三年前成为我国首批基础设施公募REITs之一，一年前扩募份额在上交所上市，时至今日，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金普洛斯REIT”）底层“资产包”聚焦消费与服务制造，已扩充至5大区域、7个城市，遍布粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈、京津冀、环渤海经济区等全国多个活跃产业带。

　　上市三周年之际，《经济参考报》记者实地探访该基金首批扩募资产之一、位于山东省青岛市前湾保税港区内的普洛斯青岛前湾港国际物流园（简称“普洛斯前湾港园区”），并与原始权益人、外部管理机构、租户企业及基金管理人进行了交流探讨。

　　区位优势显著园区积极赋能高标仓“刚需”

　　普洛斯前湾港园区区位优势明显，距离青岛前湾港四期集装箱码头仅500米。

　　“我们租用普洛斯这个仓已经是第六年了，双方多年来保持着长期的战略合作关系。”一家大宗物流企业工作人员告诉记者，选址时的一个重要考量因素就是地理位置，“我们所在的这个大宗商品（橡胶）仓库对面就是青岛港的四期码头，能有效地缩短配送时间，降低短驳运输的成本”。

　　另一家跨境电商企业负责人也表示：“我们很看重前湾港园区的区位便利。尤其是对于直播订单来说更加明显，比如从韩国过来的船期基本上可以次日达，到港以后基本可以当天送货入库，对公司供应链的时效性是一个很大的保障。”该负责人告诉记者，公司与普洛斯合作很稳定。

　　除了区位优势，近年来企业对于高标准仓储物流设备（高标仓）的需求也与日俱增。更完善的仓库硬件设施、更优质的仓库管理能力等，正成为各行业企业尤其是转型升级中的企业的“刚需”。

　　“过去几年，橡胶、塑料颗粒、纸浆类工业基础原料大宗进口业务迎来高速增长。而大宗期货的安全存储等方面都有着高标准的要求。”前述大宗物流企业工作人员介绍，以公司租用的普洛斯仓库为例，如在承重设计方面，普洛斯团队将地面使用荷载由一期的3.0吨/平方米调整为二期的5.0吨/平方米，更好地适应公司纸浆、橡胶等大堆载货物的实际需求，确保了地坪质量的稳定和堆垛时的安全。该仓库的层高、柱距以及作业通道，也有效保证了工作人员的作业安全及效率。“10米半的净高让我们在堆垛时可以很放心，也提高了仓库的使用率。”

　　“这个仓的层高10.5米，我们的货架有8米，在搭建大型的直播场景的时候，对于直播的呈现效果、视觉感受，甚至是订单量转化都很有帮助。”前述跨境电商企业负责人介绍道，普洛斯园区高标仓的层高、柱距、承重及回车距离等都有着严格的标准，对租户而言，能够有效地提升空间利用效率。“同时，普洛斯的运营服务、安保安防也都很到位。”

　　“普洛斯仓库第一个特点是选址，二十多年的经验让我们很清楚什么样的选址适合服务哪一客户品类，以及会具备什么样的优势。第二个特点是尽可能地保持仓库的通用性，因为客户和市场的需求是会变化的。对于在公募REITs市场上公开流通性的资产项目来说，这一通用性非常重要。”普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪表示，普洛斯在仓储物流资产的运营管理中还会着眼于安全性，比如大宗物资中的橡胶、纸浆等都是易燃物，对安全管理非常重视，因此对于仓储物流的合规性要求很高。

　　乘上跨境电商“东风”扩募资产运营有亮点

　　身处普洛斯前湾港园区，亦可一窥中国外贸口岸的活跃度。其中，跨境电商业务近年来“一跃而起”，日益成为推动外贸高质量发展的新引擎。

　　商务部数据显示，过去五年，我国跨境电商贸易规模超过10倍，全国跨境电商主体已超12万家。临海而兴的青岛更是制造业门类齐全，产业带链条完整、基础雄厚，“跨境电商+产业带”展现出广阔的融合发展空间。数据显示，2023年，青岛市跨境电商进出口整体规模超850亿元，同比增长约36%。

　　时逢“618”大促期间，位于普洛斯前湾港园区的一家主营化妆品的跨境电商企业仓库内，工作人员正有条不紊地工作。

　　“目前所在的这个仓库货值大概是3亿元左右，日均单量大概在2万至3万单。像‘618’‘双11’这种大促节点，日均单量可以超过10万单。此前单场直播时曾达到十几万日订单量的峰值，我们这个库的操作能力也没有问题。”该跨境电商企业负责人介绍，“我们2020年入驻该园区，2021年开始在抖音做跨境业务，首选的就是青岛口岸的这个普洛斯园区基地。随后公司在这里开展了直播带货业务，在仓播领域，我们曾有实现单场直播销售额过亿元，创下全国保税仓直播带货规模第一名，至今保持着这个纪录。”

