全球新一轮房地产热潮正在到来吗？

　　根据研究机构——绝对策略研究（Absolute Strategy Research）的数据显示，4月，全球房价指数普涨，美国房价同比上涨6.5%，澳大利亚房价上涨5%，葡萄牙房价也飙升。在其他国家，尽管多年高利率，市场表现也出人意料地强劲。

　　综合来看，美国、澳大利亚和欧洲部分地区的房地产市场似乎已经摆脱了利率上涨的影响。

　　牛津经济研究院在近期一份报告中发现，发达经济体的房地产市场似乎相对安然地躲过了上一次泡沫通缩。所有主要住房市场的价格都高于疫情前。

　　总部在吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表示：4月，美国房价同比上涨了6.5%。尽管高利率和购房成本高昂，但仍然无法撼动房价。原因在于房主并不急于低价出售房产，市场上房源稀缺，购房者没有太多选择，更难以讨价还价。

　　美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，美国通货膨胀率已经下降，市场预期美联储在2024年将降息。目前美国按揭贷款利率从近8%的高点降至7%以下。

　　抵押贷款利率再次走低

　　美国抵押贷款银行家协会6月19日发布数据显示，上周美国抵押贷款利率自今年3月以来首次降至7%以下。

　　具体而言，在截至6月14日的一周内，美国30年期固定抵押贷款合同利率下降至6.94%。5年期可调整利率抵押贷款利率下跌至6.27%，为2月以来的最低水平。

　　牛津经济研究院的研究显示，抵押贷款利率似乎在2023年11月达到顶峰，但随后的通胀走势令人失望，挫伤了市场对政策放松的预期。这阻止了抵押贷款利率的进一步下降，甚至促使一些抵押贷款利率再次上升。现在看来，尽管抵押贷款利率下降的步伐尚未加快，但几乎可以肯定的是，抵押贷款利率的下降将持续下去。

　　这意味着，即使服务业通胀依然顽固，甚至可能在租金的支撑下持续整个夏季，也不会重现2023年底市场利率下降预期落空的情况。

　　牛津经济研究院认为，夏季可能会有更多令决策者失望的数据，但市场利率不太可能再次出现2023年11月的情况。当时，包括抵押贷款利率在内的市场利率在政策降息的预期下果断下行。一旦发现降息不会来得那么快，而且幅度可能也不会那么大，这种趋势就会逆转，抵押贷款利率又开始上升。

　　自4月份以来，市场对未来18个月的政策利率预期趋于稳定，尤其是在6月-9月的部分，这表明即使令人失望的数据延长了决策者的鹰派立场，抵押贷款利率现在也不太可能再次上升。

　　陈跃武对记者表示，他个人认为，在美联储年内如市场预期开始降息之后，房贷利率将进一步大幅下降，促进美国房地产市场的快速增长。

　　安萨里对第一财经记者解释道，目前大部分美国房主的按揭利率低于当前水平，且还款期长达30年，因此他们并不担心利率上升，反而因高利率增加了财富。

　　“对于购房者，经纪人反映他们选择租房等待按揭利率下调至可承受水平，但可以预见，一旦利率下调，众多买家将会集中入市，房价将再度攀升。”他解释道，目前美国经济表现强劲，失业率屡创新低，劳工时薪高企，合法与非法移民不断涌入。预计短期内美国楼市难以“退热”。

　　调整只是减少了房价峰值

　　房地产市场的情况是否已经明朗？也许是，但情况比这更复杂。

　　此前在发达经济体中，由于人们在疫情中寻求更大居住空间，房价飙升。疫情结束后，更高的利率和抵押贷款成本让人们担心自己的住房支出，房价随之下降了一段时间。

　　不过，牛津经济研究院的研究发现，即便如此，主要发达经济体的住房市场仍高于疫情前水平，最近的调整只是减少了峰值而已。除了德国之外，大多数市场正在经历缓慢但稳定地增长。

　　牛津经济研究院的研究发现，目前虽然房价收入比（price-to-income ratios）已接近2008年金融危机前的水平，但房价租金比（price-to-rent ratios）仍远高于疫情前水平，这可能预示着房价即使不会完全回落，也仍有缓和的空间，但同时也警示着房租有可能继续以比往常更快的速度上涨，从而加剧服务业通胀回落缓慢的问题。

　　同样，所有主要发达经济体住房市场的房价租金比都远高于长期平均水平，但加拿大、新西兰和德国等国目前的房价租金比水平甚至高于疫情后的平均水平。

　　美国是房价租金比保持历史高位的国家之一，加拿大、新西兰和西班牙也是如此，尽管西班牙在金融危机前出现了较大的房价租金失衡。

　　牛津经济研究院认为，在服务业通胀高企且具有黏性的背景下，这可能会令人担忧，而服务业通胀在很大程度上是由租金和住房服务主导的。

　　以澳大利亚为例，安萨里对第一财经记者举例道，“疫情以来，澳大利亚人口迅速增长。2020年前，澳大利亚每年的净移民人数约为16万人，2022年增加到18.4万人，2023年超过40万人。”

　　他解释道，但澳大利亚的住房供应却没有跟上。在各大城市租房非常困难，购房成本也比以往任何时候要高。

　　同时，在大多数发达经济体中，名义工资增长逐渐放缓，但实际工资增长并不低迷，且远高于长期趋势。

　　美国几乎是唯一一个实际工资增速明显放缓的主要发达经济体，尽管最新数据喜忧参半，但仍显示工资增速有所回升。与此同时，加拿大、英国和德国的工资仍在缓慢增长，而日本则刚刚结束了一轮工资谈判，取得了三十多年来最高的5.28%的工资增长率。

　　此外，在几个主要市场，抵押贷款拖欠率一直在温和上升。变化仍然相当小且有限，但这是在十多年持续改善之后出现的上升。在英国，拖欠抵押贷款（逾期30天以上还款）的比例目前为1.28%，高于2022年第三季度0.78%的低点，但远低于2009年的3.64%。一些欧洲国家的情况与此类似，而在美国，单户住宅的抵押贷款逾期率仍然极低，但多户住宅的逾期率有所上升。

　　牛津经济研究院认为，加上已经开始的抵押贷款利率下降进程，这应该足以维持健康的房地产市场。然而，这意味着租金可能会继续逐步减速，从而使服务业和总体通胀率在更长时间内保持较高水平。