市场分化明显，北京土拍溢价率创下新高。

　　7月3日，北京共有3宗地块土拍结果出炉，其中一宗为北京二环内的“王炸”地块——金鱼池地块，溢价率高达25%，创下新高。其余两宗地块表现相对平淡，均以底价成交。

　　根据出让信息，这三宗地块的拍卖价格分别为3.375亿元、21.46亿元、19.86亿元，合计44.695亿元。

　　金鱼池F2公建混合地块在此次土拍中最受关注。该地块位于北京东城区二环内，土地面积只有3027.63平方米，是近年来北京三环内罕见的迷你型地块。

　　拍卖过程中，该地块由佳源投资、亚通石化、河北鑫界三家房企竞拍，经过31轮竞价触顶摇号，最终河北鑫界以3.375亿元摘得，溢价率25%，销售指导价为15.1万元/m²，上下浮动8％。这意味着，该地块最高售价可达到16.3万/m²，刷新2021年集中供地以来北京新房指导价记录。

　　这样的溢价率进一步体现了这一地块的稀缺性。自2021年集中土拍后，北京土拍市场形成了溢价率不超15%的隐形红线。根据溢价率，销售指导价实行阶梯定价方式：溢价率15%以下对应的销售指导价为13.9万元/平方米、溢价率15％-20％对应14.3万元/平方米、而溢价率20％以上，则对应15.1万元/平方米。

　　此次金鱼池地块将溢价率上限提高到了25%，成为北京自2021年第二批次集中供地以来，首宗突破15%溢价率限制的地块。而在今年上半年，北京仅有2宗地突破此前地价上限15%。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯对此分析称，金鱼池地块位于二环内，可谓寸土寸金。南侧为天坛公园和九年一贯制的北京第十一中学，学区属性较强，附近有地铁7号线桥湾站和8号线珠市口站。从地块规模和性质来看，该地块建筑规模仅5550平方米，其中住宅面积1700平方米，自持公建3850平方米，控高18米。

　　另外，金鱼池地块两公里内还有王府井商业街，周边有琉璃厂文化街、前门大街商业板块和北京坊商业项目，无论是地理位置还是商业氛围，都颇具吸引力。

　　大兴新城西片区0003等地块由大兴城建以底价斩获。该地块的位于大兴区黄村镇，总土地面积67135.213平方米，建筑规模约119514.229平方米。用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A334托幼用地，其中，0003、0011地块为R2类居住用地，容积率1.6/1.7，控高30米（局部36米），销售指导价5万元/平方米（上下浮动8％）。

　　该地块东侧为改善项目兴城之星，地块3公里范围内有地铁4号线、北京建筑大学（大兴校区）、北京印刷学院以及大兴新城滨河森林公园等。

　　昌平土城新村0002等地块由北京城建以底价获得。该地块位于昌平区马池口镇土城村，总土地面积约66285.122平方米，建筑规模155484.293平方米，起始价19.86亿。用地性质为R2二类居住用地、A8社区综合服务设施用地，其中0002地块为居住用地，容积率2.4，控高60米，期房销售指导价3.9万元/平方米，现房销售指导价4.1万元/平方米，浮动8％。

　　张凯分析称，这一地块紧邻京礼高速和北六环，靠近北大新校区，北大产教研融合创新中心，规划有北大承办的小学和北京市最大的室内冰雪城。地块南侧是目前在售新房项目国誉燕园，销售指导价为3.9万/平方米。

　　北京今年上半年的土拍市场分化明显，地块冷热不同。同时，北京在土地出让中更加关注产业配套、职住平衡、综合开发等，在出让环节也设置了不少限制条件。

　　根据北京市规划和自然资源委员会的信息，今年上半年，北京共有19宗涉住宅地块成交，与去年同期的31宗相比，下降39%。另外，上半年涉宅地块总成交价款为732.36亿元，与去年同期的858.07亿元相比，下降约15%。从价格来看，这19宗地块中有11宗为底价成交，8宗为溢价成交。由于设置了最高限价，溢价率不高于15%。

　　结合7月3日的土拍情况，张凯分析称，在当前市场分化大背景下，房企投资呈现“缩圈”现象，但位置核心、条件合理的优质地块对于企业仍具有一定吸引力，同时低总价低门槛也能够为更多中小企业提供入场机会，激活市场主体活力。