【编者按】
上海的写字楼，向来是城市经济发展的晴雨表。它们以独特的建筑语言，勾勒一座城市的天际线，展现地方经济的蓬勃生机与活力。它们以优质的办公环境吸引海内外知名企业入驻，成为高端人才聚集的宝地，推动地方产业结构优化与升级。
近日，我们探访了沪上写字楼中的一批“优等生”，了解它们如何在竞争中突出重围书写风景独好的故事，它们的经验又给市场带来怎样的启示？
在社交媒体上搜索“前滩中心”，经常会刷到普华永道上海总部的员工盛赞那里的江景、顶楼、下午茶，还有从办公室窗户望出去的晚霞。
写字楼是今天年轻人的“第二个家”，加班、吃饭、开会、运动、休闲，很多人一天里一半的时间在写字楼度过。越来越多的企业意识到这一点，楼宇也意识到这一点，于是诞生了前滩中心这样，让企业和员工们真诚热爱的空间。
2020年三季度，280米高的前滩中心竣工，仅仅一年时间，出租率即达到70%，创下当时业内快速去化的“传奇”。
到今天，距离第一家租户进驻，只不过3年时间，前滩中心的出租率已冲到94.6%的高位。
白领工作生活一体式规划
前滩中心是陆家嘴集团全资控股的写字楼，目前也是前滩地区的最高楼。沿江而建，是它的空间优势之一。著名的商业地标太古里、五星级酒店香格里拉是它的邻居。地铁6、8、11号线的交汇点东方体育中心3号口联通前滩中心，“我们的员工通勤从来不用担心下雨日晒。”七猫联合创始人王黎辉说。
数字阅读类互联网企业七猫，在网文阅读日渐庞大的市场帝国里，已经跑在了前端。两年多前，当公司员工数量从300多人扩张到全国800多人（上海有500多人）时，高层毅然作出决定：把总部从其他地方搬到前滩，入驻前滩中心。
这次搬迁的意义重大，目标原因也很明确。“前滩在上海的版图里属于中心位置。对七猫这样员工分布在北京、上海两地的公司来说，今后员工出差不论到虹桥枢纽还是浦东机场都方便。”王黎辉说。
越大的公司越倾向于“地理决定论”，也就是说，大企业在选址时一定会对其员工通勤作出方案和规划。陆家嘴集团办公产品营销中心前滩负责人全敏告诉记者，前滩中心的很多客户都有自己的房地产部门。选择一个楼宇，他们不只进行价格的测算，还要基于员工通行效率、员工办公体验、地区发展前景等方方面面因素做决策。
王黎辉说，此次迁址前，公司也考察了许多楼宇。最终选择前滩中心，是因为一幅美好的图景：层高足够，江景壮阔，白领办公一整天也不会觉得压抑。午休或下班后，一分钟钻进地铁，三分钟走进太古里购物，五分钟走到黄浦江岸跑步，工作与生活完全可以一体式规划。
从这个意义上说，前滩中心受市场青睐，不是前滩中心一家决定的。是周边丰富的配套供给、各种功能的连通性给了写字楼对抗下行压力的底气。
记者了解到，陆家嘴集团自2012年开始主导前滩国际商务区的开发建设。截至去年年中，前滩13公里道路、1.55公里河道改造、近百万平方米绿地等市政基础设施已建成。兑现了开发之初“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的承诺。
而一些“不请自来”的产业门类，如今之所以在前滩中心集聚，也恰恰要从前滩的这些变化说起。
服务外资企业的引力不变
2016年，前滩迎来了第一个写字楼项目竣工——前滩世贸中心。很快，医疗器械领域全球排名领先的公司美敦力就来选址考察了。
美敦力想在上海找一个地方，安置自己的中国区总部。来到当时的前滩，见很多地块还用围挡挡着，但道路、绿化、公园却就位了。2016年1月，在前滩还几乎无人问津的时候，黄浦江畔的公园已经率先交付使用。
“外企看中的往往就是地方发展的确定性。不少外企在政府的规划上看到前滩，再来现场对应着看实际发展，感受到诚不我欺，自然也就落地发展了。”全敏说。
其实在前滩规划之初，产业规划并没有明确方向。“我们希望吸引一些世界五百强和跨国公司的地区总部，但不拘泥于产业门类。”全敏说。然而就在美敦力落户之后，碧迪、罗氏诊断、诺和诺德、武田制药、默克、拜耳、西门子医疗等外资生命健康类企业竟纷纷从各地迁来。根据世邦魏理仕测算，前滩几乎吸纳了近5年来所有从传统CBD搬迁而来的生命科学企业。目前前滩的330家企业租户里，生命科学类占到了总数的近三分之一。
如果再细看结构，会发现其中世界五百强和跨国公司的地区总部占比颇高，约有60家，前滩真的成了10年前外界预期的、当之无愧的“下一个陆家嘴”。
前滩中心目前的租赁结构就是整个前滩租赁情况的缩影：外企占比超6成，“总部”数量居多。人们耳熟能详的，就有亚马逊、德州仪器、希尔顿酒店集团、蒙牛集团等等。
全球知名管理咨询公司科尔尼发布的《全球2024年外商直接投资信心指数（FDICI）》报告显示，中国已从2023年的第7位跃升至第3位，在新兴市场专项排名中位居榜首。尽管当下复杂多变的国际环境一定程度上影响了外资企业的在华业务选择，但中国对外开放的基本国策不会变，前滩服务广大外资企业的引力也就不会变。
软硬件的“性价比”最优选
这两年，一些地方出现了写字楼为提升出租率，以价换量的现象。可就前滩中心来看，7.5元-12元/平方米/日的市场报价仍算坚挺。
不盲目参与“价格战”，是整个陆家嘴集团的现实选择。当下，陆家嘴集团在全上海操盘的写字楼体量占全市第一位，市场占有率约为9%。仅在前滩地区，共计106万平方米的楼宇建成面积里，80万平方米由陆家嘴集团自持。
“我们每季度会根据市场情况进行出租价格的微调，但不会一味靠价格做市场。谈绝对的租金价格是没有意义的。”全敏说。楼宇的进退，背后是市场供需关系的自主调节。
在王黎辉看来，七猫选择前滩中心，也不光是看租金，而是测算“性价比”。“我们在这个租金价格区间里，找最优的软硬件服务水平。”
硬件，前滩中心3500平方米的单层面积，让七猫仅需租赁两层楼，就可以实现办公需求。而以往的办公楼至少需要租赁三四层才能满足需求，上下楼沟通效率低。全楼的智能梯控不仅速度快、安全性好，还协同配置了机器人送餐功能，员工天天点外卖也不会让人员进出“乱哄哄”。
软件，陆家嘴集团为前滩中心单独配置了“钻石”物管部，人员由过去管理酒店的人马构成，为大楼提供更高标准的物业服务。“我们的员工不光一年四季可以参加物业组织的高品质节日活动、联谊活动，企业自己组织大型活动或大型接待时，也可以得到非常高效响应的梯控和停车指挥服务。”王黎辉说。
今年3月，陆家嘴集团首次发布“陆家嘴大朋友圈”战略，积极整合了集团的商务空间、租赁公寓、潮流商业、商旅酒店、休闲文体、健康医疗6大维度资源板块，向整个前滩区域的租户不同程度提供优惠。“前滩中心目前有不少企业员工都可以享受陆家嘴集团的酒店、体育场馆、租赁公寓、文旅项目等资源项目的折扣，这也是在为租赁企业提供‘员工福利’支持。”全敏介绍。
