随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，过去形成的高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式已难以为继，房地产市场伴随着风险出清的过程进入持续深度调整期。与此同时，人民群众对住房的要求从“有没有”转向“好不好”。

　　6月28日，2024广东省房地产企业综合竞争力研究报告对外发布。这是该课题组自2020年开展广东省房地产企业综合竞争力研究以来，连续第五年发布相关研究报告。

　　本土房企数量增加

　　从100家典型房地产企业属地看，广东本土房企71家，较上年增加2家；外来房企29家，较上年减少2家。头部企业中以本土房企为主，前40房企中仅有5家为外来房企，其中前20企业中仅1家为外来房企，外来房企多集中在41-100位。在市场持续调整期，本土房企凭借对广东本地房地产市场的深耕与长时间的沉淀，形成了资源优势，面对行业困境，更能实现自身发展。

　　从典型房企所有制来看，央企共17家，地方国企/城投企业共25家，国资背景合计42家，较上年增加5家；民营房企或混合所有制房企共53家，较上年减少5家；外资房企5家，与上年持平。国资背景房企在头部房企中占比较高，TOP10和TOP20中分别有9家和15家企业为国资背景，占比均创近年新高，继续延续了近两年行业整体发展趋势。

　　近年来，部分民营房企销售业绩受市场波动影响，市场份额有所下滑。但随着行业风险逐步出清，部分民企或混合所有制房企通过特色地产、稳健经营等方式实现业绩改善，赢回市场口碑。未来，行业发展将更趋均衡。

　　从典型房企总部所在城市看，省外城市29家，省内城市71家。本土房企主要位于广深两大核心城市，共计54家。其中，深圳最多，共计29家，较上年减少3家；广州25家，较上年增加3家。

　　百亿以下销售额房企明显增加

　　典型房企紧抓政策窗口期，积极拓宽线上线下营销手段，但仍面临较大的去化压力。2023年，典型房企在粤总销售额约1.03万亿元，同比下降12.7%，降幅同比有所收窄，但仍大于全省房地产销售额降幅。

　　多数典型房企从追求“量”的增长转为聚焦“质”的提升，典型房企市场份额呈现下降趋势。2023年，典型房企成交额占全省比重为68%，同比下降6.2个百分点。但头部企业成交面积相对集中，市占率变化较小，销售额前十位房企占比为33.5%，同比下降1.6个百分点，占典型房企的近一半，呈现出较为明显的头部聚集效应。

　　从典型房企销售额分档来看，2023年，省内销售总额过千亿元的房企为1家，500亿-1000亿元销售额房企为4家，均与2022年持平；300亿-500亿元销售额房企4家，100亿-300亿元销售额房企16家，较2022年分别减少3家和1家。整体来看，中等销售额规模房企有所减少，百亿以下销售额房企明显增加，部分“大而不强”的企业出现掉队情况。

　　新增土储集中在广深两大一线城市

　　2023年，典型房企在广东省的销售额对企业的贡献度维持高位，部分房企省内销售额占比持续提升。越秀地产、万科、华侨城、华润置地、招商蛇口等房企在广东省内销售额占总销售额比重较2022年上升，保利地产、中海、保利置业、合生创展等房企在省内销售金额比重下降。

　　新增土储集中在广深两大一线核心城市。2023年，典型企业普遍采取以销定投的投资战略，进一步向省内人口净流入和市场相对较好的核心城市聚集。广州总拿地金额最高，为1075亿元，占全省比重为61%；深圳排名第二，总拿地金额为275亿元，占全省比重为16%；佛山排名第三，总拿地金额为255亿元，占全省比重为15%。典型企业新增土地集中在粤港澳大湾区9城以及河源市，房企拿地保持较高集中度。

　　典型房企在粤土储规模普遍下降，如越秀地产、中海等房企主动控制土储规模，2023年在粤土储量同比减少超200万平方米。部分出险房企通过出售项目股权等方式缓解流动性压力，土储规模持续下降。另外，仍有少数资金压力相对较小的央企国企持续加大在粤投资力度，如中铁建2023年在粤土储规模同比增长5万平方米，广州城投现有储备项目总建筑面积约832万平方米，总货值约1816亿元，未来发展潜力较大。

　　课题组认为，房企传统的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以持续，转型升级探索新发展模式势在必行。呼吁房企要顺应新的形势，积极践行新发展理念，建设好房子、提供好服务、实现好运营，平稳健康向新发展模式过渡。