李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
6月26日，北京市住建委等四部门联合发布一揽子稳楼市的新政，其中看点之一是，调整新发放个人住房贷款最低首付比例及利率下限，其中首套房贷最低首付比例调整为20%（此前为30%），利率下限调整为LPR-45个基点（此前为LPR+10基点）。二套房贷最低首付比例由50%（城六区）和40%（非城六区），降至35%（五环内）和30%（五环外）。二套房房贷利率下限也相应调整，从之前的LPR+55个基点（非城六区）和LPR+60个基点（城六区），调整为LPR-25个基点（五环外）和LPR-5个基点（五环内）。
北京此次房贷最低首付比例和最低利率基准的调整逻辑与沪深完全一致。不过，由于此前北京房贷政策收紧的程度较高、准入门槛也较高，尽管此次下调至与京沪一致的水平，但其利好的幅度较大。
贷款首付比例方面，首套房下降10个百分点，二套房下降10~15个百分点。对于刚需人群来说，房贷准入门槛极大地降低了。利率方面，首套房贷利率下降了45~55个基点，二套房贷利率下降了65~80个基点，下降的幅度更大。而且，本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房，再次申请住房贷款的，认定为首套住房，在降低月供成本方面的效应较为明显。
公积金住房贷款方面，最低首付比例调整幅度与商业性贷款完全一致。同时，对申请公积金贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑的缴存职工家庭，贷款额度最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。考虑到北京机关国企和事业单位较多，公积金买房较多的现实，需求释放更大。当然，政策顺应优质住房新期待，推动行业高质量发展。
新政另一个看点是，提出组织开展住房“以旧换新”活动。北京市房地产业协会、房地产中介行业协会搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭卖旧买新的，经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。
在“以旧换新”方面，目前全国已有80多个城市在推进。此次北京新政在这方面的表述较为细致。一方面，与北京住房存量时代的特征明显有关。根据北京中原的统计，2023年北京二手住房交易为15.5万套，而新房交易只有5万套，前者是后者的3倍多。今年1~6月（到6月25日），北京二手房、新房分别交易70863套、21361套，二手房是新房的3.3倍。
另一方面，北京工薪阶层、新市民主导需求，房价较高、房龄普遍较长（20年以上楼龄的占比近55%），刚需和换房人群均较多。因此，低总价、低单价、区位优的二手房更适合刚需人群，而“以旧换新”的政策能同时满足刚需和改善性需求，有利于促进刚需和改善的循环、新房和二手住房的循环。这也反映出，政策要顺应需求，而不是一味刺激需求。
此次，北京新政也充分遵循因城施策的逻辑。不同于此前沪深等热点城市，北京没有收缩住房限购的区域范围，也没有收缩非户籍居民购房在社保和个税缴纳年限上的要求，而是延续4月30日微调但偏紧的政策，即已有购房资格居民家庭在五环外可增购一套，这与北京减量发展以及疏解人口和资源转向京津冀腹地，带动都市圈和更广区域发展的策略有关。
当然，这也与北京的城市地位以及在房地产管理上的“城市能级”有关。作为首都和京津冀都市圈发展的动力源，北京须要在房地产长效机制建设、告别旧发展模式、推动高质量发展方面做出积极的示范效应。维持限购政策，有利于避免退出限购对周边区域购买力的虹吸，冲击到非首都功能疏解。
4月30日，中央政治局会议对房地产工作做出全新的部署，即统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，此后，国家自上而下的政策调整密集而频繁。从效果来看，根据贝壳平台和克而瑞监测，最近5周（5.20~6.23），重点城市二手房成交套数环比增幅分别为3.9%、0.2%、-8.4%、7.7%、31%。一线城市5月份二手房交易同比增长18%，6月环比5月增长16%。
热点城市率先触底的迹象显现。近三个月（4~6月份），上海、杭州、深圳这三个城市二手住房交易量分别保持在20000套、8000套和5000套左右，挂牌量保持稳定或增幅下降，改善类二手房成交量开始复苏。
这意味着，刚需入场加速，带动了存量二手房源消化，也为改善型需求复苏创造了条件。根据Wind统计，北京在6月前25天网签二手房成交12254套，相比5月前25天10921套上升12.2%。不过，北京二手房价仍处于下降通道，以价换量的趋势明显。此次新政降门槛、降成本的效应明显，对以工薪阶层、新市民、置换需求等刚性需求和改善型需求的带动作用较大。
值得注意的是，推动保交房、稳定楼市、防范风险蔓延、为新模式和高质量发展创造良好环境，须在需求端做政策纾困。但在供求关系重大变化的情况下，政策托底和转型的意味更浓。比如，央行创设再贷款工具，支持收购在售已建成存量房做保障房，不仅额度有限（3000亿元），且要求资金平衡；另外，近期自然资源部明确了盘活存量土地的创新政策，很大程度上是为了增加划拨用地供给，规划建设保障性住房，这是未来行业稳定和打造新发展模式的关键。
