北京丰台区羊坊村板块因单价低于5万元的低价房源引起北京市场的关注。此前，中建壹品·花香壹号传出最低售价4.9万元/平方米起，与销售指导价7.2万元/平方米相比，相当于打了6.8折。丰台羊坊村板块是否有如此大折扣房源在售？区域在售新盘产品价格如何？新京报记者实地探访区域居住环境以及在售楼盘。

　　俩新盘主推三居、四居，均将推出特价房

　　中建壹品·花香壹号和招商·臻园几乎是一路相隔，站在花香壹号园林示范区可以看到臻园的塔吊。

　　此前市场传出丰台区羊坊板块中建壹品·花香壹号开盘最低6.8折销售，被认为是北京新房降价的“天花板”，引起业内以及购房者的关注。不过，很快另有市场传言称该项目因为价格过低而被住建委约谈。

　　为此，新京报记者向中建壹品·花香壹号销售人员小刘求证，得到的回应是，目前项目还没有开盘，现在是排卡待售阶段，要交10万元的意向金；价格没有最终定，之前4.9万元/平方米的低价是有中介对外宣传，“是一个噱头，没有这么低的价格。低楼层的特价房预计在5万元/平方米左右”。

　　对于预期价格，小刘表示，88平方米三居500万元左右，102平方米三居600万元左右，120平方米四居700万元左右。按此标准，单价预计在5万多元/平方米。按项目销售人员的说法是：“不仅产品好，价格也比竞品便宜”。

　　中建壹品·花香壹号的竞品便是招商·臻园。新京报记者向招商·臻园一位销售人员小张了解到，目前房源销售过半，在售产品主要是以119平方米、123平方米、143平方米的四居为主，整体均价约6.4万元/平方米、总价在700万元以上。开盘时曾有两居户型，但是房源很少，已经售完。在提到与中建壹品·花香壹号的区别时，小张表示，招商·臻园以大户型为主，两个竞品项目面对的圈层不同。

　　不过，另据小张透露，为了冲击“6·30”上半年业绩，招商·臻园将会推出几套低楼层的特价房，单价在5万多元/平方米。

　　中建壹品·花香壹号所在地块为丰台区羊坊村041地块，是在今年初以底价成交，楼面价为3.93万元/平方米，建筑面积5.67万平方米。与该项目几乎仅有一路之隔的是在2023年6月份成交的羊坊村020地块，当时有4家房企竞价，最终招商蛇口以4.98%溢价率摘得，即招商·臻园，楼面价略高于中建壹品·花香壹号，约为4万元/平方米，体量也相对较大，总建筑面积约7.9万平方米，已于去年10月开盘。

　　不过，两宗地块的销售指导价相同，均为7.2万元/平方米，上下浮动8%。从目前来看，这一指导价形同虚设，原来是为了限制价格上涨，而今，在区域市场供求关系发生改变之后，实际售价远低于指导价。

　　事实上，今年初，在这两大项目地块的竞得方均落定之后，就已被业内预言到必将同台竞技。彼时在北京链家研究院分析师岳微看来，羊坊地块距离地铁较远，周边配套较为基础，在竞品项目的压力之下，需要拿地房企拿出产品设计“硬实力”。

　　五环内，但距地铁站较远

　　地处同一区域内的上述两个项目不仅是邻居，售楼处也设在同一位置即汉威国际广场。购房者看房时必会到访两个项目，使得其竞争更为白热化。

　　除了售楼处的产品、价格角逐之外，项目现场的竞争也很明显。中建壹品·花香壹号园林示范区已经开放，而招商·臻园的会所也已建成并对业主开放。可见，新盘竞技从售楼处延至了项目现场。

　　中建壹品·花香壹号项目仍处于地基施工状态，站在园林示范区可以看到招商·臻园的塔吊，以及羊欣路2号院的回迁房。据正在楼下遛弯的李大爷介绍，他所住的回迁房是在今年入住的。

　　从区位来看，羊坊村板块地处五环内，北京“4·30”限购松动的政策并未惠及这一区域。项目属于丰台区，板块以南是京良路，目前京良路正在施工中，只留下一条很窄的小路通行，路边是楼盘宣传广告牌。路上行人不多，大多是汽车以及骑着电动车的人。

　　从羊坊村板块来看，往西与机动车检测场相邻，再向西，明春东园小区属于丰台，春泽院则属大兴区。由羊坊村板块向南过了京良路，直到大兴都是绿地，这里不仅算是两区交界，也是丰台的建设边缘区域。而羊坊村板块北部大多是经济适用房以及安置房。

　　虽然是在五环内，但目前区域的居住环境以及商业配套还不如近郊区。在交通上，除了在修的京良路外，其他道路很顺畅，最大的“硬伤”是距离地铁站较远，为此，新盘项目未来将专门为业主通勤配备直达地铁站的公交专线。

　　羊坊村属于刚需板块，新盘项目则是面向刚改和改善客，容积率均为2.2，产品以洋房为主。值得一提的是，新建项目有着高得房率，达到90%-95%。两个新盘售楼处均设在丰台科技园，目的在于吸引在丰台科技园工作的人群。从售楼处到项目实际地址，约在5公里以上，走丰科路、丰园路，车程将花费十几分钟的时间。

　　区域处于开发阶段，配套、环境待改善

　　在明春东园小区内有一家小型中介，据其工作人员介绍，周围都是20年前建设的房子，单价为每平方米二三万元，也有一些是没有产权的房子，当然价格会更低。

　　新京报记者在走访中并没有见到知名的中介门店，在贝壳找房网上，该区域的房源也很少，除了附近大兴区在售二手房外，丰台经济适用房广安康润家园有一些房源在售，均价是每平方米4万多元。因此，羊坊村板块的二手房市场并不活跃。

　　总体而言，羊坊村板块还处于开发阶段，目前的配套以及居住环境，都无法与新盘项目所定位的需求匹配，期待随着羊坊村板块的不断开发建设，这里的房子不再以低价吸睛，而是能为购房者提供更好的居住生活，成为名副其实的丰台科技园“后花园”。

　　事实上，羊坊村板块“价格战”也是当下房地产市场的缩影。据中原地产研究院首席分析师张大伟表示，目前北京的二手房价格已经跌了一波，新房跌幅相对小，所以新开盘的项目要想获得销量，价格肯定要便宜，最近新房出现大规模特价房，就是为了抢收窗口期，比如南四环外新盘价格变动较为明显。