今年以来，房地产市场优化政策持续加码，“去库存”成为政策聚焦点，降低首付比例下限、取消房贷利率下限等一系列新政的落地明显提振了市场信心。
不过，《中国经营报》记者注意到，房地产市场中二手房价格的持续下跌，一定程度导致其性价比提升，购房者购买二手房的意愿有所增强，进而挤压新房需求，房企投资意向也正在进一步聚焦于库存量相对较小、政策具备优化空间的核心一二线城市。
中指研究院发布的《2024中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》同样显示，2024年，上海、北京、深圳和广州四大一线城市在房地产投资吸引力方面依然保持领先地位，其中上海继续蝉联榜首。同时，杭州、成都、苏州等长三角及中西部核心城市凭借强劲的综合实力位列全国前十，展现出了持续的城市吸引力和发展潜力。
新房市场降温二手房活跃度提升
中指研究院统计数据显示，2023年，全国新房市场延续调整态势，新建商品房销售面积降至11.2亿平方米，基本回落至2012年水平，较2021年最高点下降了35%。
2024年1~4月，居民收入预期和市场信心偏弱、房价下跌预期仍在等因素继续制约着置业需求释放，高基数下新建商品房销售面积同比下降20.2%，市场调整幅度仍较大。
投资方面，2023年，房地产开发投资额为11.1万亿元，略高于2017年水平，较2021年最高点下降22%，新房市场尚未企稳导致房企投资信心不足。2024年1~4月，房地产开发投资额同比下降9.8%，降幅较2023年全年略有扩大。
但在二手房市场上，2023年以来，二手房市场活跃度保持高位，一定程度对新房市场产生替代效应。
根据中指研究院统计数据，2023年，重点25城二手住宅成交套数同比增长34%，二手房成交占总成交的比重达到55.6%，较2022年提升7.7个百分点。2024年1~4月，二手房市场在“以价换量”带动下保持一定活跃度，市场份额进一步提升至64.8%。
5月17日，包括降低首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率，以及设立3000亿元保障性住房再贷款支持各地收购房企已建成未出售的商品房等“一揽子”政策加速落地。
从政策跟进情况来看，截至5月31日，一线城市中，除北京外，其余城市均下调了首付比例和房贷利率，其中广州下调力度高于上海和深圳；二线和三四线城市首付比例均降至最低水平，多个二线城市首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较大。
除此之外，2024年以来多地推进住房“以旧换新”，促进一二手市场联动，其中南京、郑州推进力度相对较大。
如南京4月底启动住房“以旧换新”后，截至5月20日，新房项目案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，52组客户确认成交；郑州4月20日开始在部分区域试点“以旧换新”，5月10日在市内八区全面推广，截至5月20日，报名3676组，有效登记1629组，完成新房意向认购数量199组。
未来随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅，在多项举措带动下，新房市场有望逐渐筑底企稳。
核心城市群持续领跑
事实上，进入2024年，在长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群以及长江中游城市群中，核心城市如上海、杭州、广州、深圳等市场活跃度有所提升，显示出较好的市场韧性。
从具体城市来看，北上广深作为一线城市，其投资吸引力优势明显，稳居全国前四位。上海以其独特的城市魅力、成熟的市场体系和良好的投资环境，继续领跑全国房地产市场。
杭州作为中国数字经济的标杆城市，其产业发展新动能加速培育，人口吸附能力突出。近年来，杭州在数字经济、电子商务、云计算等领域取得了显著成就，为城市经济增长注入了新活力。这些优势使得杭州在房地产投资吸引力方面保持全国第五位。
成都、苏州、南京、西安、武汉等城市位列6~10位。其中，苏州工业实力强劲，积极以创新驱动产业延链成群、数智化，产业结构优化加速。特别是战略性新兴产业产值占规上工业的比重已提高到四成以上，人口集聚趋势明显，城市吸引力排名上升1位至第7位。
研究还发现，长三角城市群以其雄厚的产业基础、突出的创新能力和持续的人口流入，房地产市场表现优于全国整体情况。2023年，长三角城市群中有7个城市位列全国投资吸引力前20名。
京津冀城市群内部产业发展梯度差距较大，但北京和天津两个核心城市的资源集聚效应依然突出，投资吸引力位列全国前20名。然而，在房地产市场方面，仅北京市场较为平稳，其他城市市场依然承压。
对于中西部地区，成都、武汉、西安、长沙、郑州、重庆等核心城市立足资源禀赋和产业基础，紧抓新质生产力发展机遇，持续优势产业布局，对周边城市展现出较强的资源吸附效应。这些城市未来发展动能有望进一步增强，房地产市场中长期仍具备一定发展潜力。
中指研究院分析指出，总体来看，中国房地产市场呈现出一线城市和核心城市持续领跑、中西部潜力城市稳步发展的态势。未来，随着城市化的推进和产业结构的优化升级，这些城市将继续成为房地产投资的热门目的地。
市场韧性凸显
记者注意到，近几年，基本面较好的城市市场韧性更强。
研究报告显示，2023年，一线及部分二线城市新建商品住宅销售面积同比实现增长或小幅下降，与过去5年商品住宅销售面积均值对比，降幅也相对较小，部分城市如北京、上海销售面积高于过去5年均值，市场表现出较强韧性。
此外，从房地产开发投资情况来看，2023年，上海、杭州、北京、广州的房地产开发投资额均超过3000亿元，成为引领市场增长的主力军。
重庆、南京、苏州、宁波等城市投资额介于1000亿~3000亿元之间，规模依然突出。值得注意的是，佛山、绍兴和惠州等三四线城市投资额超过1000亿元，展现出在区域市场中的规模优势。
在投资增速方面，虽然大多数城市房地产开发投资额延续同比下降态势，但部分核心城市如厦门同比增长高达33.8%，明显高于其他城市。上海、深圳、杭州等城市也实现了超过10%的同比增幅，显示出这些城市在房地产市场调控下的稳健发展。
从市场销售情况来看，一线及部分二线城市新建商品住宅销售面积在2023年实现了增长或小幅下降，降幅相对较小。特别是北京、上海等城市的销售面积甚至高于过去5年均值，展现出市场较强的韧性。然而，部分弱二线及三四线城市的市场调整态势仍较为明显，新建商品住宅销售面积同比降幅较大。
面对市场变化，政策层面也在积极调整。
自然资源部办公厅近日发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》强调，要根据商品住宅去化周期和存量土地盘活情况，合理安排新增土地供应规模。这一政策转向旨在通过控制供给、加快去化来优化房地产市场结构，促进市场平稳健康发展。
对此，中指研究院分析指出，当前，房地产市场库存去化周期普遍较长，部分城市甚至超过36个月。地方政府需要结合当地实际情况，合理规划土地供应，加大存量土地盘活力度，以缓解市场库存压力。同时，房企在投资决策上也将更加聚焦，更倾向于选择优质地块进行开发，以提高企业拿地积极性。
总体来看，中国房地产市场在经历了一段时间的调整后，正逐渐展现出韧性增长的趋势。各地政府和企业需要紧密合作，共同推动市场平稳健康发展。
