宏观经济缓慢复苏，房地产领域依然是焦点。地方“收储”模式的探索，对去库存及缓解房企资金压力具有重要作用，同时也深刻影响着保障性住房建设成效。

　　在“消化存量”“优化增量”的政策指引下，多地加快推动存量住房收购，主流机制包括“租赁机构收购模式”“转化保障房模式”“拆迁安置模式”等。但因为收益匹配、政府财力、供需矛盾等方面的担忧，市场对地方“收储”效果的预期仍存在分歧。

　　2024年新领军者年会大连夏季达沃斯论坛期间，第一财经记者围绕房地产“收储”及保障住房体系建设的热点问题，采访了北京大学光华管理学院院长刘俏。

　　未来需求在哪里？

　　“过去我们的房地产行业存在两种供需错位，第一是一线城市与四五线城市这些低线城市之间的失衡，第二是商品房和保障性住房市场的失衡。”在刘俏看来，我国的保障性住房存在很大的市场需求。

　　我国新一轮保障性住房建设涵盖配租型和配售型两种。当下，收购已建成存量商品房用作保障性住房，一方面可以加速去库存，另一方面也是进一步增加保障性住房市场供给的有效方式。

　　不过，较低线城市与一二线城市对保障房需求存在较大差异，在以需定购的“政府主导、市场化运作”收储思路下，“收储”效果及可持续性备受关注。不少观点认为，本轮地方“收储”主要在“商品房库存较多的城市”实施，库存积压严重且房价下降较多的二三线及以下城市更符合条件，但这些城市对保障房的需求可能反而较低。

　　城乡二元结构的改善有望缓解这一担忧。面对国内消费占GDP比重偏低，尤其疫情以来居民对未来收入预期下行、消费需求不足，刘俏持续呼吁提升居民可支配收入，通过破除城乡二元机构改善收入分布不均，提高边际消费倾向较高的低收入群体收入增速。这将为房地产市场注入新的力量，带来全新的房地产发展模式。

　　刘俏认为，农业全要素生产率水平相对较低和农业转移人口无法实现真正的市民化，是城乡二元结构形成的主要原因。

　　从官方数据来看，2023年中国常住人口城镇化率达66.2%，但户籍人口城镇化率只有48.3%，两者之间存在着约18个百分点的差距，对应2.55亿人生活在城市但没有城市户籍。而另一方面，刘俏预测，随着农业现代化、乡村振兴推进，到2035年，我国农业增加值占GDP比重将降到3%左右，农业就业人口也将降到总就业人口的6%，这也意味着，届时将有1.44亿农业就业人口从农业转移出来，逐步向城市转移。

　　“目前在城市常住但无户籍的2.55亿人，加上未来从农业转移的1.44亿人，合在一起有4亿人，这部分群体的最大需求将是保障性住房。”刘俏认为，未来新市民首要的选择可能不再是购买商品房，更多是考虑保障性住房，这正是房地产新发展模式所需要的。

　　还需要更多探索

　　面对商品房和保障房“双轮驱动”存在一长一短的客观现实，不论从未来需求角度，还是房地产向新发展模式转变的迫切性角度，都需要继续加大对保障房建设的投入。当下正在探索的地方“收储”模式，也被看作是项“一举两得”的举措。

　　就在近期，住建部宣布将“收储”扩围至县级以上城市，引起市场关注。目前来看，已有近30座城市出台政策鼓励收储存量商品房用作保障性住房。

　　但在落地层面，依然存在不少挑战，市场上的主要担忧包括保障性住房租金回报率较低、收储考验地方财力却无法延续过去的“土地财政”、短期内供给与需求区域不匹配，以及政策退出后难持续等。

　　当前来看，房地产“收储”三大主流模式“租赁机构收购模式”“转化保障房模式”“拆迁安置模式”特点不同，适用的城市类型也存在差异，不过收购主体普遍以地方国企为主。

　　刘俏认为，要落实“租购并举”住房制度、构建房地产新发展模式，仅靠地方国企是远远不够的，长期运营管理需要开发商以市场化方式深度参与。尤其在“收储”模式下，收购主体的保障房运营能力和获利能力能否支撑正常运行是关键。

　　他表示，当前地方政府和房地产开发商对发展保障性住房的主观动力普遍不足，一方面是因为收益回报率担忧，另一方面则是因为更多房企已经失去了由传统高周转模式向新发展模式转变的能力。

　　当前，因为符合标准项目较少、标的资产价值评估难等，地方国企“收储”的试点范围还较小，落地数量还不多。“现在我们的‘收储’模式主要在尝试探索阶段，主要由地方国企作为操作主体，但这个力度、效果还有待平衡和观察。”刘俏认为，解决当前房地产行业问题，考虑地方财力、道德风险等因素，应该更多由中央财政资金参与推动更为彻底、体量更大的重组，从而加速行业向新发展模式转变。