文/图羊城晚报记者徐炜伦

　　日前，中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，继5月17日该行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款后，这项工作有了更加清晰的指引。据悉，保障性住房再贷款这一机制鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　当前，全国商品房库存压力仍然存在。国家统计局发布数据显示，截至2024年5月末，全国商品房待售面积为74256万平方米，同比增长15.8%，其中，住宅待售面积增长24.6%。收购商品房用作保障性住房、安置房等，成为如今各地探索去库存的重要手段。

　　全国多地探索“收储商品房”新模式

　　5月28日广州发布的房地产市场系列新政中提到，鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房，被视作广州积极响应去库存的信号，而后，广州“收储商品房”模式于6月初迅速落地，增城区一铁路项目拟采用购买市场化商品房作为项目安置房源，该项目安置需求量的总建筑面积不低于2.07万平方米，要求所征集房源须在增城区新塘镇范围内，并已取得预售许可证，据悉已有多家房企报名。

　　此举之所以备受关注，是因为其是一线城市“收储商品房”模式的具体落地，除此之外，还有更多城市加入到“收储商品房”的队列当中。

　　6月17日，惠州市住建局发布公告，拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购在该市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房，规定收购房源需满足资产负债和法律关系清晰、已取得竣工验收备案证明、单套面积在120平方米以下、房源权属清晰可交易、房源所属项目周边交通等配套设施完善且满足一定车位配比。同一天，贵阳市住建局向社会公开征求意见，提出鼓励国有企业以合理价格按照“以需定购”原则收购商品房用作保障性住房、安置房。

　　据中指研究院统计，今年二季度以来，湖北、宁夏等多地也鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，除收购已建成未售出的商品房以外，还有城市对期房项目提出指引，例如杭州临安提出期房需提供商品房预售许可证，需由供应商出具保交付资金拼盘方案。

　　“四个精准”确保保障房收购和分配有效落地

　　6月12日中国人民银行召开的保障性住房再贷款工作推进会提到，设立保障性住房再贷款，有利于通过市场化方式加快推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力保交房及“白名单”机制，要坚持自愿参与、以需定购、合理定价，确保商业可持续，严格避免新增地方隐性债务，切实防范道德风险。

　　相关负责人介绍，保障性住房再贷款的贷款标准可概括为“四个精准”：收购主体精准，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台；收购对象精准，严格限定为房企已建成未出售商品房，对不同所有制房企一视同仁，要求资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房的户型、面积标准；收购用途精准，收购的商品房定向用于保障性住房；资金用途精准，地方国企获得的贷款资金要单列账目、单独核算、专款专用、封闭管理。

　　“短期内各地有望加速推进去库存举措落地，有助于为企业提供更多资金支持，帮助企业解困，同时进一步助力房地产开发投资边际改善。”中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，通过收购市场未售新房来改建保障房还有利于更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。陈文静还提到，收购商品房的定价方案是后续关注的重点：“广州市增城区公布的项目收购标准原则上为‘土地成本+建安成本’，但还有多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。”

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，保障性住房再贷款工作的关键在于能否在后期大规模落地，对此，他建议各地先要摸排、选定房源，谈判收购价格，实现资金平衡。同时，应从保交房的视角着手推进这项工作，对于部分存在资金压力的开发商，应确保在出售房源后，实现顺利交房。