趁新政热度尽快卖房或者完成向上置换的二手房业主而言,抓住波动期内上行的时机,以合理价格促成交易才是关键。

  新政有效刺激置业

  二手房买家加快入市

  10月8日上午,在广州越秀区东风东板块的链家门店外,羊城晚报记者观察到,该门店中介人士进进出出,忙着接听电话或接待客户,不时传出“不好意思,今天已经约满”的声音。

  “我今天安排了6波客户看房,一上午都没停过,这周基本上已经排满了。”一位链家的房屋经纪人柳先生告诉记者,“在新政发布的深夜,当晚就收到了众多置业咨询信息,就连平日基本不回复的客户也在第一时间主动过来约看房。”

  记者查阅贝壳找房平台的数据显示,国庆长假前两天每天二手房看房人数都达到3000多人,看房量超过1.5万次,比9月30日增长90%左右。

  这样的活跃行情持续了整个国庆假期。贝壳方面统计显示,10月1-7日,旗下二手房平台共成交1018套,日均成交约145套,和去年同期日均不足60套相比,约是去年同期的2.4倍。和限购全面放开前的一周(9月23日-9月29日)周成交量644套、日均成交92套相比,也均有明显增长。值得一提的是,这只是贝壳平台数据,算上其他渠道的交易,成交数还会更高一些。

  在天河区金融城板块上班的高女士从去年开始关注二手房市场,选择在今年国庆期间购入美林湖畔花园一套近100平方米的三房。她告诉记者:“因为父母年纪比较大了,想把他们从河源老家接到广州身边照顾,同时考虑到上班通勤的问题,其间看房一直锁定在天河东板块。虽然之前对该房源处于观望状态,但新政发布给了我很大信心,于是果断趁着假日与一家人完成了看房购房这一系列操作,计划年前入住。”

  事实上,广州二手房市场热度在“5·28新政”(松绑限购条件、降低购房首付比例及利率下限)后维持高位。中指院数据显示,今年6月-8月,广州二手房成交套数同比分别上升8.8%、29.7%、21.7%。从业近十年的某房产经纪人汪先生告诉记者,近期政策利好的密集出台,有利于打通一二手置换链条,加速观望人群的入市脚步,部分买家认为房价“政策底”与“市场底”的“双底”已出现,当前正是本轮房地产周期较好的购房窗口期。

  老城区二手房成交发力

  止跌回稳或成趋势

  据广州市房地产中介协会公布数据,新政利好发布当周(统计周期:9月23日-9月29日),越秀区二手住宅网签宗数环比上涨超过47%。

  据柳先生介绍,尽管目前并不是教育配套优势突出的二手房的成交热门期,但是在国庆期间,东风东板块的二手成熟高端楼盘看房量明显增多,如东风广场、锦城花园、君汇世家等。

  在教育配套优势相对明显的老城区,二手房成交将较快表现出止跌回稳的迹象。记者从合富大数据监测了解到,9月中下旬东风广场录得二手网签均价约82885元/平方米,而一个月前东风广场二手网签均价为79685元/平方米左右。

  另外,有二手房经纪人表示,虽然目前二手房市场新增房源挂牌增量高位已过,但新增挂牌房源数量保持相对稳定的增速。“老城区楼盘的共同点都是部分楼龄超过20年,无论是居住舒适度,还是户型设计,都不如市场上的新盘和次新房,所以很多业主想趁着全面取消限购,卖掉老旧房置换大户型。”

  值得一提的是,根据广州市房地产中介协会公布的9月广州市各区二手住宅网签数据情况来看,在二手房成交的面积区间方面,90-120平方米和120-144平方米所占比例环比逐渐递增,其中90-120平方米所占比例增幅较大,由7月的28.42%增长至30.07%。在活跃板块方面,昌岗板块和白云大道北板块网签分别增长45.57%和30.26%。

  而在备受关注的珠江新城板块,据广州市房地产中介协会公布数据,自9月中旬开始,珠江新城已连续三周上榜主城区二手住宅活跃板块行列,网签套均面积全部超过100平方米/套。9月底,珠江新城传出二手房业主涨价的传闻。对此,中原地产凯旋新世界分行经理邱宏伟表示,近日珠江新城二手房行情变化不大,个盘价格变动对市场影响不大,要有真正成交才有意义。

  抓住波动期内上行时机

  以合理价格促成交易

  在业内人士看来,目前广州二手房市场达成交易的个案,主要分为两类,一类是价格远低于市场上其他在售同类房源的放盘,另一类是拥有较优资源的、较为突出的放盘。从此次出现的二手房市场回暖来看,此次政策调整,广州在一线城市中首个全面退出限购,对于二手房挂牌量和成交量的影响力还会持续释放。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,综合来看,10月份广州的商品房的交易量会比9月份明显要好,新房和二手房都会有一个回升的态势,第四季度整个市场应该比第三季度要好。李宇嘉建议,对于希望趁新政热度尽快卖房或者完成向上置换的二手房业主而言,抓住波动期内上行的时机,以合理价格促成交易才是关键。

  另外,也有专家建议,在目前的市场行情下,二手房成交主要还是看房源情况。合富研究院高级分析师梁燕明认为,即使是核心板块的房源,分化也是很大的。“比如一些高端住宅产品,如果低价卖出,未必能置换到比现在持有的物业更好的房源。对于高端市场而言,业主出售一般是希望实现资产升级,如果他没有更好的选择,通常会有惜售的心态。而对于核心板块的一些楼龄长、已经不那么热门的房源而言,业主会希望趁着市场行情好快速出货,价格方面也就更有空间。”

  对于处于波动期内上行的时期,市场交投气氛相对活跃,情绪更偏向乐观,二手房交易达成的概率相对大一些。根据链家的成交数据来看,十一期间二手房成交热度较高,相较去年同期,十一期间二手房咨询客户量明显增多,表明在政策激发下,更多买家由观望心态转为实际购置行为。

  因此,业内也表示,目前,广州市场仍然呈现强烈的分化趋势特征,好地段、好配套、好户型、好交付的产品更受追捧,更能在未来市场回暖期实现保值增值,对于二手房的选择,抓住政策红利显得格外关键。

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