根据我爱我家2022年年度财报披露，2022年年度，公司实现营收116.73亿元，同比基本持平。扣非净利润-3.22亿元，由盈转亏。我爱我家2022年年度净利润-3.36亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。

一、城市居住综合服务业毛利率持续下降

1、主营业务构成

公司的主要业务为城市居住综合服务业，占比高达89.50%，主要产品包括资产管理、经纪业务、新房业务三项，资产管理占比48.37%，经纪业务占比30.25%，新房业务占比10.88%。

2、城市居住综合服务业毛利率持续下降

产品毛利率方面，虽然城市居住综合服务业营收额在增长，但是毛利率却在下降。2018-2022年城市居住综合服务业毛利率呈大幅下降趋势，从2018年的26.91%，大幅下降到2022年的3.93%。

二、净利润近4年整体呈现下降趋势

1、营业总收入基本持平，净利润由盈转亏

2022年年度，我爱我家营业总收入为116.73亿元，去年同期为119.63亿元，同比基本持平，净利润为-3.36亿元，去年同期为1.31亿元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是：

虽然资产处置收益本期为10.90亿元，去年同期为9.22亿元，同比增长；

但是（1）主营业务利润本期为-14.16亿元，去年同期为-8.00亿元，亏损增大；（2）信用减值损失本期损失3.04亿元，去年同期损失1.63亿元，同比大幅下降。

净利润从2017年年度到2019年年度呈现上升趋势，从7,576.63万元增长到8.55亿元，而2019年年度到2022年年度呈现下降状态，从8.55亿元下降到-3.36亿元。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2、主营业务利润较去年同期亏损增大

2022年年度主营业务利润为-14.16亿元，去年同期为-8.00亿元，较去年同期亏损增大。

主营业务利润亏损增大原因是：

3、非主营业务利润同比小幅增长

我爱我家2022年年度非主营业务利润为11.36亿元，去年同期为10.32亿元，同比小幅增长。

4、费用情况

2022年公司营收116.73亿元，同比基本持平。

1）财务费用大幅增长

本期财务费用为6.83亿元，同比大幅增长44.07%。财务费用大幅增长的原因是：

（1）利息支出本期为8.40亿元，去年同期为5.74亿元，同比大幅增长了46.42%。

（2）利息净支出本期为6.33亿元，去年同期为4.01亿元，同比大幅增长了57.76%。

2）销售费用大幅下降

本期销售费用为5.87亿元，同比大幅下降41.91%。销售费用大幅下降的原因是：

（1）职工薪酬本期为2.95亿元，去年同期为6.26亿元，同比大幅下降了52.9%。

（2）广告宣传费本期为2.28亿元，去年同期为3.01亿元，同比下降了24.07%。

3）管理费用下降

本期管理费用为10.54亿元，同比下降23.22%。管理费用下降的原因是：

（1）办公通讯应酬费本期为2.07亿元，去年同期为4.09亿元，同比大幅下降了49.26%。

（2）其他本期为5,224.74万元，去年同期为1.26亿元，同比大幅下降了58.41%。

（3）折旧与摊销本期为1.21亿元，去年同期为1.80亿元，同比大幅下降了32.93%。

三、政府补助对净利润有较大贡献

(1)本期政府补助对利润的贡献为3.02亿元，其中非经常性损益的政府补助金额为1,159.95万元。

(2)本期共收到政府补助2.59亿元，主要分布如下表所示：

政府补助主要构成如下表所示：

(3)本期政府补助余额还剩下2,236.39万元，作为递延收益计作后期的利润主要构成如下表所示：

四、金融投资回报率低

金融投资占总资产10.99%，投资主体为房地产投资

在2022年报告期末，我爱我家用于投资的资产为35.75亿元。投资所产生的收益对净利润的贡献为1,860.98万元。

2022年度投资主要投资内容如表所示：

从投资收益来源方式来看，主要来源于交易性金融资产在持有期间的投资收益和交易性金融资产公允价值变动收益。

企业的投资收益持续大幅下滑，由2019年的1.16亿元大幅下滑至2022年的1,860.98万元，变化率为-83.96%。

五、商誉存在减值风险

在2022年年报告期末，我爱我家形成的商誉为48.12亿元，占净资产的46.31%。

商誉比重过高。其中，商誉的主要构成为我爱我家云数据有限公司。

我爱我家云数据有限公司存在极大的减值风险

（1） 风险分析

企业2022年期末的营业收入增长率为-15.08%，但是2022年商誉减值报告预测2023年期末营业收入增长率为1.26%，预测数据是否太过乐观？？

存在应减未减风险

2022年的实际增长率为-15.08%，而2021年减值商誉预测报告预测2022年的增长率为1.73%，可能存在应减未减的风险，需要关注。

（2） 收购情况

2017年，企业斥资59.09亿元的对价收购我爱我家云数据有限公司90.44%的股份，但其90.44%股份所对应的可辨认净资产公允价值仅15亿元，也就是说这笔收购的溢价率高达294.04%，形成的商誉高达44.76亿元，占当年净资产的55.67%。

（3） 发展历程

我爱我家云数据有限公司的历史业绩数据如下表所示：

六、董事长变动频繁

公司董事长变动十分频繁，且都是公司实际控制人，短短5年内就更换了3次，2018年顾俊、2018年郑小海、2022年何洋分别离职。

两名股东股权高位质押

目前有2位股东均处于质押高位。控股股东西藏太和先机投资管理有限公司股权质押2.49亿股，实控人谢勇股权间接质押比较高，达到60.49%。此外，第四大股东谢勇股权质押1.30亿股，股份百分百质押。共累计质押3.79亿股，占总股本比例的16.07%。

公司回报股东能力明显不足

公司从1993年上市以来，累计分红仅5.19亿元，但从市场上融资82.24亿元。

七、总结

1、经营分析总结

公司盈利能力不佳，2022年净利润亏损3.36亿元，是9年来的首次亏损，近4年净利润持续下降。

公司主营利润近4年持续下降，由于营收和毛利率的同步下降，2022年主营利润亏损14.15亿元，较去年同期亏损大幅加剧。

2、经营评分及排名

经营评分：34总排名：4194/5417

行业排名（房产租赁经纪）：1/3

3、特别预警

Z值连续5次预警。

注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。

4、神奇公式估值排名

神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。

1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）

2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。

3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。

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