不动产投资信托基金（以下简称“REITs”）这一创新品种真正意义上进入国内大众投资者的视野，是在2021年6月份国内首批公募REITs在沪深证券交易所上市后。截至目前，基础设施公募REITs市场整体规模站上了千亿元台阶，其中沪市共有27单REITs完成发行，发行规模近900亿元，全市场占比约七成，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

　　我国基础设施公募REITs一路走来的过往三年，是产品规模稳步上涨的三年，是资产类型图谱不断丰富的三年，也是配套规则持续完善的三年。在各参与方的共同努力下，REITs这一创新产品正在逐步打开高质量发展的阀门。

　　回望来路，秉承“服务实体经济、服务投资大众、服务发展大局”的初心，公募REITs为盘活庞大的存量资产开辟出一条新路，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具，回收资金主要用于服务国家战略，更是助力了中国经济转型升级。

　　初步经历完整周期 REITs投资价值被逐步确认

　　从2021年至今，中国REITs的二级市场表现体现了定价逻辑的深度重构，在重新定价的动态过程中，市场更为全面地关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律。

　　2021年与2022年，REITs发轫之始，市场盲目追逐。此时市场方兴未艾，“资产荒”困境下，公募REITs走出了独立上涨行情，成为众多资金眼中的香饽饽，“盲目打新”“钱多货少”的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

　　2023年REITs深度调整。这一年，公募REITs股性与波动性还未被清楚认知，部分底层资产运营情况出现一定波动，项目交投活跃度下降，市场流动性偏弱，叠加机构的调仓动作，阶段性引发负反馈，REITs二级市场出现了明显的折价。

　　2024年上半年REITs市场回归理性，价值确认。在经历了REITs超跌后，市场发现REITs产品整体收入和可供分配金额达成率均超预期，其中2023年全年沪市REITs共实现营业收入超60亿元，累计分红超40亿元，分红收益可观。今年以来，REITs市场回暖，目前市场价位较年初低点上涨超10%，市场更为关注底层资产的运营，投资逐步回归理性。

　　可以说，过去三年，REITs市场初步经历了完整的周期。在此期间，市场积极探讨公募REITs投资属性，股债兼具的特性被更深层次认知，投资行为也逐步趋于理性；公募REITs高比例分红、底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低，产权类项目平均分派率在5%左右，经营权项目平均IRR（内部收益率）在7%左右，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值进一步得到广大投资者的认可。此外，投资人群体也在不断丰富，REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新。未来，随着社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金，也有助于流动性的改善。

　　作为基金管理人的华夏基金表示，公募REITs需要培养投资者更客观理性地评估基础设施REITs的投资价值，做长期价值投资者；而知名投资机构表示，公募REITs兼具股债特性，依靠其较为优质的底层资产及相对有吸引力的分红比例，已经在资产配置中占有了重要地位。

　　资产图谱不断拓宽为市场提供源头活水

　　在积极推进规模扩容的同时，公募REITs不满足于现有资产类别，向着不同类别的底层资产延伸触角，绘就多元的公募REITs图谱。而多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新，也为公募REITs的未来留下更多的想象空间。

　　在我国住房保障体系建设加快推进的大背景下，保障性租赁住房REITs应运而生，这不仅仅是中国公募REITs试点的线性延续，更是助力保障性租赁住房行业向新发展模式转型的重要抓手。而在投资端，保障性租赁住房REITs凭借其稳健、出色的运营表现，成为公募REITs市场中的一道“风景线”，彰显出了较强的抗周期属性。保障房REITs负责人表示，通过发行公募REITs的回收资金积极投资用于其他保障性住房项目的建设，打通了项目投资“募投管退”全流程，为当地租赁住房行业的高质量发展贡献了力量。

　　光伏、风电等清洁能源基础设施REITs的发行上市，有助于能源环保产业的绿色低碳升级迭代，积极服务“双碳”战略目标。新能源REITs，是持续促进绿色金融发展和普及、将绿色金融和可持续发展理念融入基础设施REITs产品全周期的实践样本。

　　首批消费基础设施公募REITs成功落地，在扩内需、助力消费的同时，有利于疏解房地产企业资金压力，推动企业转型。而消费REITs的推出因打通了资产退出渠道，也激发了商业基础设施的投资人对于可稳定产生经营收益的商业类资产更强的投资意愿。

　　在探索新品的道路上，发行人与基金管理人也已摩拳擦掌，挖掘公募REITs的新赛道。在现有资产类型上，已开启探索港口、景区、IDC（互联网数据中心）等其他资产类型，并密切关注政策动向，及时布局新类型资产。我国是基建大国，公募REITs承载着盘活存量资产、服务实体经济等宏大的战略意义，未来发展空间将更为广阔。

　　制度与政策日趋完善为市场筑造坚实基底

　　公募REITs在乘风破浪的旅程中持续健康发展，既离不开发行人持续提供数量更丰富、类型更多元的产品选择，为REITs市场带来源头活水，更离不开作为“市场之本”的投资人的信任与参与，激发市场活力。而健全的制度体系、完善的配套政策，是投资者有意愿、有条件认知REITs并参与REITs的基底。

　　伴随REITs试点工作逐渐深入，监管部门从“REITs审核”“信息披露”“治理机制”“激励约束”“二级市场监测”“投资者关系管理”以及“持续扩募”等机制多个环节出发，持续完善REITs规则体系，推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。

　　监管部门重视项目质量把关，颁布并持续更新项目申报指引和审核关注事项，促进基础设施REITs政策体系日趋完善，市场逐步迈入高质量发展；监管部门致力提振投资信心，积极配合与推动REITs相关税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引先后落地；监管部门坚持投资者教育与陪伴，接连组织开展分行业业绩说明会、投资者走进原始权益人、投资大家谈等品牌活动，进一步增进了投资者对基础设施底层资产的了解，为投资者与项目方深入交流提供了平台，加强与投资者沟通交流，维护投资者关系。

　　“首发+扩募”双轮格局显现让市场焕发新的生命力

　　扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的重要源泉，能够支撑REITs市场向深度、广度发展。REITs扩募真正实践了投资的良性循环，通过置入核心优质资产，有利于提高基金的投资分散性，促进基金长期稳健运营。同时，将进一步推动我国基础设施领域投融资机制创新，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

　　2024年以来，沪市已完成5单首发项目的发行上市，资产类型涉及保障性租赁住房、消费、清洁能源以及高速公路；同时京能光伏、国君东久、华夏北保、华夏华润有巢等项目接连发布扩募并新购入项目的公告，进一步盘活底层资产。当前，国内REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局已然形成，存量公募REITs扩募的落地，将不断增强公募REITs成长空间和经营活力。以中金普洛斯REIT为例，在通过扩募之后，持有的10个仓储物流园分布于五大城市圈7大城市，高效服务生物医药、先进制造、第三方物流、跨境电商等新经济行业，有力地承载和支持了所在地区的民生和经济发展。

　　展望未来，瑞思不动产研究院表示，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升。REITs所服务的资产类别、企业类别和资金类别会与时俱进、持续扩容，将更多民营、外资企业引入市场；REITs平台将更具市场活力和自驱力，持续推动资产运营管理机制、资源要素配置效率的优化和提升。

　　千帆一道带风轻，奋楫逐浪天地宽！如果说三年前，首批9只REITs的发行上市，是国内公募REITs萌芽阶段的蹒跚起步，那么站在上市三周年这个时刻，基础设施REITs正逐步进入扩容提质的新阶段。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，更多积极举措的出台，相信新的REITs市场版图正在徐徐展开！