曾经的深圳“网红”二手小区八卦岭宿舍，最近上了热搜，原因是短短三年内，这里“老破小”的单价从17万元跌到只剩下零头——4万元/平方米。

　　实际情况如何呢？记者进行了一番实探。

从17万元/平跌到4万多元/平

　　6月19日傍晚时分，记者来到深圳有名的“老破小”——八卦岭宿舍区。其位于罗湖和福田的分界区域，靠近百花片区，是深圳最早建成的区域之一，也是自2021年2月起，房价整体降幅最大的社区之一。

　　福田区八卦岭宿舍区内景刘逸鹏/摄

　　在实地走访中，记者了解到，整个八卦岭宿舍区建于1983年，总占地面积约116万平方米，聚集了宿舍、住宅、工业仓储三种用地类型。小区不通天然气，共有超过40栋楼房，但70年产权的标准住宅只有6栋。

　　该片区的房屋中介经理杜倩告诉记者，在旧改预期和名校荔园小学、荔园实验中学落地的双重利好推动下，八卦岭宿舍一度深受投资客的青睐，房价也一路飙升。“但说实话，该小区的居住属性所剩无几，单间的出租的价格也普遍在2000元以下。”

　　6月20日，记者从某中介机构的交易平台检索发现，5月31日，八卦岭宿舍最新成交了一套面积为19.25平方米的单间，成交总价不到100万元，单价在50286元/平方米。而5月25日成交的一套25.65平方米的单间，成交单价已经跌至39376元/平方米。

　　2020年12月14日，该小区曾曾经成交了一套面积为12.97平方米的单间，每平方米的价格高达16.96万元。

　　此外，记者发现，整个八卦岭片区用地类型和用途都是住宅的小区，仅有盛世鹏程、城市主场、岭尚时代园、合正瑞园、鹏盛年华五个小区。其中，又以盛世鹏程的价格尤为坚挺，但该小区房价近三年的降幅也接近30%，其他的四个小区也出现不同程度的下降。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹谈到，八卦岭宿舍区的均价从高峰每平方米近17万元下跌到目前的4万多元，下跌幅度高达70%，在深圳市场上是比较特殊的。

　　不过需要明确的是，该社区的价格是从2017年每平方米4万多元炒高到2021年的16万多元，但同期其他类似区域的升幅约为30%，可见炒风之盛。“另外，该社区的房屋就是真正意义上的‘老破小’，居住环境较差。当时炒作的概念是旧改及学区房，但这两个因素后来都被弱化，加之后期房地产市场环境疲软，所以房价大幅下跌就在预期之内了。”何倩茹说。

　　八卦岭宿舍区楼道内景。刘逸鹏/摄

　　2021年2月8日，深圳市在全国率先推出二手房参考价，覆盖全市后，深圳不少热门片区的学区房价格就曾出现震荡。同年8月，深圳市人大常委会办公厅发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，其中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。

　　乐有家研究中心分析师蒋飘告诉记者，在实行大学区制、名校集团化的冲击下，2021年底深圳的学区房正式拉开降温序幕。“截至2023年底，深圳各区重点学区楼盘价格对比最高点时期的2021年，跌幅都在20%以上，整体回到了2019年—2020年的水平。”

　　国家统计局最新公布数据显示，5月份深圳二手房价格下跌了1%，已连跌8个月。另据乐有家研究中心统计，目前深圳全市二手房挂牌均价为6.78万元/平方米，比1月下跌了6%，与5月实际成交价6.27万元/平方米也更加接近。

深圳学区房价格普遍“腰斩”

　　程红最近看上了八卦岭片区的一套九十多平、报价820万元左右的小三房。“价格肯定还有往下谈的空间，二手房的底价都是谈出来的。不过，在2020年11月前后，相同面积、户型稍差的房子，总价都要接近1100万元。那时正是八卦岭片区的房价高点。”

　　上一次为了将儿子送进心仪的小学，她在深圳市福田区旭飞花园买下了一间27平方米的单间。此后，为了方便陪读，一家三口便一直租住在盛世鹏程小区。如今，看着八卦岭片区再创新低的房价，她觉得快要到出手的时候了。

　　深圳市福田区百花片区与八卦岭片区的区位图。刘逸鹏/摄

　　“那是八卦岭宿舍区，2020年，该社区的房价最高接近17万元/平方米。不过，现在跌得最厉害的也是它，单价仅在4万元/平方米左右。”程红站在自家的阳台上，指向东北方向一片格外陈旧的社区说。

　　从平面图上看，深圳市福田区颇为出名的两个学区房片区——百花片区与八卦岭片区的中心距离只有1.6公里，却串联起了4个小学2个初中。其中不乏荔园小学、百花小学、深圳实验中学等名校。

　　6月19日，记者来到福田区长安花园小区时，正值放学时分，学生们从小区马路对面的百花小学中鱼贯而出。“除了原先就住在周边，也上了年纪的‘老深圳’，整个片区的业主基本每6年就会换上一波。”附近的房屋中介经理陈澍向记者介绍。

　　福田区长城花园内景。刘逸鹏/摄

　　在接下来的40分钟里，记者实地走访了百花小学周边楼龄超过30年的两个小区。陈澍告诉记者：“如果你的预算在600万元以内，长城花园的两房是‘上车’的最佳选择。2020年前后，该小区两房的单价平均在15万元/平方米，三房的平均单价在14.3万元/平方米。但现在的均价都在7万元/平方米上下，三房的大户型单价已经逼近6.5万元/平方米。”

　　百花片区二手房6月成交一览（部分）。受访者提供

　　陈澍向记者展示了6月份以来的房屋成交表。记者梳理发现，截至6月19日，整个百花片区的16个小区40栋住宅，通过该家中介机构已成交16套房源。其中，百花园一期的一套50平一房，成交单价最高，接近12万元/平方米。其余房源的成交单价多集中于7万元—8万元/平方米。“整个片区的单价相较2020年的高峰，下降超过五成。最近，我最直观的感受是交易量逐步起来了，大部分愿意出售房子的房东，都是担心价格不能止跌，并且想要趁着政策利好，置换新房。”陈澍说。

　　在福田区长安花园小区的一处在售房源内，记者发现可直接看到百花小学的操场。刘逸鹏/摄