作为5月17日楼市新政后全国第一个宣布下调房贷利率下限的城市，目前武汉的公积金贷款利率、商贷利率、最低首付比例都处于历史低位。近日，证券时报记者实探武汉房地产市场，在多重政策效应的叠加刺激之下，武汉楼市活跃度明显提升，开发商加大促销力度，部分核心地区的热盘再现“线下抢房”的场景。
来自湖北省住建厅的数据显示，今年5月，武汉新建商品房网签销售面积达92.2万平方米，环比增长17.9%；6月1日至16日，网签销售面积环比增长11.6%，预计6月底可突破100万平方米，环比增长10%。
再现“线下抢房”
“借助政策利好，大多开发商主要是加快去库存，辅以各种促销让利，千方百计增加销量，特别是6月就进入半年业绩考核倒计时，这方面力度有所加大。” 中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政接受证券时报记者采访时表示，这一波政策利好，让好的项目变得更有吸引力，比如核心区的高品质新盘，人气流量普遍增加一二倍。
记者实探发现，武昌核心、汉口内环、青山核心等板块率先掀起一波楼市热潮，一些项目采用线下开盘的模式，首开去化率达到9成。
6月15日，位于武昌内环的一楼盘首开，一位参与了现场认筹的武汉市民陈先生向记者介绍，首开的两栋楼约有100多套房源，认筹现场来了200多人，均价在3.35万元／平方米的155平方米户型受到追捧，“开盘前放风价达到3.6万元／平方米，所以首开价格一出来，还是给了购房者心理上的惊喜。现场坐得满满当当，难得见到这么热烈的场面”。
根据该项目的官方宣传，首开销售约5亿元，155平方米户型全面售罄，首开去化率超过90%。6月22日，该盘加推155平方米户型，销售达到1个亿，累计成交超过6亿元。
楼市逐渐升温，在首开告捷后抓紧拿证加推的楼盘不在少数。6月中旬，武昌内环另一板块的一楼盘加推，当晚认购超过1亿元；此前的6月7日晚，该项目已卖出3个多亿。更早一些的5月底，江汉区一项目开盘当天去化率超9成，认购金额超过2亿元。
中指研究院数据显示，5月20日至6月16日，武汉推盘次数较上月相当，推出房源套数环比减少1500套。有6个主城区推盘，其中武昌区推盘量最多，共推盘6次，共计推出807套。本月纯新盘共计5个，合计推出527套，去化率为74%。
李国政表示，总体来说，按照武汉户型设计新规开发的一批新项目，因为地处核心区域，加之有大阳台、高赠送等卖点，市场热度与关注度更高。记者注意到，今年4月，武汉多部门联合发布《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》，鼓励企业在多个方面进行创新，包括总体布局、公共空间、建筑立面等。
不过，此前就缺少人气、品质一般的项目，比如远城区的大部分项目，起色依然不大。据克而瑞监测，武汉位于三四环的项目多采取“低价保量”策略，最大降幅达到了21%。
购房者等政策等优惠
武汉市住房保障和房屋管理局数据显示，今年一季度，武汉新建商品住房共计成交14190套，而2023年同期为33700套。面对较为严峻的市场行情，五一假期结束后的第一个工作日，武汉市发布新版“汉十条”，同时开启房交会。而在5月17日楼市信贷政策放松后，武汉也是全国首个落实下调首套房和二套房首付比例的城市。
值得注意的是，为了配合武汉楼市“一区一策”的部署，武汉多个区已经出台了区级的房地产发展措施。记者梳理发现，区级措施加强了对于人才、多孩家庭等群体的精准消费支持，对于以旧换新、土地供给方式等也在不断创新。
在多重政策效应的叠加之下，部分购房需求确实得到了释放。据武汉市房管局统计的数据显示，今年5月，武汉市新建商品住房成交6058套，成交套数环比增长21.82%，面积环比增长25.7%。
但是，李国政表示，政策密集频繁出台，也让购房者产生观望情绪，继续等政策、等优惠。
在光谷一楼盘售楼部，记者碰到了前来咨询的武汉市民陈女士。新政出台后，陈女士准备的50万元首付，可以买到面积更大的房子。不过，已经看了十多个楼盘的陈女士表示，她看的新盘都拿出了比较大的折扣力度，有的下调了备案价，其中不乏降价超过每平方米千元的楼盘。同一板块竞争更加激烈，“也许下半年开的盘会有更有吸引力的价格”。
采访中，也有售楼部销售人员介绍，前期的存量客户出手之后，新增客户跟进确实不如前期那么火热。从销售数据来看，进入6月之后，武汉楼市未能持续之前的势头。
5月17日至6月16日，新政一个月时间，武汉新建住房成交6560套，日均211套，略低于5月日均232套的水平，尤其是6月份的成交量，回到了政策出台之前的水平。
不过，目前向存量时代迈进的武汉，二手房消费对新房消费产生了替代效应。中指研究院数据显示，今年5月，武汉二手住房成交86.4万平方米，超过新房的72.3万平方米。今年前5个月，武汉二手住房成交389万平方米，超过新房的292万平方米，二手房占到住房消费比例的57%，创出近年来的新高。
李国政表示，按照以往模式，评估策效果基本只看新房成交指标，从武汉目前房地产市场发展来看，已经不够全面。从武汉新房与二手房的交易总量看，住房消费依然比较活跃，这一消费变化和市场特征，对于武汉等二三线城市，将是一个新常态。
“以旧换新”仍待优化
作为促进置换需求的一把利器，目前全国80多个城市围绕“以旧换新”制定政策。就武汉而言，去年9月以及今年5月，武汉市先后出台新旧两版“汉十条”政策，对住房“以旧换新”进行增值税补贴、扩大补贴范围、鼓励企业直接收购等支持。
据贝壳新房武汉站的相关负责人透露，今年以来，武汉市购买新房的客户中，约有2.4%是置换了二手房的客户。据此估算，今年1—5月武汉市成交新建商品住房2.2万套，其中“以旧换新”的约528套。
梳理目前武汉“一区一策”的以旧换新政策可以发现，硚口区在武汉率先采取“收储”模式，即区国有平台企业直接将居民旧房收储作为区里的保障性租赁住房。
而其他区多采用“中介帮卖”的模式，由房企联合中介机构对旧房优先进行推广销售，如武汉经开区以军山新城片区为试点，联合贝壳找房等房产中介平台开展区内二手房“帮卖”活动。
有业内人士表示，从目前市场的反映情况看，购房者对于由国企出面回购旧房的模式，反响要更加积极一些，而中介帮卖模式对住房销售的拉动作用还需要进一步加强。
目前硚口区在“以房换房”一期推出108套房源后，二期又推出200多套房源，并且对相关政策进行了调整，如置换旧房面积由最初120平方米以下调整为140平方米以下，老旧房屋价格从不得高于所购新房总价七成，调整为不得高于所购新房总价。
“多管齐下才能产生激活市场的鲇鱼效应。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，建议出台举措加快推进买卖双方直接成交的“手拉手”交易，比如推行二手房带押过户、商业贷款转公积金贷款等，以降低交易费用。另外，降低交易税费、提高参与“以旧换新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。
