政府入场收购存量住房已成为新一轮去库存的主要抓手。“5·17”楼市政策之后，政府收储模式加速落地。据不完全统计，截至目前，全国至少有22个城市落地政府收储商品房模式，以实现去库存。

　　5月17日，央行集中调整房贷利率、降低首付比例，与此同时住建部明确提出“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。也就是推进“以购代建”。据悉，昆明成为政策后首个明文跟进“政府收储”模式的城市。5月27日，昆明市住房和城乡建设局发布《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，拟由市属国有企业在部分行政区域征集五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内已建成未出售的商品住房用作保障性住房，期限30天。房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。

　　5月30日，广州市增城区新塘镇发布《关于广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）征集符合条件商品性安置房源报名的公告》，提及拟采用购买市场化商品房作为该项目安置房源，并向社会征集符合条件的住宅房源（房企）。公告对安置房源的位置、面积等都提出了相应要求，如根据就近安置原则及协议约定，房源需在增城区新塘镇范围内，房源已取得预售许可证、满足签约条件和项目安置需求量，总建筑面积不低于2.07万平方米，户型面积段必须能组合出72个280平方米、2个270平方米的安置指标。此次收购最大的看点还在于交易单价的厘定上。根据公告，交易单价以评估方式的成本法确定，原则上为“土地成本+建安成本”。

　　6月17日，惠州市住房和城乡建设局发布《关于征集商品房用作保障性住房的公告》，面向全市开发企业开展房源征集工作，拟在全市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。这意味着政府收购商品房行动在惠州正式启动，房企或将迎来去库存机会。公告显示，在双方自愿原则下，惠州拟由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购（以同地段保障性住房重置价格为参考上限）商品房用作保障性住房。根据《公告》内容，征集房源为市域内7个县（区）中心区域内已建成未出售的商品房房源。需满足资产负债和法律关系清晰、取得竣工验收备案证明、面积小于120平方米、房源权属清晰可交易等条件。

　　6月24日，江门市推进保障性租赁住房工作联席会议办公室印发《关于征集商品房用作保障性住房的公告》，提出按照“政府主导、市场化运作”工作思路，“市场化、法治化”和双方自愿原则，拟由市、县两级国有企业作为收购主体，以合理价格（以同地段保障性住房重置价格为参考上限）在江门市相应行政区域内征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。征集范围包括江门市蓬江区、江海区、新会区、台山市、开平市、鹤山市、恩平市行政区域内已建成未出售的商品房项目。征集时间为2024年6月25日至7月24日。征集房源需满足所属项目资产负债和法律关系清晰，所属项目已取得竣工验收备案证明，单套建筑面积在120平方米及以下，权属清晰可交易，所属项目周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比等要求，其中优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

　　实际上，政府收储商品房模式并不鲜见，早在2022年，济南、苏州便已实施。而“5·17”政策之后，跟进落地的城市逐渐增加，记者粗略统计，截至目前，至少已有22城落地，后续城市数量预计还将持续增加。

　　房企：收购方案对楼盘有利

　　“5·17”新政后，一、二线城市相继下调首付比例和贷款利率，但是重点城市仍然面临较大的库存压力。

　　以广州增城为例，增城曾是广州的卖地大户，2018年至2021年，每年卖出的土地超过20幅。广州中原研究发展部统计数据显示，截至5月底，广州全市商品房库存量为1173.6万平方米，自2月份以来连续3个月攀升，库存去化周期也上升至23.2个月，创下近一年的新高。而增城区的库存量为233万平方米，在广州11个区中排第一，占了全市总量的近20%，去化周期29.2个月，为全市第二高。

　　有房企表示，目前的收购方案对房企还是有利的，毕竟如果放长时间来看，增城楼价下探的空间还是不小。从市场上来看，有的房企甚至亏本卖房。以远洋天成为例，2021年，远洋以5.66亿元的总价拿下这宗地块，楼面价是1.05万元/平方米左右，目前贝壳网所显示的销售均价是1.65万元/平方米。“地价加上其他建筑成本，远远超过目前的售价，开发商基本平价甚至亏本在卖楼。”

　　中指研究院表示，增城成为广州第一个实施存量房收购的区域，既有利于帮助商品房市场销售去化，降低市场库存，同时对于当前周边多个项目售价已低于成本价的开发商来说，以成本价收购有助于降低开发商资金压力，对于后市价格的平稳具有积极作用。

　　专家：预计去库存工作将加速

　　6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会议指出，推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

　　会议强调，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

　　早在6月12日，央行召开了保障性住房再贷款工作推进会，明确要着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。上月，央行宣布设立3000亿元人民币保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，政府明确支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁，对于下一阶段收购库存和增加保障房都具有积极的作用。按照此类工作部署，预计今年三季度去库存工作会加速，具有非常好的导向。

　　克而瑞集团董事长丁祖昱认为，政府收储模式的好处在于，既可以实现存量商品房去库存，又可以加快保障性住房供给，还能够助力“保交楼”，缓解和改善房企资金压力。不过，受限于当地财政等因素，收储规模较为有限。这意味着，今后想要大规模收储商品房并达到一定成效，还要解决“钱从哪来”和“收益如何覆盖成本”两个核心问题。