近期，房地产市场正因主流客群的居住需求及产品偏好发生变化而有了新亮点。成交数据显示，当前新房市场呈现出以三四房成交为主的市场格局日趋稳固、面积段集中在90m²~140m²等特征。在“产品力相当于销售力”的今天，越来越多房企在沉下心来仔细打磨产品，而户型也从功能性竞争进入品质竞争阶段，并深入到居住体验的方方面面。

　　性价比高的三房、“小三房”

　　成为刚需、刚改客群的理想之选

　　近日，5月成交热盘保利燕语堂悦的相关负责人对记者表示：“虽然以改善型置业为主，但现在项目入市的买家超过六成购买的是三房产品。考虑到项目周边的置业需求和购买力，我们项目定位是三房产品占比达到六成，140m²以上的四房大户型和小面积产品占比分别是两成。事实上，目前中心区500万元到800万元的改善型产品供应还是相对比较少的，尤其是地铁、教育等配套比较齐全的大盘。从成交来看，我们的定位和周边的置业人群需求非常匹配。”

　　在项目现场，正在看90m²户型样板房的王小姐对记者表示，她住在项目附近，想改善置业，不过还需要将手头的两套房子卖掉，因为家庭人口不多，她觉得改善置业的户型面积90m²~100m²左右就可以了，而能打动她做出购买决定的主要因素就是价格。

　　近期，也有不少中心区热销项目三房成交比例上升的情况。除了价格原因，新项目采用新的设计标准普遍有更高的实用率，让三房也有原来四房空间的使用率。性价比高的三房、小三房成为刚需、刚改客群的理想之选。

　　三四房为主格局日趋稳固

　　三房成交套数占比超五成

　　市场成交数据也验证了这一点。CRIC数据显示，2024年前4月，其重点监测的31个一二线城市中，三房产品成交套数占比在半数以上，达55%。一二线城市的四房占比与全国数据相比略低，二房产品占比则略高，这主要受一二线城市整体房价相对较高影响。

　　整体来看，新房市场以三四房成交为主的市场格局日趋稳固，主要是因为刚性购房需求的进一步分散。在政策端，监管部门向新房市场持续释放利好改善需求的信号，并大力发展保障房、公租房等住房保障体系，解决了一部分无房群体的居住需求；在住宅销售市场，二手房市场价格在供大于求的背景下持续调整，散户竞相压价下挤压出更多的空间，而这样的降价行为是房企难以承受的，故而，对价格极其敏感的刚需客群自然会转向二手房市场。

　　记者结合面积段及户型数据对比发现，前4月，一线城市“小三房”成交反弹，如北京、广州、深圳90m²以下面积段三房产品分别为17.84%、32.92%和20.51%，皆为成交套数占比前二，上海继续保持90m²~110m²三房产品市场份额最高，为63.76%。

　　此外，三房和四房产品均向110m²~140m²面积段集中。三房产品中，一季度110m²~140m²面积段产品成交套数占比45.3%，较去年提升2.2个百分点。

　　可以看出，110m²~140m²产品是购房者对舒适度、功能性与购买成本等方面因素综合考量后的兼顾之选。

　　从看重“功能”到注重“品质”

　　主流置业人群需求出现明显转变

　　业内人士表示，成交结构的变化，反映的是市场供求关系的转变，除了购房者有了更多的选择权，政策方面的变化也让房企有更多的发挥空间来打造好产品。

　　从近期新亮相或上市的项目来看，在当前的市场竞争格局下，建面约100m²户型以南向三面宽和主卧套房设计成为主要特征，而四房产品则不断提升空间尺度。跟随置业主流人群需求变化，对现有户型进行持续的创新与完善，已成为当前亟待解决的重要课题。

　　克而瑞的统计数据显示，年轻一代，特别是90后、95后和00后，正逐渐成为当下市场需求的主导者。这一群体主要是首置、首改群体，他们出于在城市扎根、组建家庭等原因，成为购房市场的活跃分子。从家庭结构上看，夫妻及小家庭构成了这一群体的主体，而单身购房者则作为有力的补充；从关注因素上看，总价、性价比、得房率是购房重要评价指标。从产品偏好上看，仍以功能空间的舒适度为主，主要关注户型设计以及精装的实用性。

　　从细节来看，现在的产品设计也进行了空间布局优化的全新考量。比如可实现居家观影需求的面积及空间尺度，以及放置投影仪、屏幕、音箱和座位等设备的位置，预留投影幕布卡槽，方便以后安装投影设备。而在优化室内设计进行材料选择时，会考虑到声音的反射和吸收，使用适合的建筑材料和装饰，确保房间具备良好的隔音效果，创造优质的视听环境，助力年轻人事半功倍打造影音室。

　　记者观察

　　房企新挑战：产品如何吸引年轻客群？

　　购房者对居住的需求经历了从看重“功能”到注重“品质”的明显转变。这一变化的背后，一方面是由于房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，年轻客群有了更多的选择空间；另一方面，年轻客群对生活品质有着更高的追求。

　　调研显示，女生最想拥有的TOP 5个人兴趣空间依次是衣帽间、书房、花园露台、影音室、健身房，而男生最想拥有的TOP 5个人兴趣空间依次是影音室、书房、衣帽间、健身房、潮玩柜。

　　这些需求不仅反映了年轻一代对生活品质的追求，也揭示了他们对个性化和情感寄托的渴望。对于房企而言，年轻客群的空间需求对产品的创新与迭代提出了新的挑战，要求他们深入理解并精准把握年轻客群更为多样化和细致化的需求。

　　可以看到，新亮相的项目中，多功能空间的设计更能展现情绪疗愈需求。设计师在户型设计中融入了更多自然元素，如室内花园、景观阳台等，以增强居住空间的疗愈氛围。比如，绿城创新性地提出了“关照空间”理念，旨在打造既能满足家庭成员间的亲密互动，又能保证个人隐私与独立性的居住环境。

　　年轻客群作为房地产市场的新兴力量，其独特的生活特征对产品的需求提出了新的要求和挑战。业内人士表示，预计市场上将出现更多不同面积段、有特色的住宅产品，以满足不同群体的个性化需求，也有助于缓解行业内同质化竞争的困局。