　　赵明琪介绍，不仅在青岛，从普洛斯近年来在华南、宁波和上海等区域市场业务发展情况来看，跨境电商企业已成为其需求增长非常强劲的新兴客户品类。例如截至今年一季度，其在华南服务跨境电商新兴企业的园区总面积已超过130万平方米，同比增长约164%。“中国几家跨境电商头部企业基本都是我们在服务的客户，普洛斯提供的仓库大约占到他们需求的40%至50%。”

　　紧跟产业发展趋势专业化运营提质增效

　　一头连接产业端，一头连接资金端，兼具丰富的国际经验、深耕中国市场多年的普洛斯已经形成资产投资开发与运营管理的相结合的独特模式。同时，敏锐把握产业脉动，公司致力于更深层次促进中国产业发展与转型升级。多家租户企业在采访中表示，跟普洛斯不仅仅是租赁的关系，普洛斯对企业也有一定的赋能。

　　除了普洛斯前湾港园区，今年一季度，普洛斯中国物流及产业基础设施新开工面积超164000平方米，新交付面积超340000平方米；客户服务方面，一季度签订租约近2000个，新签租约面积近520万平方米，其中新能源汽车、跨境电商、食品冷链等行业客户需求旺盛。例如普洛斯西安高新物流园目前已有包括特斯拉、理想、蔚来、小米在内的九家新能源车企进驻，该园区也成为西北地区新能源汽车交付中心的集聚平台。

　　“普洛斯愿意作为‘陪伴型’的伙伴来支持这些企业的成长。在目前市场大环境演变之下，我们观察到消费行业的供应链需求趋势，主要包括整合、自动化和ESG。最近通过我们和服务的大型企业客户沟通交流发现，这三大类需求表现很集中。而且，大家都始终坚信中国市场是大有可为的，企业在做未来三到五年的战略调整和规划，以提升供应链的韧性和效率。而这些都需要高标准的仓储物流基础设施来支持。”赵明琪举例，一些规模较大的快递快运企业的仓储需求均指向库内自动化设备更新、新库容量和空间方案调整升级等。普洛斯长期通过股权投资涉及物流服务、数智供应链、物流科技以及新能源科技领域，因而能更好地理解市场、形成产业协同，不断匹配客户的需求。

　　分散化投资运营业绩“稳定性”有保障

　　在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来，中金普洛斯REIT目前的资产数量在行业中领先，在地理区位上、租户构成上都高度分散。这意味着，单一项目的租约变化很难对整体资产组合的业绩造成大的影响，具有较好的稳定性。

　　“我们底层资产平均出租率一直稳定在较高水平。从2024年一季报的指标来看，项目整体出租率、签约率、有效租金等都保持在比较稳定的状态。上市以来发布的11份季报，业绩均达到预期。”中金普洛斯REIT基金经理刘立宇介绍道，从业绩兑现的角度看，达成率也很不错。自上市以来，该基金已完成七次分红，累计分配金额约达7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。

　　刘立宇表示，随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资，以及配套政策规则的完善，相信公募REITs未来可以逐渐发挥“价值的锚”的作用，二级市场估值也将在合理区间运行。

　　基础设施REITs为普洛斯提供了很好的资本循环的平台，该基金扩募项目总发售规模为18.53亿元，普洛斯净回收资金将优先投资于符合国家重大战略部署和“十四五”规划的基础设施建设。截至目前，扩募回收资金正按计划进行投资，实现了资本与资产的良性循环。

　　“通过扩募实现中金普洛斯REIT的分散投资，提高运营业绩的稳定性，储备业绩增长潜力，是中金基金和普洛斯就本基金中长期发展的战略共识，不会因为二级市场价格的短期波动而有重大调整。”刘立宇表示，目前正在积极研究如何将扩募作为该基金常态化发展的重要机制，以期持续把好的资产注入公募REITs。基于对运营及发展前景的信心，普洛斯中国管理层去年12月宣布拟共同出资依法成立专项资产管理计划，用于在二级市场买入或以交易所认可的其他方式增持基金份额。

　　“底层资产的良性运营是支撑公募REITs市场可持续发展的重要因素，未来公募REITs市场对资产管理人和原始权益人的要求会进一步提高。”赵明琪表示，期待中国公募REITs市场持续高质量发展，并希望能够通过持续扩募纳入更多的资产量，进一步做大产品规模，为市场做贡献。