经过去年的二级市场价格深度回调后，公募REITs在今年迎来快速发展的新阶段。今年上半年，REITs产品的成立数量和募资规模已超越去年全年，且REITs产品类型也实现了创新突破，底层资产类型逐步多样化。

　　从REITs在一、二级市场的表现，也能看出这类产品在市场中的热度。二级市场这边，2024年上半年REITs二级市场价格整体反弹，中证REITs（收盘）指数上涨约4.65%。一级市场这边，部分REIT产品在一级市场网下认购阶段展现出极高市场热度，网下认购倍数最高超过90倍。

　　公募机构也在持续布局，华夏基金、嘉实基金等公募均在上半年推出了REITs产品，工银瑞信基金和银华基金还在今年上半年首次进军REITs市场。

　　上半年成立数量、募资规模超去年全年

　　今年上半年，共有易方达深高速REIT、工银河北高速REIT等9只REITs成立，总募资规模达236.56亿。而2023年全年，共有6只REITs成立，总募资规模为201.42亿元。仅今年上半年，REITs的成立数量和募资规模已超去年全年。

　　其中，华夏华润商业REIT是今年上半年募资规模最高的产品。该产品于今年2月成立，募资规模达69亿，于今年3月在深交所上市交易。该产品的底层资产是青岛万象城，该商场与2015年开业，拥有近30万平方米的商业空间。

　　上述于今年成立的REITs中，还包括多只创新类型的REITs。这些REITs的成立，为投资者提供了更丰富的投资选择，也支持了国家战略和实体经济的发展。

　　今年上半年，多只消费基础设施REITs正式成立。一季度，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT相继成立；4月，中金印力消费REIT正式成立。此前，首批消费基础设施公募REITs于去年11月正式获得证监会准予注册的批复。

　　6月28日，华夏首创奥特莱斯REIT正式获得证监会准予注册的批复，并获得上交所无异议函。该REIT是国内首只以奥特莱斯项目为底层资产的消费基础设施REITs，正式成立后有望进一步丰富REITs市场的产品类型。

　　此外，清洁能源类REITs中，首单陆上风电公募REITs——中信建投明阳智能新能源REIT于6月底发布基金份额发售公告。该基金正式成立后，投资者在投资清洁能源类REITs时也将有更多选择。

　　二级市场价格整体反弹

　　经历2023年的二级市场价格全面回调后，REITs的二级价格在今年上半年迎来整体修复。

　　去年下半年，中证REITs（收盘）指数的跌幅超28%，29只上市产品中仅有中信建投国家电投新能源REIT收益为正。

　　而今年上半年，中证REITs（收盘）指数的涨幅约为4.65%。37只已上市产品中超八成上涨，其中，今年3月上市的嘉实中国电建清洁能源REIT在今年上半年的涨幅超24%。

　　分析REITs二级市场价格回暖的原因时，北京一中型公募内部人士指出，“去年，由于基准利率上行、底层资产运营情况不足预期等原因，REITs的二级市场价格震荡下行。不过，今年上半年，REITs二级市场的估值整体处于较低水平，且REITs底层资产的运营情况整体有所改善，这均推动了REITs二级市场价格的修复。此外，权益市场的回暖也带动了REITs指数出现反弹。”

　　展望未来，招商基金认为，长期看，随着REITs底层资产经营情况逐渐恢复，宏观利率水平进一步下行，全市场优质资产欠缺，叠加政策呵护，REITs二级市场后续或将走出较为稳健的表现。

　　部分REITs一级市场认购火爆

　　REITs产品不仅在二级市场上实现了价格修复，在一级市场也吸引了广泛的关注。今年上半年，部分REIT产品在网下认购阶段展现出了极高的市场热度，实现了超预期的网下认购倍数。

　　于今年6月发售的华夏特变电工新能源REIT就备受资金关注，其网下发售有效认购倍数为67.8倍，在当时创下了今年公募REITs网下询价倍数新高。

　　6月29日，中信建投明阳智能新能源REIT发布基金份额发售公告。据悉，剔除无效报价后，58家网下投资者管理的142个配售对象拟认购数量总和为25.58亿份，为初始网下发售份额数量的91.38倍。该询价结果创下了今年以来网下询价倍数的新高，刷新了华夏特变电工新能源REIT创下的记录。

　　但除了上述两只产品外，多只于今年开启发售的REITs的网下认购倍数相对较小。以易方达深高速REIT为例，该基金获网下投资者提交全部拟认购数量8349.6万份，为初始网下发售份额数量的1.99倍。

　　不过，该基金的网下认购倍数绝对值虽然不高，但创下了2023年以来的高速公路REITs认购倍数纪录。

　　公募机构持续布局，两家机构首次进军REITs市场

　　今年上半年成立的9只REITs中，华夏基金旗下产品共有4只，嘉实基金旗下产品共有2只。其他三只REITs分别为中金基金、易方达基金、工银瑞信基金旗下的产品。

　　其中，华夏基金目前旗下已有10只REITs，而该公司对于REITs市场还在持续布局。6月28日，上海证券交易所信息披露显示，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已通过”。6月13日，上海证券交易所信息披露显示，华夏南京交通高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新为“已受理”。

　　上述机构持续布局的同时，还有两家机构于今年首次进军REITs市场。

　　今年成立的REITs中，工银河北高速REITs为工银瑞信基金推出的首只REIT产品。该产品于今年6月成立，底层资产为横穿雄安新区的荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段），该产品还是河北省首单、京津冀高速公路行业首单、服务雄安新区公募REITs项目的首单REIT。

　　银华基金也于今年首次进军REITs市场。该机构于今年6月申报了其首单公募REITs产品，名为“银华绍兴原水水利REIT”。该产品也是全市场首单水利设施公募REITs。据悉，该产品的底层资产为浙江省绍兴市的汤浦水库工程。该水库是一座以供水为主，兼顾防洪、灌溉的大（Ⅱ）型水利工程。该工程于1997年12月动工，2001年1月建成供水，至今已安全运行20余年