红星资本局6月28日消息，截至6月25日，湖北全省17个地市州“住房和城乡建设局”均更名为“住房和城市更新局”。

　　名称改变背后不但反映了政府职能变化，更反映了城市发展的新趋势和市场需求的变化。红星资本局注意到，“城市更新”一词在2021年首次写入《政府工作报告》，住建部在多个文件中也明确了城市更新的“底线”是坚持“留改拆”并举。

　　多位业内专家告诉红星资本局，存量房屋改造将成为重要的发展方向，而“城市更新”也将启发后续各地房管部门的业务规划。

更名背后应对市场需求变化

　　据湖北日报报道，湖北恩施州、十堰市、襄阳市、仙桃市、神农架林区等地的住房和城市更新局已先后完成挂牌，这些新挂牌的住房和城市更新局均由当地住房和城乡建设局更名而来。此外，武汉市住房和城市更新局、荆州市住房和城市更新局、黄石市住房和城市更新局网站目前均已公开亮相。

　　“城市更新”写入机构名，职能上有哪些变化？以武汉市住房和城市更新局为例，今年5月，武汉人大发布的《武汉市人民政府关于市政府机构改革情况的报告》提到，新组建的武汉市住房和城市更新局负责做好房屋建设管理和住房保障、房地产市场、市政基础设施建设等方面的管理工作，统筹协调城市更新实施工作。市住房和城市更新局划入市住房保障和房屋管理局职责；划入市城乡建设局城市道路、桥梁隧道、轨道交通等市政基础设施建设管理职责。

　　其主要职责中也写到负责统筹城市更新工作。具体包括：组织编制全市城市更新专项规划和年度安排并监督实施；组织研究全市城市更新重大问题，拟订全市城市更新重大政策；牵头建立城市更新工作机制，统筹协调全市城市更新的组织实施等等。

　　更早之前，湖北省住房和城乡建设厅在2022年9月发布的《湖北省城市更新工作指引（试行）》提出，建立城市更新统筹工作机制，建议各地市政府明确城市更新主管部门。

　　城市更新局的成立背后反映的是什么？住建部专业期刊《城市开发》专家作者、产业经济专家黄昇对红星资本局表示，从“住房和城乡建设”到“住房和城市更新”，这一变化体现了政策导向从大规模的新建开发转向更加注重城市更新和现有房屋的改善。这种转变更侧重于城市的可持续发展、品质提升和居民生活环境的改善。而这一转变符合当前中国城市化进程的特点，即城市已经进入存量优化和品质提升的阶段。

　　“名称变更表明相关政策开始更加关注城市更新和存量房屋改造。”黄昇说，这种更名不仅体现了政策导向的转变，也反映了城市发展的新趋势和市场需求的变化。

　　易居研究院研究总监严跃进对红星资本局表示，更名变化背后意味着职能变化，也是应对市场形势发生的调整。“从过去传统住房为主，到现在城市更新，实际上是体现了整个市场需求在发生变化。这对各地房管部门后续的业务职能新规划也是有启发的。”

财政出手百亿投向城市更新

　　红星资本局注意到，“十四五”规划纲要指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。这也是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，并上升到国家战略层面。2021年政府工作报告提出“发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动”。

　　2021年，住建部公布了北京、厦门、景德镇等21个城市（区）作为首批城市更新试点。21个试点涵盖一、二、三线城市，其中，有国家中心城市、历史文化名城、传统工业型城市等多种类型。

　　试点通知中提到，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制。

　　这些关键词在去年7月住建部发布的通知中也出现过，明确了“城市更新底线要求”，是坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

　　此前，多个城市曾针对城市更新发布相关条例。2021年3月22日，《深圳经济特区城市更新条例》公布；2021年7月7日，《广州市城市更新条例（征求意见稿）》发布；2021年8月31日，《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》印发；《上海市城市更新条例》于2021年9月1日起实施。

　　最近一次有关“城市更新”备受外界关注的是，中央财政直接出手拨款超百亿，真金白银投向“城市更新”。

　　5月，财政部、住建部日前联合印发《关于开展城市更新示范工作的通知》明确，自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变。首批评选15个示范城市，重点向超大特大城市和长江经济带沿线大城市倾斜。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。

　　5月底，2024年城市更新行动评审结果出炉，首批拟支持的15个城市为：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安。

　　并且提到补贴具体投向，分别是城市地下管道更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造这四大重点工作。

　　在多项政策和资金的直接支持下，全国的城市更新正在进入一个全新阶段。可以预见的是，接下来还会复制推广到全国更多的大中城市，也会有第二、第三批城市得到财政支持。

存量房市场将成重点

　　“从目前的情况来看，湖北多地住建局更名为‘住更局’可能是一个趋势的开始。”黄昇认为，随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，城市更新和存量房屋改造将成为未来城市发展的重要方向。

　　而这种转变是否会成为全国范围内的普遍趋势，还需要观察其他地区的改革情况。

　　对于房地产行业，又将带来哪些影响？受访专家都认为，存量房市场将是接下来的重点方向。

　　黄昇认为，在城市更新的推动下，房地产行业将更加注重存量市场的开发和运营，“包括老旧小区的改造、城市更新项目等。开发商需要调整业务模式和经营策略，以适应城市更新和存量改造的市场需求。政府也将加大对城市更新和存量房屋改造的政策支持和资金投入，推动相关项目的实施。”

　　严跃进则认为，进入存量市场之后，拆跟建肯定还会存在，但与增量市场有着本质区别。而城市更新对超大城市跟特大城市的房地产开发，会更具有积极作用。

　　“可以肯定的是，存量房屋改造将成为重要的发展方向，房地产开发商和投资者可能会更加关注旧建筑和已有设施的改造和升级。”科方得智库研究负责人张新原告诉红星资本局。

　　张新原认为，城市更新局的出现和名称的变更表明政府和业界正在加大对城市更新的投入和重视程度，这对于房地产行业来说无疑是一个重要的变化。

　　“将会有更多的资源和政策倾向城市更新方面。更侧重于对现有城市资产的再利用和改造，以提升城市品质和居民生活质量。”