伴随央行取消利率下限、降低首二套商贷首付比例、核心二线限购陆续取消等政策消息的发布，今年5月，国内房地产市场迎来空前利好政策，地产股久违集体大涨的同时，地方楼市也呈现“小阳春”。

　　作为国内近年来较早推出系列楼市刺激政策的省会城市之一，郑州新房销售在5月出现明显增量。

　　郑州贝壳监测的实时成交数据显示，5月份受到五一黄金周的成交带动，新房成交环比上涨约77%，同比也有4%的涨幅。5月份郑州新房住宅市场供应48万方（折合4058套），主要集中于金水区（国泰观邸悦玺、广汇湾、保利大都会）、荥阳市（美的东润智慧城、新城郡望府）。5月网签量55万方（折合4468套），网签量环比上涨约14%。

　　“5月份是传统的新房销售旺季，为促进销售，开发商通常也会出台一些让利政策，如特价房、额外点位优惠等等。因此5月份开发商优惠力度加大，全市新房备案均价环比回落。”贝壳研究院郑州分院分析师介绍，5月郑州市新房住宅网签均价12635元/m²，环比下降4.5%。

　　主城网签均价15785元/m²，环比下降1.9%，郊县7697元/m²，环比下降2.6%。

　　从5月份的成交结构上看，刚需依然是郑州新房市场的需求主力，总价90万以内房源成交占比约为23%、较4月明显上涨，其中涨幅较大的主要集中于85-105平面积段。另外，得益于改善需求的入市，5月份200-300万面积段的成交占比提升也较大。但120-200万刚改区间段，需求塌陷。

　　“一二手的联动效应下，一季度售房业主呈现出极刚的特征，其中有换房需求的业主如果想置换新房，存在一定难度（新房二手存在较大价差），相比之下选择区位更优、房龄更小的刚改二手房可能是最优解。而只有刚改二手房持续的被消化，才能不断向新房市场输送改善需求的中间力量。”上述分析师介绍。

　　市场信心提振背景下，5月份郑州新房市场住宅库存量进一步降低，为1465万方。一年均库存去化周期为30.7月，较上月略微拉长。分区域来看，金水区、中原区、航空港区一年

　　均库存去化周期较高，超过24个月，区域内新房销售压力普遍较大。

　　除新房市场外，5月份郑州二手房市场销售也呈现出量升价降的局面。

　　该市5月二手住宅网签量5333套，环比下降约 13%，从年度月均网签量来看，2024年月均成交量为仅次于2023年的较高水平。另外，今年5月份郑州二手住宅成交量同比持平，环比涨幅为3%，二手成交平稳。

　　价格方面，贝壳研究院监测的二手房价格指数显示，5月份二手房价格环比下降1%，但降幅环比有所收窄（前值为1.9%）。网签均价为9492元/平，自今年2月份以来已经连续4月低于10000元/平，持续向下波动。

　　“从高层会议定调地产的时间线上，今年以来高层的地产支持政策出台速度明显加快，政策的导向也从被迫应对转向主动出击，体现出稳地产的迫切性。预计后续仍将有新政出台，提升预期，促进居民加杠杆。”贝壳研究院郑州分院分析师认为，近三年以来，由于市场的调整，郑州土地市场以及新开工面积都创下新低，新房市场新增供应有限。

　　上述分析师通过梳理2024年1—5月成交量TOP30项目的库存房源情况，发现部分热销房源在库存量较少的情况下，销售价格逐渐企稳。另外部分主城区的楼盘，由于自身项目综合情况较为优质，且周边竞争压力较少，价格出现微涨。价格由供需关系决定，热销项目由于需求量较大，供需关系将逐步扭转，新房市场的分化也将再次加深。

　　他表示，今年5月郑州新房市场整体表现良好，预计在6月份的网签数据中会有更好地体现。

　　此外他认为，去年下半年以来，郑州二手房月度成交量整体较为平稳。但成交价格持续保持向下趋势。2023年郑州二手房价格下降约8%，2024年进一步加深。且从业主调价动作来看，调涨比例仅占10%，多数业主对于房价持悲观态度，预计价格回调仍将持续。但对于二手房市场而言，价格的回调能够促成成交，因此以价换量仍然是二手房市场的主旋律。