经过深度调整之后，整个房地产行业的运营逻辑完全被重构。随着缩表进程的开启，房地产行业已经主动或被动与“高负债、高杠杆、高周转”的模式切割，更加注重稳健、平衡的安全发展模式。

　　去年以来，随着房地产行业的利好不断落地，供需两端政策持续发力，“保交楼”基金逐渐到位以及房地产融资协调机制逐步搭建完毕，房地产行业已在筑底企稳的过程中，房企的处境也有边际改善。此种背景下，目前正在正常运营的房企也开始构建房地产新发展模式。

　　近期，伴随“517”新政落地，部分房企转型的路径也逐渐清晰。近日，21世纪经济报道城市更新与大文旅研究院发布题为《信心修复与时代转折——楼市“517新政”深度解析》的报告（以下简称《报告》），对房企探索新发展模式进行解析。

　　报告指出，目前头部央企多数在构建租购并举、轻重结合的业务模式；中小型房企也并非全无机会，部分房企通过押注高能级城市获得不错的发展，也有部分房企转向代建代管赛道来寻找新的增长点。

　　此外，还有部分房企完全跳出房地产行业，进入当前的热门赛道。例如，大名城此前就与福建大数据产业投资有限公司，共同投资设立福建省大数据智算运营有限公司，为大数据智算中心的业务拓展及运营管理提供服务。

　　转型背景：规模仍然下降，盈利能力持续下滑

　　《报告》提到，去年，房地产行业规模整体收缩，头部房企也受到影响，国央企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，市场份额在持续提升。

　　可供对比的数据是，据中指研究院，2023年，百强企业销售总额、销售面积分别达5.39亿元、2.61万平方米，同比分别下降5.8%、7.4%；其中，百强企业的市场份额为46.2%，较上年微增0.4个百分点，集中度仍在提升。综合实力TOP10企业销售额市场份额为22.3%，较上年基本持平。

　　虽然头部房企的销售额提升推高了营业额的增长，但是盈利能力明显下滑。2023年，百强企业营业收入同比微增，增速转正，净利润降幅较上年有所收窄。竣工和结转增速较快带动营业收入持续增长，百强企业营业收入均值达395.1亿元，同比增长7.4%；但受结转成本等因素影响，净利润均值同比下降16.7%至21.4亿元。

　　2023年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为5.0%、3.0%，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降1.4、1.5个百分点。中指研究院分析认为，近年来受结转成本偏高、存量去化、资产减值等多重因素影响，百强企业净利率有所下降。

　　可供对比的是，去年，保利发展录得营业收入3468亿元，同比上涨23.42%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；今年一季度，保利发展跌势未能扭转，今年一季度，保利发展实现营收497.48亿元，同比增长24.51%；归母净利润22.24亿元，同比下降18.28%。

　　同样的还有万科，去年万科实现营收4657.4亿元，同比下滑7.56%；实现净利润121.6亿元，同比降幅达46.4%。今年一季度，万科则录得亏损，2024年第一季度，万科实现营业收入615.94亿元，同比下降10.05%，净亏损3.62亿元。

　　同时，房企的债务情况仍然处在相对紧绷状态。中指研究院数据显示，2023年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为66.1%，净负债率均值为89.7%，现金短债均值比为1.67，净负债率较上年增加3.3个百分点，现金短债比较上年增加0.06。百强企业有息债务相对规模基本持平；债务平均期限略有延长，短期债务占比下降。

　　转型路径：从甲方到乙方，从开发到服务

　　《报告》提到，随着房企开发业务在低谷企稳，房企开始寻求开发业务以外的发展路径。从财报来看，部分百强企业营收和利润结构出现变化，非开发业务占比提高。

　　根据中指研究院统计，典型房企持有业务、服务业务等非开发业务贡献了更高的收入和利润，此外，持有型物业作为依赖长期经营的资产，房企也在提高资产运营效益、清退低效资产，实现长期可持续化经营。

　　《报告》指出，房企转型的路径不外乎以下几种，即经营性业务、代建代管业务和租赁住房业务。此外，今年以来部分房企也开始开辟与房地产相关度较低的业务。

　　目前，头部房企中，华润置地加码大资管业务，招商蛇口也在构建租购并举、轻重结合的业务结构，万科则是聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业；在非主业部分，大名城转型大数据，绿地则成立医疗产业集团加快转型发展，但是由于刚刚起步，这种转型是否有效仍有待观察。

　　《报告》提到，去年以来，部分龙头房企宣布加码这一赛道，其中华润置地宣布新的战略是“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”；龙湖集团也是发力持有型业务的典型。去年，龙湖商业投资产生的租金收入同比增长9%至102.8亿元；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。

　　在代建业务方面，据克而瑞数据，截至2023年末，TOP30企业代建总合约建筑面积已超7亿平方米。其中超过5000万平方米的有5家，合计面积达4.12亿平方米，占TOP30企业总规模的55%。

　　从TOP30代建企业的性质来看，则仍以民企为主，数量占比达67%，包括龙湖龙智造、旭辉建管、滨江集团等；国企央企数量占比16%，包括华润置地、建发建管等；混合所有制占比为17%，包括绿城管理、金地集团、万科地产等。

　　《报告》提到，代建业务属于“轻资产”业务，投入不需太高同时利润率又较为可观，风险也相对可控，对房企来说是安全阈值较高的业务。不过，随着入局者的增多加之在建项目较少，代建赛道也开始“卷”出红海。

　　除了这两个主要方向外，《报告》中提到的另一个转型领域是租赁住房，这属于政策鼓励的方向，回报率并不高，多数房企仅能录得微利。如果沿用以往的投资逻辑，租赁住房的大规模发展还欠火候。但与租赁住房的蓬勃发展并行的是，保租房REITs也在持续推进，这一金融工具的使用也为租赁住房的发展提供了助力，为这一资产提供了变现渠道。

　　目前，已经上市的REITs有华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和国泰君安城投宽庭保租房REIT，其中，北京保障房REIT、华润有巢REIT、深圳安居REIT均已在近期先后宣布扩募，同时，招商蛇口也正式宣布启动保租房REITs的申报发行。

　　REITs的加持下，保租房的发展才转向快车道。在房地产行业进入后开发时代后，租赁住房业务成为房企的转型选择之一，目前在规模、营收等方面不断突破，未来则可能在产品和服务方面也有更进一步的发力。