5月17日，一系列重磅房地产政策密集出台。购房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房……这一系列政策释放了什么信号？对房地产市场将带来哪些影响？政府在推进相关政策时应作哪些考量？南方日报记者专访了全国政协委员、上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭，带来独家解读。

　　应充分考虑城市间和企业间的分化现象

　　南方日报：刚刚召开的全国切实做好保交房工作视频会议指出，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。这一表态释放了什么信号？

　　陆铭：鉴于近期部分房地产企业面临资金困境、部分地区出现的工程烂尾现象，政府希望通过一系列政策措施推动房地产市场的进一步复苏。

　　从消费者角度出发，此举旨在确保预售制度下的资金安全，确保预付资金的房产项目能够顺利完工，切实保障购房人的合法权益，避免再次发生工程烂尾的情况。

　　南方日报：此次会议再次提到，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用。在推进这一机制时，需要考量哪些内容？

　　陆铭：我认为，在制定相关政策时，应至少从省级层面出发，充分考虑到中国房地产市场地区间、房企间日益明显的分化现象。

　　地区间的分化主要体现在人口流入与流出的差异上，这种差异对市场需求产生了直接影响。而企业间的分化则更为复杂，既有因房地产市场下行导致的普遍困境，也有因企业自身投资决策失误而加剧的困境。

　　因此，在制定房企“白名单”制度时，必须充分考虑单个企业的投资方向可能存在的长期风险。

　　回购闲置商品房能有效缓解企业资金困境

　　南方日报：会议指出，相关地方政府应酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。如何评价这一政策？

　　陆铭：此举对于缓解部分房企的资金困境具有积极作用。政府回购闲置土地的行为，不仅有助于解决企业的资金问题，也有助于优化土地资源配置，推动市场健康发展。

　　然而，在执行过程中，必须审慎考虑那些曾在房地产繁荣时期在中小城市大规模扩张的房企的特殊情况，避免企业因政府回购土地而产生侥幸心理——随意拿地而无需担忧市场变化带来的后果。

　　南方日报：此次会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。这种模式对于消化存量房产有何意义？政府在具体执行时应该有哪些考量？

　　陆铭：值得注意的是，17日下午房地产股票已出现显著上涨，这充分表明此政策具有实际的市场效应,对于提振市场信心具有积极意义。此举不仅有助于防止房地产市场下滑，还能有效缓解企业资金不足的困境。同时，政府建设保障房本身也是出于社会需求的考虑。

　　然而，地方政府在推行此政策时，需充分考虑后续需求的可持续性，以避免出现无租赁需求而闲置的情况，进而转化为政府的财政负担甚至负债。

　　在实施政策时，应充分考虑人口流动性和区位因素。由于保障房的供给对象主要面向中低收入者、大学生等群体，因此各城市在制定具体政策时，需结合当地产业结构、就业结构以及人口分布等因素，合理确定保障房的区位和服务对象。

　　南方日报：此次房贷首付比例降低至15%，这是历史最低的首付比例。这一下调背后的逻辑是什么？对我国房地产市场会带来什么样的影响？

　　陆铭：首付比例的下调主要是为了激发潜在的购房需求，从而促进房地产市场的健康发展。在中国，由于城镇化的不断推进以及居民生活水平的提升，存在着新增市民的购房需求以及改善型住房的需求。在实际需求存在的前提下，降低购房成本对于激发有效需求具有显著意义。此举不仅有助于满足广大市民的居住需求，同时也将对房地产市场产生需求侧的正向影响。

　　让供求决定的价格机制调节每一个市场

　　南方日报：央行发布通知，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。请预计一下，一线和二三线城市分别将如何调整？

　　陆铭：关于利率调整的问题，其复杂性在于多重因素的交织，尤其是银行间的竞争态势。从理论层面分析，若从需求侧出发，大城市因其较高的实际潜在需求，其利率下调的幅度理论上应相对较小；而小城市由于需求相对较弱，利率下调的幅度理论上会更大。

　　然而，在实际操作中，我们观察到，银行间的激烈竞争以及当前银行优质资产的匮乏，导致放贷需求难以有效释放。这一现象在近期尤为明显。

　　从历史角度看，若存在由实际需求支撑的房贷，这类资产通常被银行视为较为优质的资产，因其安全性较高，违约风险相对较低。因此，在银行间竞争的背景下，理论上存在下调贷款利率的可能性，以吸引更多的购房者。

　　然而，这一调整是否会发生，以及具体的调整幅度，仍需结合多方面因素进行深入分析和判断。

　　南方日报：对于这次出台的四项关于房地产的重磅政策，您能否做一个总体点评？这对我国房地产的供求关系，短期和长期分别会产生什么样的影响？

　　陆铭：总体来看，这四项政策的出台时机无疑是及时且必要的。我国房地产市场正经历着显著的供需变化。这些政策的及时推出，不仅有效应对了房地产市场的周期性波动，还显著修正了市场预期。原先市场中弥漫的观望情绪，即对于未来政策是否会有重大调整的不确定性，现已随着政策的逐步明确而逐渐消散。

　　短期内，这些政策有利于释放市场需求；从长远角度看，则有助于房地产市场走出当前的低谷，实现健康可持续的发展。

　　在此，希望中国的房地产市场能在市场经济规律的引导下，以及更加符合市场规律的政策环境中，实现更加健康、可持续的发展。同时，政府在调控房地产市场时，应审慎考虑，避免一刀切的政策手段。应深入分析市场中的需求和规律，对于房价和杠杆率，应基于市场供求关系来进行调整，而不基于人为主观意志来进行干预。

　　我认为，应注意到不同城市之间的房地产市场存在显著的供需分化现象，这种分化是长期趋势。因此，在供给侧，应在数量、结构、布局多方面更多地关注并应对需求的长期变动趋势，让供求决定的价格机制来调节每一个市场，调节每一个城市自己的住房供给和需求，并对作出不同决策的房企进行市场评判。