来源：地产密探

作者：密探君

4月28日，四川省政府下发文件《川府函〔2020〕84号》，同意批复设立成都东部新区，一时间，全社会沸腾。

这意味着成都“东进”战略从一个相对模糊的大框架，终于有了一个专门的行政区进行管辖运作。

成都东部新区涉及规划面积729平方公里，包括简阳市所辖的13个镇（街道），分别是海螺镇、芦葭镇、董家埂镇、壮溪镇、玉成街道、草池街道、石板凳街道、福田街道、养马街道、石盘街道所属全域及高明镇、三岔街道、贾家街道所属部分行政区域。

注意！当前最受期待的就是官方近期所表述的“成都东部新区中的九大片区综合开发”，涉及规划面积81.5平方公里。未来10年计划总投资3086亿元，其中今年计划总投资289亿元。

具体片区涵盖如下：

空港新城天府奥体公园核心区、三岔站TOD、航空智能智造园片区和简州新城龙马湖CAZ片区、沱江活力湾区、龙泉湖文化康养区以及淮州新城通航产业片区、成都国际职教城片区、产城融合示范区等。

我们研究发现，最早进入官方视野的成都东部新区之相关表述，来自2017年披露的龙泉十陵2006-2020年土地利用总体规划，说“十陵街道位于成都东三环路两侧，是成都东部新区的核心区域，宜居、宜业、宜人。”

然后直接就跳到2020年。3月4日，成都市政府载文说，成都市召开东部新区九大片区综合开发工作专题会，省委常委、市委书记范锐平强调“当前，东部新区已进入由全面规划到全面建设的新阶段”。

“牢牢把握成渝地区双城经济圈建设战略机遇，以片区综合开发为抓手，吸引全球先进企业和人才前来，高标准高质量加快推进东部新区建设，打造成渝相向发展新兴极核、成都走向世界‘未来之城’。”

从相关表述看，都指向今年初中央财经委第六次会议明确提出“大力推动成渝地区双城经济圈建设”等，来自国家最高层面的战略决策。

近几个月以来，成渝联动最显著的变化，应该说来自两地积极推动两市公交和地铁“一卡通”，以及公积金“互认互贷”，跨区域买房可以“一地”办理等。

如今，成都东部新区获得省府正式批复，地产圈早已沸腾，已不仅仅是东部新区，成都整个“东进”区域都很受鼓舞。

从空港新城看，最大受益者无疑是成都国际空港新城投资集团，隶属于成都高投集团，最终归属成都市高新区，该集团专门设立了成都国际空港新城置业有限公司，涉及房地产开发、物业管理、酒店管理、经营性养老机构、土地整理、汽车租赁等。

与之密切关联的受益者，还有A股上市房企——高新发展。去年5月，高新发展曾公布定增募资8亿元预案，对象包括高成都投集团、空港集团和高科公司等10名，用于成都天府国际空港新城绛溪南、北组团城市道路及景观提升工程PPP项目等。

看简州新城，自2018年4月中交地产以较高溢价率摘得约111.23亩的2幅地块以来，就预示着这里很难再平静下来。具体看：1号地块成交楼面价4200元/平米，溢价率68%，需无偿配建130套人才公寓，2号宗地成交楼面价元4200元/平米，溢价率180%！

另一家要数——新城控股，截至目前在简阳储备了4个房地产项目，包括简阳悦隽江山、简阳悦隽风华、简阳悦隽锦城、简阳悦隽香江。

注：新城控股2019年年报数据

去年4月，旭辉控股斥资总价11.6亿元，竞得简阳市东城新区B-19-2号约合77.5亩的地块，成交楼面价5620元/。

当然，简州新城最大的地主要数“简投集团”，成立于2017年10月，注册资本60亿元，由简州新城管委会、成都交投集团、成都市龙泉驿区政府、简阳市政府共同出资，号称简州新城唯一的城市综合建设运营主体。

作为城市综合运营主体，简投集团业务涵盖城市基建、土地整理、金融和产业投资、园区开发、城市运营、房地产开发等，总资产约130亿元。未来，哪家房企要想进来，找它就找对了。

再看淮州新城，2018年2月，淮州新城首次开拍土地，最终金堂县兴金开发建设投资有限责任公司斥资5.14亿将3宗地、约90亩全部吞下，其中1宗地成交楼面价4200元/，创下历史新高。

有意思的是，随着土拍升温，去年11月金堂县重新核定了城区及淮州新城土地定级与基准地价，明摆着就是要涨地价。

注：淮州新城最新基准地价

当然，如果视野仅局限于东部新区，那就大错特错了。成都“东进”桥头堡及东部新区的衔接区——龙泉驿，无疑是自2017年下半年以来土拍最火热的区域之一，尤其是十陵当年成交楼面价首次破万以来，该区域地价上万已不再稀奇。

我们认为：在这里囤货最多的，其实大家都能想得到，那就是地产央企——华润置地，比如2018年10月斥资31.9亿以极低溢价率拿下龙泉皇冠湖板块3幅地块约合532亩地，在成都再次掀起“大盘造城”运动。

去年5月，华润置地又摘得十陵298亩范家院子TOD项目建设用地，成交楼面地价4465元/，之所以在周边过万的楼面价背景下，能如此牛掰，主要是要无偿承建一个东安湖体育场（工程造价不低于19.96亿元），用于承担第31届世界大学生运动会开闭幕式。

此外，需重点提及的是龙湖，在龙泉尤其是十陵储货较多。2018年底，龙湖分别集中摘得东山板块约117亩、成交楼面价6250元/平方米以及十陵板块约143.3亩、成交楼面价约9300元/平方米，也就是璟悦天著、景粼玖序。

去年底，龙泉土地放量推出三宗地，其中金科拿下东山158亩，成交楼面价6900元/，这应该说是当前比较大的地块。

（来源：蓝腾财经的财富号 2020-04-29 13:58） [点击查看原文]