自首批公募REITs上市至今，中国基础设施公募REITs市场稳健运行已有三年时间。

　　分析人士认为，当前公募REITs“首发+扩募”双轮驱动的发展格局已然形成，不过，REITs市场的建设是一个系统性工程，未来投融两端仍需聚焦增加项目供给和吸引长期资金，增强服务实体经济功能。

　　REITs市场方兴未艾

　　公开数据显示，REITs试点以来，常态化发行不断加速，截至2024年5月底，全市场共有36只REITs发行上市，总市值超过1000亿元。其中，沪市共有27单REITs完成发行，规模近900亿元，全市场占比约七成，资产范围涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、清洁能源、生态环保、消费基础设施等类型，日均成交金额约5亿元，成交活跃度持续改善，形成了“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

　　时值首批REITs落地三周年，记者注意到，当前一级市场的资产图谱仍在不断拓宽，向着不同类别的底层资产延伸触角，绘就了多元的公募REITs图谱。

　　举例而言，近期银华绍兴原水水利封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“银华绍兴原水REIT”）已正式获交易所受理，该项目有望成为我国水利基础设施公募REITs第一单。

　　无疑，水利基础设施具有稳定的现金流回报和长期运营特性，抗周期性强，与公募REITs追求长期稳定收益的投资理念不谋而合，是理想的基础设施投资标的。而银华绍兴原水REIT的发行将填补国内公募REITs水利资产空白，为投资者提供更为丰富的配置选择。

　　“事实上，与国际成熟市场相比，国内REITs的整体规模依然较小，服务实体经济的质效有待进一步增强。”一位接近管理层的业内人士在接受记者采访时直言，“眼下，持续壮大培育REITs市场势在必行。站在管理层的角度，一方面，应进一步拓宽REITs底层资产范围，更好统筹REITs质的有效提升和量的合理增长；另一方面，应建立重点地区综合推动机制，即地方政府各相关部门需形成合力，保障REITs常态化发展的项目资源供给。”

　　完善指数体系搭建

　　除了资产池的不断扩充，眼下加快投资端机制的建设亦是重中之重。

　　值得一提的是，近期中证指数有限公司发布公告称，为进一步提升指数可投资性，中证指数有限公司决定修订中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数的编制方案——除对REITs指数编制规则中流动性、权重限制等方面作出进一步优化外，会将原中证REITs（收盘）全收益指数改名为“中证REITs全收益指数”。

　　业内人士表示，本次修订充分考虑了样本分红的再投资收益，能够更好反映全市场上市REITs的整体表现。

　　“参照海外经验，完善REITs指数体系能为各类投资者提供可跟踪的业绩基准，是REITs市场成熟的重要标志。”中信建投证券房地产首席分析师兼建筑首席分析师竺劲指出，“海外主要REITs市场（如北美、亚太等）有较长的发展历程，其指数编制方法和品类已较为成熟，且具备一致性。各市场REITs指数的‘成份股’数量主要由市场的发达程度决定，发达市场支持纳入更多‘成份股’，为指数提供很好的流动性。不仅如此，REITs实时指数的出台，也意味着REITs-ETF渐行渐近。来自美国与日本市场的经验表明，REITs-ETF往往会出现在市场扩容及市场行情筑底企稳之后。其中，美国最早于2000年推出了REITs-ETF，推出前市场已经历快速扩容并涵盖多种业态；日本首批2只REITs-ETF于2008年上市，彼时REITs市场行情处于底部区域，并趋于企稳。而截至6月21日，我国公募REITs启航三年，中证REITs全收益指数较年内低点回升了17.3%，二级市场表现企稳回升。”

　　“当前，国内发行REITs-ETF的市场条件已成熟，个人认为，REITs-ETF或将在相关政策放松、市场窗口适宜时出台。”一位券商固收部门负责人在接受记者采访时称，“REITs-ETF等指数化投资产品的推出，将拓宽市场长期资金来源，有利于耐心资本参与稳定市场，提升市场流动性，并为全球投资人提供中国基础设施公募REITs指数化投资工具。”

　　中证指数有限公司方面表示，将持续关注REITs市场发展动向，从REITs底层资产类别、分红属性及因子表现等特征出发，不断丰富REITs指数系列，为市场提供多样化基准和标的，帮助投资者更好地参与REITs市场，促进REITs市场高质量发展。

　　持续发展任重道远

　　总而言之，REITs市场生态建设内涵丰富、机理复杂，难以一蹴而就。站在REITs三周年的“新起点”，如何从产品发展规律着手，统筹兼顾投资者和融资者、一级市场和二级市场、当前和长远等关系的动态平衡，求取最大公约数，仍将是业内孜孜以求的目标。

　　落脚到实践层面，多位受访的业内专家建议，后续管理层仍应聚焦信息披露完善、二级市场流动性提升、审核机制优化等工作，积极构建多层次REITs市场。

　　首先，推动项目的常态化发行仍是关键，建议管理层协同各方持续培育优质项目，拓展新资产类别。

　　其次，应进一步提升二级市场流动性——这需要构建长期配置型与短期交易型均衡的投资者结构来改善。

　　再者，是建立高效、透明、符合REITs特征的信息披露体系。

　　其四，是加强运营管理、日常监管和舆情监测，对于经营业绩不及预期的项目，要督促REITs管理人建立有针对性的激励约束机制，强化信息披露监管。

　　此外，持续引入长期资金亦为重中之重。管理层应鼓励FOF加大对REITs的投资力度，适时推出REITs-ETF等指数化投资产品，常态化开展投资者教育服务，引导市场机构建立健全REITs投研体系。

　　最后，是开展私募REITs产品研究。研究推动私募REITs发展，探索构建多层次REITs市场体系。