6月21日，首批基础设施公募REITs迎来上市三周年。三年来，我国公募REITs基础制度加快建立，资产类型稳步拓展，市场规模突破千亿元。

　　在业内人士看来，在利好政策接连出台背景下，初步形成“首发+扩募”双轮驱动发展格局，我国公募REITs市场正进入新一轮扩容期，未来规模有望持续增长，并激发作为大类资产配置的潜力。

　　底层资产经营稳健

　　目前，公募REITs市场已有36单项目完成上市，其中沪市共有25单完成首发上市，占比近70%，市值逾700亿元，占比同样近70%。

　　中金普洛斯REIT是沪市首发+扩募的“双首批”公募REITs之一。近日，证券时报记者实探中金普洛斯REIT底层资产，感知公募REITs三年来的发展变化。

　　普洛斯青岛前湾港国际物流园内，某主营化妆品的跨境电商企业的员工正在忙碌着，清点货物、打包发货，仓库内的货架上放满了进口化妆品，商品类别超万种。

　　该跨境电商企业相关负责人告诉记者，公司2020年入驻物流园，2021年起做跨境电商业务时，首选就是该基地，“区位条件优越，对我们直播订单而言，从韩国来的船期基本可以‘次日达’，到港后当天送货入库，可以保证供应链的时效”。

　　在该电商人士看来，普洛斯的仓库基础设施能更好地满足需求，“层高、柱距、承重及回车距离等都是行业领先标准，当我们收到订单，系统自动匹配，对应到仓位，流水线即可打包发货”。

　　普洛斯物流园内另一家大宗物流企业相关人士也向记者表示，近年来，橡胶、塑料颗粒、纸浆类工业基础原料大宗进口业务迎来高速增长，大宗期货安全存储等方面的标准要求更高，“普洛斯仓库对面就是青岛前湾港四期码头，距离仅500米，有效降低了我们的货物短驳运输成本。仓库硬件设施也比较完善，在承重设计方面，普洛斯将地面使用荷载由一期的3.0吨/平方米调整为二期的5.0吨/平方米，更好地适应我们这些纸浆、橡胶等大堆载客户的实际需求”。

　　普洛斯物流园区相关负责人告诉记者，“该园区面积约12.5万平方米，客户主要是大型物流企业、跨境电商企业等类型，长期租约稳定，截至2024年第一季度末，出租率为88.93%，签约出租率达98.79%。”

　　普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表示，仓储物流园是物流的必要载体，也是支持实体经济发展的重要基础设施。作为中金普洛斯REIT的原始权益人和外部资产管理机构，公司积极主动履行管理职责，包括持续地寻找那些既在朝阳行业、公司在上升期，兼具非常强的支付能力和发展空间的租户。

　　在赵明琪看来，从投资者的角度来说，仓储物流属于服务刚需的行业，具有穿越周期的稳定性，资产处于稳健的经营状态，能产生较为持续、稳健的现金流，“对于资产配置来说，是一个很好的投资品种”。

　　公募REITs有望大幅扩容

　　三年来，公募REITs市场不但已有36只REITs完成首发募资，还有4只完成扩募。三年间，市场逐渐搭建起较为完整的基础设施公募REITs规则体系，为盘活存量资产蹚出一条新路。

　　中金湖北科投光谷REIT的原始权益人湖北省科技投资集团项目相关负责人日前接受证券时报记者采访时表示，公司致力于对各类资产盘活路径的先行先试，REIT发行有效盘活了公司存量资产，引入了金融活水可以加持湖北科投其他项目的投资。

　　“三年来,公募REITs市场初步建立了中国实体资产的估值体系，并且丰富了上市的品种，同时从2023年市场下行中打磨情况看，从监管到企业端都建立了二级市场管理的有效经验，这对维护市场稳定运行也是很重要的。”中金公司研究部REITs研究小组执行负责人、分析师孙元祺接受记者采访时表示。

　　今年以来，公募REITs市场再次大幅扩容。截至目前，2024年内共7单公募REITs挂牌上市，发行规模合计183.51亿元，此外，年内还有多只公募REITs发布拟扩募公告。

　　孙元祺向记者表示：“今年已有很多项目处于申报和审理环节，到今年底，预计发行上市项目的数目有望明显增长，整体节奏比过去几年变快。”

　　在孙元祺看来，公募REITs市场正进入到新一轮扩容周期，发行和扩募的常态化机制进一步完善，未来三年将是规模发展关键的战略阶段。

　　根据公开渠道统计，当前储备项目数量约有220个。孙元祺分析，假设这些项目相当大的比例能够进入到公募REITs市场，届时至少会是三位数数量的公募REITs市场。而纵向看，今年厂房、保租房等项目都启动了扩募，市场规模也会逐渐增长。

　　赵明琪也表示：“从中国公募REITs市场发展趋势来看，过去三年发展速度很快，相信未来市场会变得更加良性和健康，迈向扩容提质新阶段。”

　　有望激发大类资产配置潜力

　　在市场规模相对乐观同时，公募REITs作为大类资产配置的潜力也有望被激发。

　　在孙元祺看来，公募REITs市场的规模越大，理论上能吸引的资金越多，市场交易活跃度也将获得支撑，并形成投融良性循环。

　　“公募REITs是特别适合用来匹配成熟基础设施资产的金融产品。”中金基金创新投资部执行负责人刘立宇表示，“未来随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资，以及投资公募REITs配套政策规则的完善，公募REITs可以逐渐发挥‘价值锚’的作用，二级市场估值有望更稳定地在合理区间运行。”

　　记者了解到，监管部门多次表态，支持公募REITs引导更多长期资本入市，持续加大力度引入企业年金、养老金、社保基金等长期限资产配置型机构，构建投资新生态。

　　财政部联合人力资源社会保障部去年就《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，拟将公募REITs纳入社保基金的投资范围。这一举措有望发挥长期资金的定价能力，引导估值合理预期，同时缓解市场建设初期的流动性问题，丰富投资者结构。

　　据了解，目前已有外资参与了公募REITs投资，不过资金量比例并不高，更多以尝试和学习的心态参与。业内人士表示，如果未来海外降息通道更加确定，公募REITs高分红率将更有吸引力。

　　“目前私募基金参与公募REITs市场的活跃度有所提高，特别是一些专业度较高的私募基金，甚至已有专门的团队开展公募REITs投资，这个是非常好的一个趋势。”刘立宇表示，“回顾公募REITs上市初期，一般是主投股票或者固收的团队兼顾REITs投资，相比之下目前投研资源已有显著提高。”

　　在首批REITs上市三周年之际，中证指数公司6月21日发布中证REITs（收盘）指数和全收益指数的修订公告，并将于近期发布实时行情。未来，随着REITs指数的推出，将进一步为长期资金投资公募REITs提供有利条件。届时，公募REITs有望奠定独立的大类资产地位。