中国银河06月18日发布研报称：给予房地产推荐（维持）评级。

　　事件：统计局公布2024年1-5月全国房地产开发投资和销售数据，2024年1-5月全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.10%；1-5月新开工面积30090万方，同比下降24.20%；1-5月竣工面积22245万方，同比下降20.10%；1-5月商品房销售面积36642万方，同比下降20.30%；1-5月销售金额35665亿元，同比下降27.90%；1-5月房地产企业开发到位资金42571亿元，同比下降24.30%。

　　销售单月环比量价修复：2024年1-5月全国商品房销售面积36642万方，同比下降20.3%，降幅较上月扩大0.1pct；2024年5月单月商品房销售面积7390.16万方，同比下降20.69%，环比提升12.24%。2024年1-5月全国商品房销售额35665亿元，同比下降27.90%，降幅较上月收窄0.4pct；2024年5月单月商品房销售金额7598.40亿元，同比下降26.38%，环比提高13.21%。对应的1-5月销售均价为9733元/平米，同比下降9.54%，环比提升1.44%；单月销售均价10282元/平米，同比下降7.17%，环比提高0.87%。5月17日，央行集中出台降首付比例、取消住房商贷利率下限、下调公积金贷款利率等政策；随后各能级城市纷纷出台相应政策，如上海将首套、二套的首付比例分别下调至20%、35%（核心区）；首套和二套的商贷利率下限分别调整为LPR-45bp、LPR-5bp（核心区）。目前购房的首付比例已达历史最低值。考虑到2023年下半年整体基数较低，我们认为政策效果或将在下半年逐渐呈现。

　　投资持续承压：2024年1-5月房地产开发投资40632亿元，同比下降10.10%，降幅较上月扩大0.3pct。5月单月开发投资9704.20亿元，同比下降11.04%，环比提升9.71%。楼市持续筑底，房企投资意愿依旧较弱。开工端：2024年1-5月新开工面积30090万方，同比下降24.20%，降幅较上月缩小0.4pct。5月单月新开工面积6580万方，同比下降22.74%，环比提高5.67%。前期房企拿地体量相对较小，叠加销售市场表现维持低迷，房企开工意愿较弱。竣工端：2024年1-5月竣工面积22245万方，同比下降20.1%，同比降幅收窄0.3pct。5月单月竣工3384.66万方，同比下降18.39%，环比下降6.03%。在去年高基数因素的影响下，竣工或将持续承压。

　　单月国内贷款同比增长：2024年1-5月房企到位资金42571亿元，同比下降24.30%，降幅较上月收窄0.60pct。其中1-5月国内贷款为6810亿元，同比下降6.20%；自筹资金14816亿元，同比下降9.8%，定金及预付款12584亿元，同比下降36.70%，个人按揭贷款6191亿元，同比下降40.20%。5月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比增长16.88%，自2023年12月以来首次正增长；与销售相关的定金及预收款单月同比降幅34.69%，延续上月降幅收窄的趋势，在政策的刺激和低基数作用下，我们认为降幅收窄的趋势或将维持。

　　投资建议：2024年1-5月销售端单月环比略有改善、投资端依旧承压。5月下旬以来央行集中出台需求侧放松政策，目前首付比例下限已降至历史最低水平，多数城市和省份陆续降首付等政策，充分利用政策工具箱，大力支持楼市。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或在下半年逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：中海物业、华润万象生活；3）优质商业：恒隆地产、大悦城；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。